1、 供配電系統(tǒng)的管理

如果說機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，物業(yè)管理公司需制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

1、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)

（1）每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目

①電力變壓器（干式）

②低壓開關(guān)柜

③電容器柜

④強(qiáng)電井

（2）每周保養(yǎng)項(xiàng)目

①電力變壓器（干式）

②低壓開關(guān)柜

③電容器柜

（3）年度保養(yǎng)項(xiàng)目

①電力變壓器（干式）

②低壓開關(guān)柜

③電容器柜

④供配電接地系統(tǒng)

⑤防雷接地系統(tǒng)

2、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案

（1）供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定

為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：

①變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，將變壓器改為檢修狀態(tài)，及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得起過3小時。

②在最短時間更換備用變壓器。

　?、叟潆娛覂?nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。

④配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若不能及時排除故障，盡快更換備用抽屜柜。

　?、輼菍优潆娤浒l(fā)生故障時，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場，30分鐘排除故障。

　?、薰迷O(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場，排除故障。

　　⑦對所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。

（2）停電應(yīng)急處理措施

　?、賹τ陔娏痔崆巴ㄖ瑱z修高壓線路計劃停電時，工程部應(yīng)及時通知動作部，由運(yùn)作部告知租客停電原因及時間，并做好停電準(zhǔn)備工作。

　?、趯τ谕话l(fā)事件停電時，工程部應(yīng)與電力局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知運(yùn)作部，同時保證備用線路5分鐘內(nèi)啟動并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。

③當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計劃停電時，工程部應(yīng)提前通知運(yùn)作部停電范圍、時間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。

　　④為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應(yīng)立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知運(yùn)作部，由運(yùn)作部通知租客停電時間及原因。

　　⑤當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班員應(yīng)按《滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。

　　3、電力節(jié)能措施

　　為了更好地服務(wù)于租客，同時又能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，工程部將采取以下措施對各類用電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行科學(xué)合理的控制：

　?、賹β短煺彰鳠艟卟捎苗娍叵到y(tǒng)進(jìn)行控制，杜絕人為開關(guān)不及時，造成不必要的浪費(fèi)，并根據(jù)一年四季日照時間的變化，調(diào)整定時時間。

　?、趯Ω鳂怯顑?nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用聲、光控開關(guān)或節(jié)能燈進(jìn)行控制。

　　③地下室采用低照度分散照明，能達(dá)到一般照明效果即可。

④根據(jù)冬夏兩季用電量的差異，合理選擇電力變壓器的投入數(shù)量，使變壓器處于最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。

2、 電梯管理

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和工作生活節(jié)奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑不可缺少的垂直交通運(yùn)輸工具。嘉國物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照業(yè)主的要求，制定必要的管理制度，對電梯維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，嚴(yán)格遵照電梯的定期維護(hù)保養(yǎng)及檢修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并實(shí)行24小時的全天候跟蹤服務(wù)，確保電梯的安全正常運(yùn)行。

　　1、電梯的定期維護(hù)及檢修方案

　　（1）曳引機(jī)的保養(yǎng)

　?、贉p速箱

　　·箱體內(nèi)的油量應(yīng)保持在油針或油鏡的標(biāo)定范圍，油的規(guī)格應(yīng)符合要求；

　　·潤滑油脂潤滑的部位，應(yīng)擰緊油盅蓋。一般一個月應(yīng)擠加一次；

　　·應(yīng)保證箱體內(nèi)潤滑油的清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)雜質(zhì)明顯時應(yīng)換新油。一般對新使用的減速箱，半年應(yīng)更換新油；

　　·應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，沒電梯在奐向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動時，應(yīng)采取措施減小軸承的軸向游隙；

　　·應(yīng)使軸承的溫升不高于60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過85℃，否則應(yīng)停機(jī)檢查原因；

　　·當(dāng)軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時，應(yīng)考慮更換軸承；

　　·當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應(yīng)進(jìn)行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。

　　②制動器

　　·應(yīng)保證制動器的動作靈活可靠，各活動關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤滑油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；

