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買房避坑建議

 三有新青年 2023-04-08 發(fā)布于湖北
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無(wú)論面對(duì)何種困難和挑戰(zhàn)

【三有新青年】作為命運(yùn)共同體

都應(yīng)拋棄偏見(jiàn)團(tuán)結(jié)起來(lái)

在時(shí)間的長(zhǎng)河中砥礪前行

有錢,不窘迫;

有愛(ài),不孤獨(dú);

有料,不膚淺。

#做人民群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的東西#





歡迎你三有新青年。

今天想和你聊聊買房這件事。

這篇文章不想給你制造焦慮,也不想給你壓力,更不是勸說(shuō)你買房,而是想把我在買房這件事上犯過(guò)的錯(cuò),踩過(guò)的坑,維權(quán)的經(jīng)歷,以及我對(duì)房產(chǎn)配置的思考都分享給你。

希望你能比我做得更好。

大致看來(lái),我要回答的問(wèn)題有兩個(gè):

①需要買房么?

②對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)該如何做,看看我踩過(guò)的坑

01

居者有其屋

有一個(gè)固定的住所,對(duì)你而言究竟意味著什么?

就我自己而言,人生的前30年,我覺(jué)得租房對(duì)生活沒(méi)有太大的影響,這是我的真實(shí)感受。

不知道是不是因?yàn)槲夷莻€(gè)時(shí)候的教育環(huán)境還沒(méi)有現(xiàn)在這么卷,小學(xué)就是就近讀的,那個(gè)時(shí)候不知道什么學(xué)區(qū)房的概念,反正小學(xué)的同學(xué)基本都是住附近的,教學(xué)質(zhì)量也談不上什么好或者壞,反正就那樣,各個(gè)老師的水平也參差不齊。

遇到比較糟糕的老師,會(huì)當(dāng)著父母的面吐槽我,這孩子沒(méi)法教,教不會(huì),也不愿意用心教,脆弱一點(diǎn)的孩子可能真的會(huì)受影響,很幸運(yùn),我的母親沒(méi)有放棄我,我的漢語(yǔ)拼音是母親教會(huì)我的,方法就是每天練,對(duì)著字母表,吃飯練,喝水練,睡覺(jué)前也練……

隨后的初中、高中也沒(méi)啥擇校問(wèn)題,基本是考上哪兒,就讀哪兒。

一路走來(lái),沒(méi)有誰(shuí)會(huì)在意,我家的房子在哪兒,只要你學(xué)習(xí)跟得上,去哪兒學(xué)習(xí)和房子在哪兒關(guān)系不大。

也許,在我那個(gè)三線小城市,并沒(méi)有這么多條條框框。

教育資源的過(guò)度內(nèi)卷,讓更多東西變了味,孩子在明面上競(jìng)爭(zhēng),家長(zhǎng)在背后也操碎了心。

一個(gè)好的房產(chǎn),會(huì)影響教育,醫(yī)療,生活的相關(guān)資源,這種影響類似buff加成,我理解,要讓buff發(fā)揮作用,首先自身還得是塊好鋼。

也有人會(huì)認(rèn)為,環(huán)境會(huì)影響一個(gè)人的成長(zhǎng),從而決定了他的內(nèi)核,比如孟母三遷。

咱們的文化(農(nóng)耕文明)對(duì)房子天然有一種執(zhí)著,因?yàn)樵蹅兊陌l(fā)展歷史就是一方土地養(yǎng)一方人,社會(huì)機(jī)制上也因?yàn)橥恋刎?cái)政的經(jīng)濟(jì)手段,導(dǎo)致和房子掛鉤的東西太多。

市場(chǎng)的變化不可捉摸,誰(shuí)能預(yù)估到改革開放后的一段時(shí)間里,房產(chǎn)是貨幣重要的蓄水池?

如今這樣的土地財(cái)政游戲似乎遇到了一些瓶頸,游戲的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在哪里,也沒(méi)有個(gè)明確的答案。

不過(guò)我想,有一個(gè)樸素的邏輯可以被理解:社會(huì)的發(fā)展離不開人,而規(guī)則都是人制定的。

如今已經(jīng)不是人口迅猛增長(zhǎng),物質(zhì)貧乏的社會(huì)環(huán)境,外部環(huán)境遭遇百年未有之大變局,房?jī)r(jià)高企,居民杠桿率高,人口的增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)……

還應(yīng)該買房子么?

