申明：一家之言，僅供參考

（一）前言

北京的夜景

北京作為我們國家的首都，作為特大城市，屬于一線城市。在非首都功能的疏解，設(shè)立北京城市副中心，雄安新區(qū)建設(shè)等等大的背景下，如何在北京買房呢？

好多人為了買房，使自己的房產(chǎn)可以保值增值，深度地關(guān)注著國家發(fā)布的關(guān)于發(fā)展的每一項(xiàng)政策。關(guān)于北京樓市的各種政策解讀，甚至可以倒背如流，但是還是不知道如何買房?；蛘哔I了就是高位站崗，落后大盤，未能實(shí)現(xiàn)自己的愿望。

追漲殺跌

有一種是：一頭腦熱的沖進(jìn)去，哪里熱門買哪里，追漲殺跌。還有一種是堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持相信國家在打壓房價(jià)。坐等房價(jià)變成白菜價(jià)，開發(fā)商，炒房客降價(jià)拋盤，坐收漁利。

空軍和多軍經(jīng)過這么多年的各種對決，任然是在各自的道路上堅(jiān)持，并相互道一聲S13。

對于大部分人，房子也算是一種必需品（衣食住行）。得有個(gè)地方住呀。那我們一般人的買房是如何做的呢？

（二）買房人

買房人

年輕人：

①、北漂了這么多年了，有了一定的積蓄，終于有五年的社保證明了。

--加入買房大軍。

②、大學(xué)畢業(yè)落戶北京，談婚論嫁了，

媒婆篇

問：有房嗎？

沒有。

那你的買房呀，買了就好說多了。

......。

--加入買房大軍。

對象篇

問：有房嗎？你對未來怎么考慮的...

（你的畫餅吧，否則就是下一個(gè)。）

--加入買房大軍。

丈母娘篇

問：你有房嗎？

我正準(zhǔn)備買呢。

--加入買房大軍。

③、單身這么久了，朋友們結(jié)婚的結(jié)婚、回老家的回來家，身邊能說話的朋友都去陪家里人了，我也得安個(gè)家了。

--加入買房大軍。

中年人

①、家里增加了人口，喜事啊，住不開了，得換個(gè)大一點(diǎn)的房子。

--加入買房大軍。

②、小孩快要上學(xué)了，家旁邊的學(xué)校不怎么樣啊，換個(gè)學(xué)區(qū)房吧。

--加入買房大軍。

③、小孩終于不用學(xué)區(qū)房了，趕緊賣了，換個(gè)大的，咱們也舒服一下，擠在這里太難受了。

--加入買房大軍。

④、攢了這么多年，有點(diǎn)積蓄了，咱們換個(gè)大一點(diǎn)的房子吧，改善一下居住環(huán)境。

--加入買房大軍。

老年人

①、老了，換個(gè)環(huán)境好的，離醫(yī)院近一點(diǎn)的房子，加入養(yǎng)老序列。

--加入買房大軍。

②、老了換個(gè)郊區(qū)的，這個(gè)留給孫子吧，給孫子換新一點(diǎn)吧，遺產(chǎn)稅那么多，是不是賣了直接給他們錢吧，

錢在貶值，還是給他們買個(gè)新的吧！

--加入買房大軍。

... ...。

有千千萬萬個(gè)買房的理由和需求。--這不是重點(diǎn)。如何買房才是重點(diǎn)

（三）傳統(tǒng)買房

大家理解的買房流程：

二手房：根據(jù)需求--確定區(qū)域--找中介看房--簽訂合同--貸款--過戶--交房。一套很成熟的流程。

新房就更簡單了：確定樓盤--看房（小姐姐陪同）--交錢簽訂合同（小姐姐陪同）--（后續(xù)等著小姐姐通知）辦貸款--收房。全程小姐姐陪同辦理。

上圖中從第一步到第二步屬于信息化。后面就是流程化了。

①、朋友同事派：周圍人如何買，一通打聽，買了附進(jìn)**小區(qū)，價(jià)格、位置、等等他選哪里的理由。然后就是你也去那小區(qū)門口找個(gè)中介帶著一看，二看、猶豫，其它地方再看，腿跑了不少，一直沒看到合適的，看著房價(jià)漲了，同事家--其樂融融，一狠心，就在他家旁邊買了。