　　·制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大不超過0.7毫米，當(dāng)間隙過大時，應(yīng)調(diào)整；

　　·制動器應(yīng)保持足夠的制動力矩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應(yīng)調(diào)整制動彈簧；

　　·當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損，導(dǎo)致鉚釘頭外露時，應(yīng)更換制動瓦。

　　③曳引輪

　　·應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑；

　　·對于帶切口半圓槽，當(dāng)繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應(yīng)重車?yán)K槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應(yīng)小于曳引繩直徑。

　?、芤芬妱訖C(jī)及速度反饋裝置

　　·應(yīng)保證電動機(jī)各部分的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動機(jī)內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動機(jī)內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵；

　　·對使用滑動軸承的電動機(jī)，應(yīng)注意油槽內(nèi)的油量是否達(dá)到油線，同時應(yīng)保持油的清潔；

　　·當(dāng)電動機(jī)使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時，應(yīng)更換軸承；

　　·應(yīng)保證電動機(jī)的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對機(jī)殼的絕緣電阻，如降至允許值以下（主極線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐），應(yīng)采取措施提高絕緣性能。

　　（2）曳引繩與繩頭組合的保養(yǎng)

　?、賾?yīng)使全部曳引繩的張力保持一致，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應(yīng)通過繩頭彈簧加以調(diào)整（相互拉力差應(yīng)在5%以內(nèi)）；

　?、谝芬K使用年久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；

　?、蹜?yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機(jī)械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達(dá)到更換標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)立即停止使用，更換新繩；

　　④應(yīng)保持曳引繩的表面清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應(yīng)用煤油擦干凈；

　?、菰诮囟袒蚋鼡Q曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事；

　?、迲?yīng)保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應(yīng)有足夠間隙，當(dāng)由于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調(diào)整墊摘掉（如果有的話），如不能以此解決問題，則應(yīng)截短曳引繩，重新澆注繩頭。

（3）限速器與安全鉗的保養(yǎng)

　?、賾?yīng)保證限速器的轉(zhuǎn)動靈活，對速度變化的反應(yīng)靈敏，其旋轉(zhuǎn)部分潤滑應(yīng)保持良好，一般一周應(yīng)加油一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時，應(yīng)加以清洗（注意不要損壞彈簧上的鉛封）；

　?、趹?yīng)使限速器張緊裝置轉(zhuǎn)動靈活，一般每周應(yīng)加油一次，每年清洗一次；

　?、蹜?yīng)保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應(yīng)符合要求，在季檢中應(yīng)加以檢查。

　?。?）導(dǎo)軌和導(dǎo)靴的保養(yǎng)

　?、賹ε溆没瑒訉?dǎo)靴的導(dǎo)軌，應(yīng)保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔；

　?、诨瑒訉?dǎo)靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的支行平穩(wěn)性，一般對側(cè)工作，磨損量不應(yīng)超過1毫米（雙側(cè)），內(nèi)端面不超過2毫米，超過時應(yīng)更換；

　?、蹜?yīng)保證彈性滑動導(dǎo)靴對導(dǎo)軌的壓緊力，當(dāng)因靴襯磨損而引起松馳時，應(yīng)加以調(diào)整；

　?、軕?yīng)使?jié)L動導(dǎo)靴滾輪滾動良好，當(dāng)發(fā)現(xiàn)磨損不均，應(yīng)加以修車，當(dāng)發(fā)現(xiàn)脫圈，過分磨損時，應(yīng)更換；

　?、菰谀隀z時，應(yīng)詳細(xì)檢查導(dǎo)軌連接板和導(dǎo)軌壓板處螺栓的緊固情況，并應(yīng)對全部壓板螺栓進(jìn)行一次重復(fù)擰緊；

　?、蕻?dāng)安全鉗動作后，應(yīng)及時修光鉗塊夾緊處的導(dǎo)軌工作面。

　?。?）轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)

　?、佼?dāng)滾輪的磨損導(dǎo)致門扇下墜及歪斜等時，應(yīng)調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調(diào)整擋輪位置，保證合適間隙；

