2022年終于過去了，2023年已過了一周。往年總會(huì)想著寫個(gè)行業(yè)年終總結(jié)，今年差點(diǎn)忘記，突然發(fā)現(xiàn)早已不是當(dāng)年熱血的我。

NO. 1｜壹

2022年的衡陽樓市銷量依舊下滑，今年的住宅大約成交了1.2-1.5萬套（去掉工抵房安置房）。對(duì)比2021年少了30-40%。

雖然知道2022年銷量會(huì)有所下滑，但銷量下滑這么多讓所有人都非常意外。

年初的時(shí)候大家還在期待2022年市場(chǎng)回暖，沒想到等來的是持續(xù)大幅度下滑和失去信心。

2021年的下滑讓不少人直呼活不下去，但大家依舊還在行業(yè)堅(jiān)持，而2022年再次下滑讓不少地產(chǎn)從業(yè)者已經(jīng)無法堅(jiān)持紛紛選擇轉(zhuǎn)型，保守估計(jì)有20-40%的從業(yè)者轉(zhuǎn)型到了二手車、金融貸款等行業(yè)。

NO. 2｜貳

2022年TOP10銷量榜單就在前幾天悄悄公布了，下圖為2022年度TOP10榜單，今年你上車了哪個(gè)盤？

從榜單來看，蒸湘區(qū)（包括高新區(qū)）7個(gè)樓盤上榜，珠暉區(qū)1個(gè)，雁峰區(qū)1個(gè)，石鼓區(qū)同樣是1個(gè)。蒸湘區(qū)已多年霸榜衡陽樓市，整個(gè)蒸湘區(qū)的銷量比其他幾個(gè)區(qū)所有銷量還要多。

今年銷冠為匯方雁歸來，應(yīng)該讓不少人都意外。但仔細(xì)想想也在情理之中。

在多個(gè)樓盤停工和交付擺爛的情況下，雁歸來卻在園林上反其道而行比行業(yè)多了3-5倍的資金打造園林，并且直到封頂才開售。準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售讓購房者更有信心。

（雁歸來園林實(shí)景圖）

今年的榜單大部分樓盤均是通過以價(jià)換量的方式上榜，比如蒸湘區(qū)的碧桂園衡中心，2020年的時(shí)候銷售均價(jià)8000多，今年的均價(jià)僅6000出頭。石鼓區(qū)的碧桂園十里江灣，最高峰的時(shí)候精裝修近8000元，如今毛坯銷售均價(jià)僅5350元。

除了以上幾個(gè)樓盤，融冠樂城、金科中泰天境、酃湖世家均為以價(jià)換量。

降價(jià)對(duì)購房者是好事，但降價(jià)的背后是交付的標(biāo)準(zhǔn)大幅度降低。今年以來衡陽多個(gè)樓盤交房即維權(quán)，未來2年或許交房即維權(quán)將成為常態(tài)。

NO. 3｜叁

銷量這么慘，繞不開的話題是停工。保守估計(jì)今年應(yīng)該有10多個(gè)樓盤停過工（部分樓盤已復(fù)工），多個(gè)樓盤延期交房（綠地，金鐘、萬達(dá)等）。而現(xiàn)在還沒有復(fù)工的樓盤應(yīng)該也超過5個(gè)以上。

停工集中爆發(fā)讓不少購房者轉(zhuǎn)向了現(xiàn)房或二手房，不少期房為了銷量只能降價(jià)銷售，不僅購房者沒信心，開發(fā)商對(duì)未來也沒有信心，今年衡陽的土地拍賣比去年還要蕭條，真正通過開發(fā)商成交的土地只有幾塊地。

年末終于迎來了好消息，中央出臺(tái)了一系列保交樓政策，并且也給了每個(gè)三四線城市幾十億的資金來保交樓，穩(wěn)民心。

而衡陽的保交樓的資金在年末也邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步，第一批獲得保交樓的名單有近10個(gè)，涉及最多交付的金鐘也在名單之中（下圖，美麗廣場(chǎng)為九龍臺(tái) ）