②、信息派：網(wǎng)上各種論壇、攻略、各路大V的免費(fèi)資料，各種抖音、微信、快手等短視屏看了不少，碎片化知識(shí)，好不容易看個(gè)直播聊房，聊到關(guān)鍵處，買199課程，線下私聊。百度一下，是開發(fā)商的各種宣傳，綜合了上述信息。去找中介門店，新房售樓處（最能吸引年輕人的，給大家各種夢想，裝修、小姐姐端茶倒水，售樓處的綠化等等--入住后進(jìn)入了現(xiàn)實(shí)，和其它的次新小區(qū)別無二樣）。下單買房，在大家的撮合下，下定買入。結(jié)果就是：免費(fèi)版信息是帶有刪除關(guān)鍵內(nèi)容的信息--要不然怎么體現(xiàn)知識(shí)付費(fèi)呢，容易“九陰真經(jīng)”煉成“九陰白骨爪”。買入一個(gè)提前布置好的各種美好、利好花朵裝飾的信息陷阱里面。--好多時(shí)候各種老手是經(jīng)過各種坑練出來的，哪有天生就是買房神通呢，不是看他說了多少遍，而是看他買了多少房。

就像整天在網(wǎng)上教大家炒股的人，真那么神，他們自己買了賺錢就行了，何必大費(fèi)口舌賺取你的那一點(diǎn)點(diǎn)學(xué)費(fèi)呢？

好多時(shí)候人是不能被說服的，只能靠現(xiàn)實(shí)和時(shí)間打臉，真正付出了，得到教訓(xùn)了，也就過去了，但是一切都付出了。大部分人都是這樣的，基本無法避免。

③、信息與實(shí)戰(zhàn)融合：還有一種就是網(wǎng)上獲取各種信息，同事/朋友們之間打聽的各種建議，線下去門店實(shí)際看房，看到最后，各種勞累，各種糾結(jié)，終于在中介的撮合下成交，這種情況也是比較多的一種。

④、目標(biāo)明確：就看中那個(gè)學(xué)區(qū)、就看中那個(gè)新盤，就看中那個(gè)戶型，這樣的結(jié)果就是死磕，最后終于買到了，專盯一個(gè)，還是容易付出溢價(jià)。結(jié)果就是目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的滿意。后面升值不升值的再說吧，畢竟?jié)M足自己的第一需求了--這種我是認(rèn)可的。

⑤、... ...。

對于上述的買房流程我的建議是：可改進(jìn)的地方還是很多的。

（四）北京房市

從女士臉上看出--理想的對象

北京的房地產(chǎn)市場就目前為止，像是一個(gè)年輕、帥氣、多金、有車有房無貸款，父母都有退休金的理想對象--夢中情人。（在深圳、上海在2020年和2021年上漲的情況下，北京只有部分區(qū)域小漲，整體價(jià)格和部分樓盤的價(jià)格是落后于上海和深圳。嚴(yán)格的限購政策--目前為止全國最嚴(yán)城市、從這個(gè)角度說北京的樓市是鐵打的泡沫，最安全的資產(chǎn)，也是最值得買入的城市）。

北京的房產(chǎn)市場是一個(gè)非常分裂的。一般的房產(chǎn)市場是可以根據(jù)交通、產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、生活配套等等，做地段分析。但是北京卻不一樣。你把夢中情人的推到CT機(jī)器里面一拍，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部的器官都接反了，氣管接到胃上，大腸接到心臟上?？傊褪呛苡刑厣?/span>

當(dāng)你開車的從河北進(jìn)入北京，到了六環(huán)，感覺還沒到北京呢，有大片的農(nóng)田，綠化和村莊。

東六環(huán)