　　②應(yīng)經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝置的工作情況，對于鋼絲繩式聯(lián)動機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時，應(yīng)予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯(lián)動機(jī)構(gòu)，應(yīng)使各轉(zhuǎn)動并節(jié)處轉(zhuǎn)動靈活，各固定處不應(yīng)發(fā)生松動，當(dāng)出現(xiàn)廳門與轎門動作不一致時，應(yīng)對機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查調(diào)整；

　?、蹜?yīng)保持自動門鎖的清潔，在季檢時應(yīng)檢查保養(yǎng)，對于必須作潤滑保養(yǎng)的門鎖，應(yīng)定期加潤滑油；

　　④應(yīng)保證門鎖開關(guān)的工作可靠性，應(yīng)注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接、假接及粘連現(xiàn)象。

　　（6）自動門機(jī)的保養(yǎng)

　?、賾?yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時的速度變化異常時，應(yīng)立即作檢查調(diào)整；

　?、趯τ谄鲃拥拈_門機(jī)，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松馳時應(yīng)加以張緊，對于鏈傳動的開門機(jī)，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力；

　　③自動門機(jī)各轉(zhuǎn)動部分，應(yīng)保持有良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位，應(yīng)定期加油。

　?。?）緩沖器的保養(yǎng)

　?、賹τ趶椈删彌_器，應(yīng)保護(hù)其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆；

　?、趯τ蛪壕彌_器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應(yīng)添加（保證油的粘度相同）；

　　③油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防銹油脂；

　?、苊磕暌赞I廂檢修速度，進(jìn)行一次油壓緩沖器的復(fù)位試驗(yàn)。

　　（8）重量補(bǔ)償裝置的保養(yǎng)

　?、佼?dāng)發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償鏈在運(yùn)行時產(chǎn)生較大噪聲時，應(yīng)檢查消音繩是否折斷；

　　②對于補(bǔ)償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應(yīng)每月檢查添加潤滑油。

　　（9）尋向輪及反繩輪的保養(yǎng)

　?、賾?yīng)經(jīng)常用軟刷和吹風(fēng)清除屏體及全部電器件上的積塵，保持清潔；

　?、趹?yīng)經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導(dǎo)線和接線柱應(yīng)無松動現(xiàn)象，動觸頭連接的導(dǎo)線接頭應(yīng)無斷裂現(xiàn)象；

③應(yīng)保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時，應(yīng)用細(xì)齒銼刀修整平滑（忌用砂布），并將屑末擦凈；　

　?、芨鼡Q控制屏內(nèi)熔斷器時，應(yīng)保證熔斷器絲的額定電流與回路電源額定電流相一致，對電動機(jī)回路，熔絲的額定電流應(yīng)為電動機(jī)額定電流的2.5－3倍。

　　（10）選層器的保養(yǎng)　

　　①應(yīng)經(jīng)常檢查傳動鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時，應(yīng)及時修復(fù)或更換；　

　　②應(yīng)保持動觸頭盤（桿）運(yùn)行靈活，視需要加注潤滑油；減速器及各傳動部位，均應(yīng)保證足夠潤滑，注意添加潤滑油；

　?、蹜?yīng)經(jīng)常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)過度磨損時應(yīng)予更換；

　?、軕?yīng)保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應(yīng)用細(xì)銼刀修平；

　　⑤注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松馳時，應(yīng)予張緊。

　?。?1）安全保護(hù)開關(guān)的保養(yǎng)

　　①每月應(yīng)對各安全保護(hù)開關(guān)進(jìn)行一次檢查，拭去表面塵垢，核實(shí)觸頭接觸的可靠性，觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應(yīng)銼平，嚴(yán)重時應(yīng)更換；

　?、跇O限開關(guān)應(yīng)靈敏可靠，每年進(jìn)行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主電源。

　?。?2）機(jī)房和井道的保養(yǎng)

