【主題】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

   根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件1《營(yíng)業(yè)稅改成增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第45條（一）規(guī)定：增值稅納稅義務(wù)扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或在書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。        具體到房地產(chǎn)行業(yè)，那么增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間又如何確定呢？

   ①第一個(gè)要點(diǎn)是：發(fā)生了應(yīng)稅行為。發(fā)生應(yīng)稅行為包括三個(gè)方面：一是簽訂了銷售合同，約定了交付房屋；二是實(shí)際交房；三是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更。

   ②第二個(gè)要點(diǎn)是：收取了銷售款，或取得了索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)，或開具了發(fā)票。其中合同約定交房日或?qū)嶋H交房日之前，只能開602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”的不征稅發(fā)票。

    因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為同時(shí)滿足①＋②兩個(gè)條件發(fā)生了應(yīng)稅行為和收訖了銷售款，或取得了索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)，或開具了發(fā)票兩個(gè)條件同時(shí)具備的最早日期。

    概括起來(lái)通俗地講，在實(shí)務(wù)操作中可以這樣把握：

   一、如果已經(jīng)預(yù)收銷售款（包括合同約定收款，下同），合同約定交房日就是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生日。如果實(shí)際交房日早于合同約定交房日，以實(shí)際交房日為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

    二、如果沒有預(yù)收銷售款，在合同約定交房日和實(shí)際交房曰之后，才收取銷售款，收款人為納稅義務(wù)發(fā)生日。

    三、如果沒有預(yù)收銷售款，在合同約定交房日和實(shí)際交房日之后，開具了發(fā)票，開發(fā)票日就是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

    四、對(duì)于視同銷售的無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為，因不需要收取銷售款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司不需要考慮條件②，因?yàn)闆]有合同約定交房日，所以應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交房日和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更日哪個(gè)日期在前，以哪個(gè)日期為納稅義務(wù)發(fā)生日。

     當(dāng)然上述結(jié)論是根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文的政策分析歸納出的房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間非官方解讀，僅供大家學(xué)習(xí)交流研討用。具體實(shí)踐中，全國(guó)很多省市稅務(wù)機(jī)關(guān)都對(duì)此問(wèn)題做過(guò)不同的解讀，因總局未出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一口徑，以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的解釋為準(zhǔn)。