學(xué)習(xí)最高人民法院《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第6150號(hào)、7017號(hào)建議的答復(fù)》

謝存海

        一、《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第6150號(hào)建議的答復(fù)》摘要

        （一）“從立法上來(lái)看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與表決的范圍由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門(mén)檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)在業(yè)主共同表決時(shí)能夠順利通過(guò)創(chuàng)造了有利條件?！?/p>

        （二）“實(shí)踐中，雖然民法典未明確加裝電梯屬于哪一類(lèi)業(yè)主共同決定事項(xiàng)，但認(rèn)為加裝電梯事項(xiàng)屬于民法典第278條規(guī)定的’改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施’的意見(jiàn)在實(shí)踐中占據(jù)主流，各地在加裝電梯事項(xiàng)表決時(shí)基本按照民法典此條規(guī)定進(jìn)行操作。關(guān)于表決范圍是電梯所在單元、樓棟還是所在小區(qū)的問(wèn)題，各地根據(jù)具體情況都在進(jìn)行有益探索，均有一定合理性?！?/p>

        （三）“從各地法院司法實(shí)踐看，各地法院對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯這一關(guān)系民生的事項(xiàng)也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認(rèn)為案涉樓房加裝電梯事項(xiàng)，已經(jīng)過(guò)該單元專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶(hù)數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規(guī)定。今年3月最高人民法院發(fā)布的第二批社會(huì)主義核心價(jià)值觀典型案例中的第六個(gè)案例’方某某、黃某訴周某、陳某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案’也明確指出，老舊小區(qū)加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，經(jīng)民主決策以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護(hù)?！?/p>

        二、《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7017號(hào)建議的答復(fù)》摘要

        （一）“老舊小區(qū)加裝電梯，是黨中央、國(guó)務(wù)院順應(yīng)我國(guó)老齡化趨勢(shì)而作出的重大決策部署，是一項(xiàng)重要的民生工程，對(duì)改善包括老年人、殘疾人在內(nèi)的老舊小區(qū)居民居住條件具有重要意義?！?/p>

        （二）“關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯在表決權(quán)上的爭(zhēng)議問(wèn)題。實(shí)踐中通常認(rèn)為，建筑物加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的范疇。按照《民法典》第278條第2款規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這一業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！?/span>

        （三）“您認(rèn)為按原《物權(quán)法》第76條規(guī)定，通常一個(gè)單元12戶(hù)中有8戶(hù)同意即可達(dá)到面積和人數(shù)三分之二同意的法定最低門(mén)檻，但如果一個(gè)單元中12戶(hù)業(yè)主均參加，按照《民法典》規(guī)定至少需要9戶(hù)同意，反而抬高了門(mén)檻?！?“具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于加裝電梯事項(xiàng)，假如各業(yè)主專(zhuān)有部分面積均相同，如果只有三分之二業(yè)主參與表決，則只需二分之一（該三分之二業(yè)主的四分之三）的業(yè)主同意即達(dá)到法定最低條件；但如果全體業(yè)主均參與表決，則需要四分之三的業(yè)主同意才能達(dá)到法定最低條件。表面上看，在所有業(yè)主均參與表決情況下，《民法典》上述規(guī)定的表決門(mén)檻相比原《物權(quán)法》有一定程度提高，但結(jié)合該條其他規(guī)定及實(shí)踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低的情況來(lái)看，《民法典》該條規(guī)定總體上適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門(mén)檻?！?/strong>

       【結(jié)合其他規(guī)定解讀】《民法典》第二百七十八條》共四句話(huà)，第一句是列舉表決項(xiàng)目?jī)?nèi)容，第二句是參與表決占比有效條件，第三句是六至八項(xiàng)表決內(nèi)容同意占比有效條件，第四句是其他表決事項(xiàng)同意占比有效條件。上文所說(shuō)“該條其他規(guī)定”，實(shí)際上指的是該條中的第二句話(huà)?！睹穹ǖ洹返诙⑷湓?huà)的內(nèi)容是：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！?/span>

         假如把上邊這兩句話(huà)割裂開(kāi)來(lái)，單純看后一句“決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！?好像“如果一個(gè)單元中12戶(hù)業(yè)主均參加表決，至少需要9戶(hù)同意”的說(shuō)法能說(shuō)的過(guò)去。但是，把前后兩句話(huà)結(jié)合起來(lái)看，這個(gè)說(shuō)法就不能成立了。