　?、贆C(jī)房應(yīng)禁止無關(guān)人員進(jìn)入，在維修人員離開時，應(yīng)鎖門；

　?、趹?yīng)注意不讓雨水浸入機(jī)房，平時保持良好通風(fēng)，并注意機(jī)房的溫度調(diào)節(jié)；

　?、蹤C(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)放置易燃、易爆及腐蝕性物品；同時保證機(jī)房中滅火設(shè)備的可靠性；

④底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時應(yīng)及時排除，并作干燥處理。

3、 給排水系統(tǒng)的管理

為此，物業(yè)管理公司根據(jù)寫字樓的給排水特點(diǎn)，制定出定期的維護(hù)保養(yǎng)計劃及標(biāo)準(zhǔn)，并按此計劃及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)，確保生活用水和消防用水質(zhì)量。

　　1、排水系統(tǒng)定期維護(hù)保養(yǎng)計劃及標(biāo)準(zhǔn)

（1）生活給水系統(tǒng)

（2）消防水系統(tǒng)

（3）排水系統(tǒng)

2、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

　　（1）給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施

　?、俳?jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修杜絕浪費(fèi)；

②盡量保障供水的連續(xù)性，當(dāng)計劃檢修閥門確需短時間停水時，應(yīng)提前通知租客停水時間及恢復(fù)供水時間，以便作好儲水準(zhǔn)備；

③遇突發(fā)事件導(dǎo)致供水系統(tǒng)停水時，工程部應(yīng)與自來水公司取得聯(lián)系，問明停水原因、時間后，及時向租作出書面解釋；

　?、軐τ趦?nèi)部突發(fā)事故引起停水，值班人員應(yīng)立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速組織人員進(jìn)行搶修并及時通知租客停水時間、原因和恢復(fù)供水時間；

　?、荻ㄆ谇逑炊喂┧钏兀瑧?yīng)提前出示通知，告知停水時間及恢復(fù)供水時間。清洗完后應(yīng)將水質(zhì)樣本送衛(wèi)生防疫部門化驗(yàn)合格。

　　（2）給排水系統(tǒng)故障搶修限時規(guī)定

　　為保證給排水系統(tǒng)發(fā)生意外事故后能及時搶修，特制定本規(guī)定。

　?、俳o水系統(tǒng)

·高壓水泵發(fā)生故障后，運(yùn)行人員應(yīng)及時啟用備用水泵，停止故障泵的運(yùn)行，并及時通知人員修復(fù)故障，在零配件齊全的情況下，故障排除不得超過兩天；

·干管閥門破裂時，應(yīng)及時關(guān)閉前一級閥門，并通知維修人員更換破裂的閥門，其更換并再次通水時間不得超過4小時；

　　·普通水龍頭損壞，其更換時間不得超過1小時；

　　·主管發(fā)生破裂時，應(yīng)及時關(guān)閉前一級閥門，并向工程部經(jīng)理匯報。經(jīng)理接到匯報后，應(yīng)立即召集搶修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，即刻組織制定搶修方案，并發(fā)出限水或停水通知，主管恢復(fù)通水時間最長不得超過24小時。

　　②排水系統(tǒng)

　　·室內(nèi)外排水干管如發(fā)生破裂，應(yīng)即刻組織搶修，修復(fù)時間不得超過4小時；

　　·排水干管、溝渠、沙井發(fā)生堵塞，其疏通時間不得超過3小時。

四、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理

　　1、中央空調(diào)機(jī)組的定期維護(hù)保養(yǎng)及檢修

　　（1）每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目

（2）半年檢修項(xiàng)目

（3）年檢修項(xiàng)目

2、中央空調(diào)機(jī)組的預(yù)防性保養(yǎng)

(1)壓縮機(jī)

①油過濾器　　　當(dāng)油壓下降30%或使用了半年以后，油過濾器必須更換；

②更換潤滑油　　壓縮機(jī)中的潤滑油必須每年更換一次。

(2)壓縮機(jī)電機(jī)

①經(jīng)常檢查電機(jī)安裝螺栓，確認(rèn)緊固良好；

　　②定期檢查電機(jī)繞組的電阻，檢查繞組的絕緣性。

　　(3)壓力試驗(yàn)