我無(wú)法回答,關(guān)于你該不該買房子的問(wèn)題,因?yàn)檫@需要具體問(wèn)題具體分析,如果社會(huì)制度健全,租房過(guò)一輩子,也不是什么不入流的事情,反而我覺(jué)得很潮,一件很潮的事,總有些人先做,有些人后做,談不上誰(shuí)比誰(shuí)睿智。

房子的價(jià)格,越往后就是個(gè)財(cái)富接盤游戲,核心房產(chǎn)價(jià)格高企,和你我都關(guān)系不大,要避免成為接盤俠,最好的方式反而是不參與,沒(méi)有交易需求,就沒(méi)有被割韭菜的機(jī)會(huì)。

房市不景氣的幾年,政府收了不少房子作為廉租房,未來(lái)租房的權(quán)益如果能保證,誰(shuí)還會(huì)玩兒中低端的房地產(chǎn)游戲?

那個(gè)時(shí)候買房子,除了自住,可能還真就是砸自己手里了。

不過(guò),畢竟現(xiàn)在還沒(méi)到那個(gè)時(shí)候,過(guò)渡階段里,社會(huì)輿論壓力和相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)仍然是需要面對(duì)的問(wèn)題。

比如對(duì)男生而言沒(méi)有房,可能過(guò)不了丈母娘那一關(guān)(實(shí)際上我有些朋友結(jié)婚確實(shí)還是租房?。铀淖兏鼤?huì)給生活帶來(lái)不便和漂泊感,子女的上學(xué)和戶口問(wèn)題也仍然存在。

所以,需要買房么?

還是請(qǐng)你自己做決定吧,可以買,也可以租,還可以花更長(zhǎng)時(shí)間先長(zhǎng)租再買,總之別讓自己的房貸壓力太大,壓得自己喘不過(guò)氣來(lái),在我看來(lái),那多少有些本末倒置,畢竟人這一生,就短短幾十年。

02

買房踩坑

如果你決定不買房,并經(jīng)過(guò)了充分的論證思考,且明白自己將面對(duì)怎樣的壓力和問(wèn)題,那么我也支持你,因?yàn)槌赡耆司褪菍?duì)自己的決策負(fù)責(zé),人這一輩子不為別人而活。

如果你決定買房,那么接下來(lái)的內(nèi)容,可以接著看。

我要對(duì)第一次買房的新手說(shuō)一個(gè)最重要的建議,那就是不要買期房,不要買期房,不要買期房?。?!

沒(méi)錯(cuò),冤大頭就是我,我買的期房。

這個(gè)建議是事后理性的判斷,因?yàn)橘I過(guò)才知道,這里面水太深,風(fēng)險(xiǎn)不值得冒……

房子一般分為期房和現(xiàn)房,也就是還沒(méi)做好的房子(期房),和已經(jīng)做好的房子(現(xiàn)房)。

期房預(yù)售,最開始是香港開發(fā)商玩兒的游戲,被內(nèi)陸投機(jī)倒把分子學(xué)會(huì)了,于是各種亂象就開始了,爛尾樓,維權(quán)樓盤,貨不對(duì)板,太多太多的教訓(xùn)其實(shí)就擺在眼前。

之所以自己還會(huì)踩坑,我總結(jié)了以下幾個(gè)原因:

①資產(chǎn)買漲不買跌,被資產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)所魅惑,然后接受市場(chǎng)的毒打

②整個(gè)決策過(guò)程沒(méi)有可靠的信息調(diào)研渠道,對(duì)各種消息的真假無(wú)法判斷

③決策過(guò)程受到政策窗口期影響,還是有稀缺心理作祟

關(guān)于資產(chǎn)買漲不買跌,在上一篇文章里已經(jīng)說(shuō)過(guò)邏輯,人是短視的,資產(chǎn)漲價(jià)的過(guò)程中更容易受到正反饋,于是跟風(fēng)。

在我做買房決策的時(shí)候,還是疫情剛剛得到控制的時(shí)候,房?jī)r(jià)有一個(gè)下跌,但之后又開始回暖。如果從那個(gè)時(shí)間點(diǎn)看,買房的決策似乎還做得挺好的,但2022年的房市一跌再跌,讓我意識(shí)到,自己被開發(fā)商忽悠了。

人都是有趨同心理的,因?yàn)檫M(jìn)化的歷史告訴我們,這樣做才是最安全的,但現(xiàn)實(shí)生活又告訴我,只有保持獨(dú)立思考才能真正做到不后悔,并不是說(shuō)每一個(gè)決策都能做對(duì),而是每一個(gè)決策都能在自己的認(rèn)知局限里取到那個(gè)最優(yōu)解。

哪怕這個(gè)最優(yōu)解,最后被證明是錯(cuò)的,那也僅僅只是說(shuō)明了,認(rèn)知存在局限,做決策的動(dòng)作本身沒(méi)有問(wèn)題。