（以上紅框內(nèi)的樓盤已抵押給政府）

希望保交樓資金的進(jìn)入能盤活這些停工樓盤，讓大家看到信心，信心恢復(fù)了一切才有可能會(huì)好起來。

NO. 4｜肆

這一年讓老蔣記憶猶新的還有義務(wù)教育的民轉(zhuǎn)公，今年以來衡陽多個(gè)私立小學(xué)和初中均轉(zhuǎn)為公立。其中就包括了衡陽最好的初中一中和八中。

民轉(zhuǎn)公之后，學(xué)區(qū)房的價(jià)值得到了提高，比如一中的學(xué)區(qū)劃分華新北，從中介那了解到學(xué)區(qū)劃分落地后華新北的二手房上漲了幾百元。

而八中的學(xué)區(qū)則是直接劃片整個(gè)雁峰區(qū)，雖然從公平的角度這樣的劃分最為公平，但一所好學(xué)校不僅僅是師資，還需要好的生源。這種將整個(gè)片區(qū)劃入的做法或許會(huì)讓這幾年八中的生源質(zhì)量大幅度下滑。

由于八中學(xué)區(qū)房不確定性，導(dǎo)致周邊二手房市場(chǎng)的價(jià)格并沒有太大變化，但總價(jià)只有二三十萬的老破小在下半年迎來了爆發(fā)。

往年黃白路附近的老破小一個(gè)月的銷量最多也就幾十套，2022年下半年開始突破了百套，高峰時(shí)期據(jù)說一個(gè)月成交了幾百套老破小。

鑒于以上的情況，老蔣建議首選華新北，次選黃白路。前者更穩(wěn)妥，后者充滿極大的不確定性，該如何選擇自己的實(shí)際情況決定。

NO. 5｜伍

2023年的樓市會(huì)如何，2023年該不該買，應(yīng)該是大家最關(guān)心的話題。老蔣冒著被打臉的風(fēng)險(xiǎn)再次大膽預(yù)測(cè)下，如有誤差多多包涵。

2023年衡陽樓市是好是壞，個(gè)人覺得要看保交樓資金能否讓衡陽的停工樓盤大規(guī)模復(fù)工。

假設(shè)2023年上半年各大停工樓盤能夠大規(guī)模復(fù)工，工地上熱火朝天加速干，大家對(duì)購房的信心應(yīng)該會(huì)有不少提升，最終的整體銷量應(yīng)該會(huì)比2022年要好20-30%。

但如果依舊停留在打嘴炮的階段，結(jié)果就不用說了。

2023年買哪些樓盤近期會(huì)抽空單獨(dú)寫一篇，這里只聊該不該買這個(gè)話題。

該不該買取決于你未來的規(guī)劃，假如你在衡陽工作穩(wěn)定，小孩近幾年也要讀書，老蔣覺得這類人群是可以考慮上車了。

畢竟衡陽的房價(jià)通過幾年的下滑已跌入谷底，僅僅只有五六千的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格都已經(jīng)接近成本價(jià)，地價(jià)不降的情況下未來新開盤的銷售價(jià)格不會(huì)低于5000元。

特別是目前衡陽最好的學(xué)區(qū)新房即將銷售完畢，未來2-3年后華新北將進(jìn)入二手房為主的階段。

雖然衡陽的房價(jià)不低，但在三線城市中說是最低的應(yīng)該沒有多少人反對(duì)。

低房價(jià)并不是配套差，得益于以前湖南第二大城市積累的財(cái)富和資源，衡陽在教育和醫(yī)療上比很多三線城市都要好。

而只需要60多萬就能上車衡陽最好的學(xué)區(qū)三房，這個(gè)總價(jià)應(yīng)該是三四線城中性價(jià)比最高的幾個(gè)城市之一。

2022年大家過的太累，也失去了很多，希望2023年不再是失去的一年，而是恢復(fù)信心，看到希望的一年。