保持氣密的機(jī)組就是無故障、高效運(yùn)行的機(jī)組，因此機(jī)組應(yīng)每年進(jìn)行一次壓力試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有滲漏必須立即修復(fù)。

(4)蒸發(fā)器與冷凝器

①冷凝器、蒸發(fā)器保養(yǎng)的主要內(nèi)容是保持冷凝器、蒸發(fā)器水側(cè)的清潔；

②在閉水系統(tǒng)中，使用未經(jīng)處理的水常會導(dǎo)致在冷凝器、蒸發(fā)器水側(cè)形成水垢，引起腐蝕或銹蝕以及出現(xiàn)泥潭與藻類。為延長機(jī)組使用壽命，提高經(jīng)濟(jì)性，必須進(jìn)行恰當(dāng)?shù)乃幚怼?/p>

(5)電氣控制系統(tǒng)

　?、贆z查主機(jī)電氣控制系統(tǒng)中各元件是否正常，電氣聯(lián)接有無松動、發(fā)熱等異常現(xiàn)象；

②檢查制冷輔機(jī)電氣控制系統(tǒng)中各元件是否正常，電氣聯(lián)接有無松動，發(fā)熱等異常現(xiàn)象。

(6)中央空調(diào)停用一周以上重新開機(jī)啟用，必須先預(yù)熱24小時。

　　3、中央空調(diào)系統(tǒng)故障應(yīng)急搶修處理方案

　　(1)中央空調(diào)系統(tǒng)搶修限時規(guī)定

　　中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障時，值班人員要及時發(fā)現(xiàn)，立即采取應(yīng)急措施控制故障范圍，保護(hù)設(shè)備，并根據(jù)故障發(fā)生的性質(zhì)及部位，立即實(shí)施搶修或通知保養(yǎng)單位組織力量進(jìn)行搶修，具體要求如下：

　?、倏照{(diào)主機(jī)發(fā)生故障報警時，值班人員10分鐘內(nèi)到達(dá)主機(jī)前，記錄故障報警原因，并立即停機(jī)；

　?、诳照{(diào)水泵（冷卻泵、冷凍泵）發(fā)生故障時，值班人員5分鐘內(nèi)斷開故障水泵電源，并立即開啟相應(yīng)的備用水泵；

　?、壑蛋嗳藛T15分鐘內(nèi)應(yīng)發(fā)現(xiàn)故障，并迅速到達(dá)設(shè)備現(xiàn)場，檢查故障原因，并切斷電源；電柜發(fā)生故障時，值班人員10分鐘內(nèi)到達(dá)設(shè)備故障現(xiàn)場，進(jìn)行檢查維修；

　?、艹鲲L(fēng)口散流器發(fā)生故障時，維修人員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)行檢查維修；

　　⑤風(fēng)管或冷水管保溫層破壞，出現(xiàn)凝露、滴水現(xiàn)象時，維修人員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場檢查破損情況，并在2天內(nèi)予以修復(fù)；

　?、迣λ性O(shè)備故障及搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換及材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。

　?。?）中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案

　　空調(diào)工必須持證上崗，每2小時對中央空調(diào)機(jī)組巡視一次，機(jī)組運(yùn)行時，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機(jī)，防止事故發(fā)生。

　?、侔l(fā)現(xiàn)泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有異常響動，應(yīng)立即停機(jī)檢查維修；

　　②發(fā)生主機(jī)故障時，先關(guān)掉壓縮機(jī)開關(guān)，保留主機(jī)總開關(guān)，然后檢查并排除主機(jī)故障，短時間不能排除的需按正常停機(jī)操作程序停機(jī)；

　?、郯l(fā)生副機(jī)故障時，先關(guān)掉故障副機(jī)控制開關(guān)停機(jī)檢修，同時啟動備用的副機(jī)投入系統(tǒng)運(yùn)行；

　?、馨l(fā)生管路故障時，由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，應(yīng)立即按正常停機(jī)操作程序停止系統(tǒng)運(yùn)行，排除故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行；