再往五環(huán)走，還是一片農(nóng)村景象。出現(xiàn)一部分樓房和臨時(shí)搭建的彩鋼房。也許路兩邊是綠化和公園，不宜建設(shè)住宅。那咱們就往市里面看。

南五環(huán)

海淀在北京的價(jià)格是比朝陽貴出一大截，咱們就去看看海淀。下面的圖是七賢村（在八里莊小學(xué)，根本不算強(qiáng)學(xué)區(qū)，就是一般的海淀學(xué)校），后面的樓是妥妥的10W+的單價(jià)小區(qū)。你看看像不像河北小縣城的房子。我最近寫海淀，寫的寫的感覺很割裂，田村屬于兩區(qū)交界，后面是大片空地，賣一塊地，就要賣2000W以上。還不算強(qiáng)學(xué)區(qū)，頂多算有學(xué)上。因?yàn)檫@是掛著海淀的名字。所以就是十幾萬的單價(jià)。

海淀區(qū)房產(chǎn)分析（十八）--海淀房子如何選--田村區(qū)域 #F0680

七賢村

北京最現(xiàn)代化的區(qū)域是北京朝陽的CBD區(qū)域，反而有眾多單價(jià)6W-7W的房子。你可以說他沒有學(xué)區(qū)，房子老等，這也側(cè)面說明了北京的房子不貴，像香港的鴿子籠式的居家環(huán)境，他們還在乎老房子嗎？有地方住就不錯(cuò)了。

CBD

CBD區(qū)域的房價(jià)

北京的割裂體現(xiàn)在，南六環(huán)外的天宮院，單價(jià)已經(jīng)四萬多了。但是你可以開著車，從南四環(huán)樊羊路一直往南走，有大片的空地，都是一塊一塊的金元寶。通個(gè)地鐵，隨便拍一塊地，都可以賣到8W+。像這種類似的地方很多很多。你要拿地段分析有些地方你始終不能想明白。唯一的解釋就是--有人炒作，有錢人任性。亦莊河西板塊10W+，都快到南六環(huán)了（確定不是北六環(huán)，是南六環(huán)），開兩個(gè)新盤，弄兩個(gè)學(xué)校，掛個(gè)牌子，畢業(yè)生都沒有呢，就說自己是學(xué)區(qū)房，西面是空地，東面是一堆回遷房，還沒地鐵，價(jià)格標(biāo)牌10W+，關(guān)鍵還是有人買。生生把回遷房價(jià)格拉上去。產(chǎn)業(yè)亦莊是典型的智能制造，屬于產(chǎn)業(yè)鏈的下游。

亦莊河西區(qū)域

北京還有一個(gè)特點(diǎn)，就是馬路特別寬，修建一個(gè)商場，前面必須弄個(gè)大廣場。建筑總要離馬路一定距離，否則就不夠霸氣。去上海、深圳、香港基本商場都是緊貼馬路。南方人一來北京，走在環(huán)路上都看不到建筑，大片綠化，感嘆還是北京闊綽啊。北京的人口和上海相差不大，城市面積是上海的三倍。

世紀(jì)金源

北京成熟的能進(jìn)行板塊的分的區(qū)域也就是望京，百子灣區(qū)域，其他區(qū)域就比較難分析了。就看有錢人的心情了。一堆老破小中間出一個(gè)新盤，那說多少就是多少了。市區(qū)內(nèi)的各種老房子，就盼著旁邊出現(xiàn)一個(gè)新盤，把自己的房價(jià)也向上拉一拉。

上海城市界面（一直向遠(yuǎn)方延伸，房價(jià)也基本是從高到低一直向遠(yuǎn)方規(guī)律分布）

在北京在這么高難度板塊分析的地方，你要靠自己分析，拼湊信息，很容易掉到坑里。

（五）北京中介

北京的中介也主要是以鏈家為主，中原、麥田，我愛我家、21世紀(jì)等等，還有各個(gè)小區(qū)的附近的各種小中介?，F(xiàn)階段中介還是靠線下門店、片區(qū)負(fù)責(zé)，房源等級、各種帶看，基本也就是小區(qū)基本信息告知，只能告訴你學(xué)校是那個(gè)，這回學(xué)校怎么樣？他們不能做評價(jià)，好多時(shí)候他們也不知道怎么樣。他們的作用就是撮合交易，按揭貸款，收取中介費(fèi)（各種貸款咨詢、區(qū)域分析、地段判斷客戶自行解決）。