都說(shuō)房產(chǎn)銷售的嘴是騙人的鬼,事后,我也反思,他們的確有更大的動(dòng)力做這樣的努力。

因?yàn)榉孔幼鳛閱蝺r(jià)如此高的商品,動(dòng)輒幾百萬(wàn)的交易額,哪怕抽一個(gè)點(diǎn),那也不少了,為了成單,銷售們會(huì)想盡辦法,而期房又給了他們更大的空間(時(shí)間錯(cuò)配,增加對(duì)認(rèn)知的門檻),畢竟畫餅是不用負(fù)責(zé)的。

最終,我買的樓盤,前期宣傳的宋氏山水風(fēng)格,便捷的交通,高品質(zhì)的配套,都無(wú)法兌現(xiàn),而且銷售置業(yè)顧問(wèn)也是換了一波又一波,你根本找不到人說(shuō)理。

還有一個(gè)促使我買期房的原因是,當(dāng)時(shí)的樓盤支持異地公積金混合貸,因此在當(dāng)時(shí)異地工作繳納公積金的我來(lái)說(shuō),覺(jué)得自己撿了個(gè)便宜,這是政策窗口期的稀缺心理在作祟。

總之,在這些因素的催化下,決策已經(jīng)做出,我也體驗(yàn)到了市場(chǎng)的毒打和教育,接下來(lái)就是維權(quán)和開發(fā)商斗智斗勇。

這部分,我有兩點(diǎn)體會(huì)比較深刻:

①土地財(cái)政是經(jīng)濟(jì)手段,這意味著開發(fā)商的行為某種程度上是被地方政府默許的,由此可以推想,維權(quán)的難度有多大,此處省略1萬(wàn)字,相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)素材很多

②業(yè)主群的伙伴們都很努力,但是面對(duì)這類問(wèn)題,仍會(huì)有深深的無(wú)力感,如果??淳S權(quán)群里的消息,整個(gè)人都會(huì)抑郁,因?yàn)榍蠖坏?,無(wú)力感加倍。遇到情緒亢奮的,還會(huì)放大這種負(fù)面情緒,最終受傷的還是業(yè)主們自己。

合法合規(guī)維權(quán),該進(jìn)行應(yīng)該繼續(xù)進(jìn)行,做與不做是態(tài)度問(wèn)題,能夠起到多大作用,只能說(shuō)事在人為。

比起爛尾的房子,高價(jià)低配似乎還有點(diǎn)安慰,但有誰(shuí)會(huì)比較生活的下限呢?

畢竟作斗爭(zhēng)面對(duì)的,都是沒(méi)有下限的人。

因此,當(dāng)我們明確自己的買房需求后,我強(qiáng)烈建議買二手房或者次新房,因?yàn)檫@比期房有更多確定性的因素可供參考,做出錯(cuò)誤決策的幾率更小,當(dāng)然,這也犧牲了價(jià)格的彈性,你能看到的優(yōu)勢(shì),大部分人也都能看到,因此價(jià)格不會(huì)便宜,但這減少了犯錯(cuò)的成本。

一個(gè)單價(jià)幾百萬(wàn)的商品,錯(cuò)了1%,也是幾萬(wàn)的損失,要想省錢,做好買房的決策,效果立竿見(jiàn)影。

03

評(píng)估房產(chǎn)

說(shuō)到評(píng)估房產(chǎn),我的確不是專業(yè)的。

因此,為了做好這件事,最靠譜的辦法可能是找專業(yè)的人來(lái)咨詢,這樣的咨詢可能會(huì)讓你前期花個(gè)幾千塊錢,覺(jué)得肉疼,但是實(shí)際上卻能大大降低你做錯(cuò)誤決策的概率,如果會(huì)算賬就能明白這個(gè)道理。

在動(dòng)輒100多萬(wàn)的決策和幾千塊錢的選擇里,我當(dāng)然選擇花小錢辦大事。

事實(shí)上,如果你愿意花時(shí)間,甚至連咨詢的錢都不用花,找個(gè)地產(chǎn)中介干段時(shí)間,然后找資深的人討教下,也能快速了解有哪些坑。

許多人都說(shuō),房產(chǎn)最重要的因素就是地段,好的地段決定了房子的價(jià)值,地段往往和配套,交通,環(huán)境都息息相關(guān)。

而這些因素很大程度都取決于政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施投入,因此,地方政府和開發(fā)商在某種程度上有天然的信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì),買期房,除非你有非常可靠的信息渠道,否則,還是現(xiàn)房更靠譜。

最后,如果再有機(jī)會(huì)做一次房產(chǎn)決策,我會(huì)考慮哪些因素來(lái)評(píng)估呢?