        一是從兩句話(huà)的內(nèi)在聯(lián)系看，前一句是有效表決的前提條件，需要2/3以上（含本數(shù)）業(yè)主參與表決，計(jì)算基數(shù)是單元全體業(yè)主；后一句是有效表決的必要條件，計(jì)算基數(shù)是全體業(yè)主的2/3，有效人數(shù)是全體業(yè)主2/3的3/4以上。以12戶(hù)單元各戶(hù)專(zhuān)有部分面積相同為例，只要達(dá)到12x2/3x3/4=6人以上同意就合法有效。

        二是3/4的同意率是以2/3的投票率為前提條件的，沒(méi)有2/3的投票率就沒(méi)有3/4的同意率。當(dāng)2/3參與表決的業(yè)主全部同意時(shí)，實(shí)際上就符合了全體業(yè)主2/3以上同意的要求。但是，以全體業(yè)主參與表決為前提條件和計(jì)算基數(shù)，卻用3/4的同意率取代2/3的同意率，無(wú)疑是錯(cuò)誤的。同時(shí)，“全體業(yè)主參與表決3/4同意才有效”，把符合2/3以上條件的其他合法占比排除在外，違反《民法典》第二百七十八條強(qiáng)制性規(guī)定是無(wú)效的。所謂強(qiáng)制性規(guī)定，是指必須依照法律適用、不能以個(gè)人意志予以變更和排除適用的規(guī)范。《民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！?/span>

        顯而易見(jiàn)，《民法典》第二百七十八條第二句和第三句規(guī)定之間是有機(jī)聯(lián)系在一起的，單獨(dú)片面理解“經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”才有效，實(shí)際上是無(wú)效的。高門(mén)檻無(wú)效，低門(mén)檻當(dāng)然就有效了；低門(mén)檻有效，高門(mén)檻還有用嗎？《民法典》第一百五十六條規(guī)定：“民事法律行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！?/p>

        【結(jié)合表決實(shí)踐解讀】查遍網(wǎng)上所有能查到的關(guān)于既有住宅加裝電梯方面的判例，在適用《民法典》第二百七十八條上，均是按照“雙三分之二參與” “雙四分之三同意”判定合法的。相反，卻沒(méi)有找到一個(gè)，以所謂的“全體業(yè)主均參與表決，四分之三的業(yè)主同意才能達(dá)到法定最低條件”的判例。關(guān)于“必須全體業(yè)主表決3/4同意”問(wèn)題，我們?cè)鴮?zhuān)門(mén)通過(guò)市長(zhǎng)熱線(xiàn)請(qǐng)求市住建局給予答復(fù)，市住建局均公開(kāi)回答：“關(guān)于既有住宅加裝電梯，作出有效的表決應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件： 1.參與表決的業(yè)主的專(zhuān)有部分面積占比2/3以上，參與表決的業(yè)主人數(shù)占比2/3以上； 2.參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。”我們?cè)倏磧蓚€(gè)案例：

        一是2021年2月23日，最高人民法院發(fā)布“第二批人民法院大力弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀典型民事案例”，其中第五個(gè)案例《經(jīng)民主決策以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護(hù)》，認(rèn)定的合法表決是：“同意安裝電梯的業(yè)主占比和其所有的專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例均達(dá)到法律規(guī)定的要求?！迸袥Q結(jié)果是，駁回反對(duì)加裝電梯方的全部訴訟請(qǐng)求。

        二是2022年1月5日，人民法院報(bào)評(píng)選出的“2021年度人民法院十大案件”，第一案例《阻撓住宅加裝電梯施工案》認(rèn)定的合法表決是：“加裝電梯事項(xiàng)已征詢(xún)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主的意見(jiàn)，獲得參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！狈ㄔ号袥Q被告停止對(duì)電梯安裝施工的阻撓、妨礙。

        綜上所述，加裝電梯非要“全體業(yè)主表決3/4以上同意才有效”觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，在法律實(shí)踐中是沒(méi)有任何法律依據(jù)和法律效力的。最高院《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7017號(hào)建議的答復(fù)》中所說(shuō) “結(jié)合該條其他規(guī)定及實(shí)踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低的情況來(lái)看，《民法典》該條規(guī)定總體上適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門(mén)檻”，符合實(shí)際，完全正確。