房屋交易過程基本都是流程化，固定格式，并且經(jīng)過這么多年的磨合，已經(jīng)高度成熟。但是這就要中介費(fèi)2.7個(gè)點(diǎn)，確實(shí)太高了，好多其他中介可以談到1個(gè)點(diǎn)。但是對于只帶看一下，走個(gè)流程，這服務(wù)和南方比起來確實(shí)差距還是比叫較大的。估計(jì)把南方的中介搬到北京，那服務(wù)和收費(fèi)能吊打一大片中介。大家有機(jī)會(huì)去深圳感受一下那邊的各種管家服務(wù)。南方人的服務(wù)意識(shí)還是很強(qiáng)的，給你解決各種貸款，做各個(gè)地段分析等等。在北京也看到了這些服務(wù)的身影了，市場上出現(xiàn)個(gè)各種購房咨詢。各種大V 的市場分析，各種貸款咨詢，這也是對現(xiàn)有房產(chǎn)中介服務(wù)的一種補(bǔ)充。

區(qū)別

中介--撮合交易，收取中介費(fèi)（合不合適客戶自己負(fù)責(zé)）

門店中介

門店中介就是對所服務(wù)的小區(qū)比較熟悉，容易獲取賣主的信任，特別是鏈家在房源信息和搶房能力方面還是比較強(qiáng)的。

其它中介的優(yōu)勢就是中介費(fèi)便宜，好多能到1個(gè)點(diǎn)。搶房能力和房源信息相對比較弱一點(diǎn)。

小中介

各種屬于本小區(qū)的小中介，好多是物業(yè)公司聯(lián)合的中介，還是能挖出一些其它中介沒有的房源信息。中介費(fèi)還便宜，大家可以去試一下，但是要找靠譜的，并且還要碰運(yùn)氣。

并且這種小中介由于沒有上面連鎖公司的約束，為了成交，容易采用各種套路的方式，大家提前識(shí)別，能避開就避開吧。下面說一種，大家擦亮眼睛看吧。

方式：利用出租房屋說是出售房屋，帶你看-->當(dāng)你看中后-->雇個(gè)人說是業(yè)主的兄弟，然后和你談-->結(jié)論就是你的價(jià)格，他回去轉(zhuǎn)達(dá)-->中介引導(dǎo)你交定金，他們后續(xù)再和業(yè)主談-->業(yè)主不同意-->引導(dǎo)你購買其它房子：

管家公司--給客戶想盡各種辦法買到合適的房子（不管花錢多少，買房合適、省事最關(guān)鍵）

優(yōu)勢是對全北京市場分析，更適合做買房前的咨詢。貸款的優(yōu)化、以及購房資格的處理等等?；揪褪翘峁┮磺匈I房的全流程服務(wù)。但是在買房搶房方面還是弱一些。后期的流程方面相差不大，畢竟事高度成熟的流程。收費(fèi)介于中介和網(wǎng)路大V之間。

網(wǎng)絡(luò)大V--如何想盡辦法給客戶最大限度的省錢買到合適的房子（省錢、合適房子）

基本就是做房產(chǎn)方便的咨詢，地段分析，購房指導(dǎo)，避免入坑，貸款咨詢?；ㄉ俚腻X，讓你在整個(gè)交易流程中省下最多的錢。

通過上面的分析得出的結(jié)論就是：

避坑辦法很簡單--專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做，說白了--這個(gè)行業(yè)是典型的信息咨詢服務(wù)行業(yè)。

（澎叔侃侃侃-2023.2.11）