①選擇大的經(jīng)濟(jì)周期更為繁榮時(shí)期建設(shè)的房子,而不是市場(chǎng)低迷時(shí)期建的房子。

邏輯很簡(jiǎn)單,大的市場(chǎng)環(huán)境比較糟糕的時(shí)候,開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流比較吃緊,因此對(duì)承建方和外包工程可能就相對(duì)苛刻,繼而會(huì)影響施工質(zhì)量。

這不是危言聳聽(tīng),其實(shí)和我同一時(shí)間段買房的人,相當(dāng)一部分都經(jīng)歷了高價(jià)低配,房屋質(zhì)量問(wèn)題,虛假宣傳,貨不對(duì)板的問(wèn)題等等,我所遭遇的問(wèn)題不是個(gè)例,這也讓我明白,自己的決策無(wú)法脫離環(huán)境存在,因此在能力范圍內(nèi),盡量選擇更有有利的環(huán)境做決策,這也不失為一個(gè)好方法。

②減少不確定因素的干擾,盡可能在確定的因素環(huán)境里做決策,在確定的因素里,更看重那些重資產(chǎn)要素,并且多看選擇,多做比較。

為了減少不確定性,前面我已經(jīng)闡述,盡量選擇現(xiàn)房里的二手房,或者次新房,因?yàn)檫@些時(shí)候,房屋質(zhì)量的一些外觀因素你都可以做出明確的評(píng)估。

其次,在確定因素里,我們可以觀察到地方政府和開發(fā)商的真金白銀投入,這樣的評(píng)價(jià)比起開發(fā)商自己吹牛要可靠地多。

舉個(gè)例子,以前有個(gè)說(shuō)法,如果你買的樓盤附近有超過(guò)200米的高層建筑,那么這塊地肯定不便宜,未來(lái)的升值空間也更大。

邏輯也容易理解,前面說(shuō)到地方政府和開發(fā)商在某種程度上有天然的信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì),既然他們會(huì)在這里建設(shè)超高的建筑或非常花錢的公共設(shè)施(圖書館、醫(yī)院等),那么這里的地段價(jià)值顯然就會(huì)更高。

③回歸到買房初衷,讓自己做一個(gè)不會(huì)后悔的決策。

有的人買房投資,有的人買房自住。

這里面的邏輯不同。

買房投資,考慮的是資產(chǎn)增值,目的是賣掉,那就要有對(duì)應(yīng)的接盤人,那么周邊產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人口支撐就很重要,買之前需要做好考察。

如果是自住,可能考慮工作便利性、生活環(huán)境舒適性等。

價(jià)格總會(huì)變動(dòng),但是否買到滿意的房子,如果標(biāo)準(zhǔn)清晰的話,一開始就能把風(fēng)險(xiǎn)控制地盡量小一些。

好了,以上就是我的買房避坑建議,希望能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p>


總結(jié)一下:

  1. 房子的價(jià)格,越往后就是個(gè)財(cái)富接盤游戲,核心房產(chǎn)價(jià)格高企,和你我都關(guān)系不大,要避免成為接盤俠,最好的方式反而是不參與,沒(méi)有交易需求,就沒(méi)有被割韭菜的機(jī)會(huì)。可以買,也可以租,還可以花更長(zhǎng)時(shí)間先長(zhǎng)租再買,總之別讓自己的房貸壓力太大,壓得自己喘不過(guò)氣來(lái)。

  2. 當(dāng)我們明確自己的買房需求后,我強(qiáng)烈建議買二手房或者次新房,因?yàn)檫@比期房有更多確定性的因素可供參考,做出錯(cuò)誤決策的幾率更小,當(dāng)然,這也犧牲了價(jià)格的彈性,你能看到的優(yōu)勢(shì),大部分人也都能看到,因此價(jià)格不會(huì)便宜,但這減少了犯錯(cuò)的成本。

  3. 選擇大的經(jīng)濟(jì)周期更為繁榮時(shí)期建設(shè)的房子,而不是市場(chǎng)低迷時(shí)期建的房子。盡可能在確定的因素環(huán)境里做決策,在確定的因素里,更看重那些重資產(chǎn)要素。回歸到買房初衷,讓自己做一個(gè)不會(huì)后悔的決策。

好了,以上就是今天分享的內(nèi)容了。

【悲觀主義是頹廢的表現(xiàn),樂(lè)觀主義是膚淺的象征;悲觀的樂(lè)觀主義者才是強(qiáng)者的態(tài)度。——尼采】

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