　?、莓?dāng)發(fā)生火災(zāi)時，由消防值班員直接關(guān)斷空調(diào)主、副機(jī)電源總開關(guān)。

　　4、中央空調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案

　　由于中央空調(diào)屬于大功率設(shè)備，耗電量很高，為保證廣大租客有一個舒適的學(xué)習(xí)環(huán)境，同時節(jié)約電能，特制定以下方案：

⑴中央空調(diào)的運(yùn)行時間與用戶的使用時間嚴(yán)格一致；

⑵空調(diào)值班人員在用戶使用前15分鐘開啟空調(diào)，在用戶停止使用前15分鐘關(guān)機(jī)；

⑶根據(jù)季節(jié)、當(dāng)日氣溫狀況及空調(diào)主機(jī)電流滿負(fù)荷百分率，決定開啟一臺、兩臺或三臺機(jī)組；　

　?、葒?yán)禁制冷鋪機(jī)空載運(yùn)行，以節(jié)約電能。

五、消防系統(tǒng)的管理

消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，將直接影響到大廈租客的安全感和合適感，因此物業(yè)管理公司制定了詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的維護(hù)保養(yǎng)方案及標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)此方案及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)。為了避免在應(yīng)急中出現(xiàn)不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據(jù)大廈的環(huán)境特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的消防應(yīng)急處理措施，以保障大廈的消防安全。

1. 消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計劃

2. 消防火警應(yīng)急處理措施

（1） 對接報火災(zāi)的處理

A. 管理處任何人員接到或發(fā)現(xiàn)火警時，立即向管理處辦公室值班人員報告。

B. 現(xiàn)場指揮員馬上通知管理處經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負(fù)責(zé)人。

C. 現(xiàn)場指揮員集合校園區(qū)內(nèi)所有在場員工，若部門負(fù)責(zé)人不在場，則由現(xiàn)場指揮員指定臨時負(fù)責(zé)人，臨時負(fù)責(zé)人擔(dān)任該部門應(yīng)急指揮工作。

D. 各部門員工在現(xiàn)場指揮員的統(tǒng)一指揮下，采取各種相應(yīng)措施。

消防控制中心值班員根據(jù)火場情況，按《滅火應(yīng)急規(guī)程》進(jìn)行處理；工程部負(fù)責(zé)人指揮工程部員工作各種應(yīng)急處理；

工程部負(fù)責(zé)人指揮工程部員工關(guān)閉起火樓宇的供電系統(tǒng)，啟用應(yīng)急電源；

其余部門員工根據(jù)現(xiàn)場指揮的命令，進(jìn)行各種救火操作。

E. 現(xiàn)場指揮員根據(jù)火勢大小，決定采取相應(yīng)措施:

火勢大，自身難以撲救。立即向消防機(jī)關(guān)報警；同時安排人員維持消防通道暢通，指定專人引領(lǐng)消防車進(jìn)場；在等候消防干警的同時，組織人員采取各種手段控制火勢，搶救、疏散受災(zāi)人員和受災(zāi)物資；

火勢小，自身力量足以撲救。馬上組織人員采取各種手段撲滅火勢；搶救、疏散受災(zāi)人員和受災(zāi)物資；

火災(zāi)撲滅后，工程部、保安部負(fù)責(zé)將機(jī)電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復(fù)正常；

責(zé)任消防員組織調(diào)查火警事故，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因，并填寫《火警/匪警處理情況登記表》。

（2） 滅火應(yīng)急方案

為了在出現(xiàn)火災(zāi)時，做到“忙而不亂”，有效控制災(zāi)情，把損失控制在最小范圍內(nèi)，特制定如下應(yīng)急規(guī)程；

A. 消防控制中心接到消防報警信號

利用對講機(jī)通知轄區(qū)保安員立刻前往火警現(xiàn)場，并與消防中心聯(lián)絡(luò)；

火警誤報通知中心消除警號；

火警證實(shí)情況嚴(yán)重，通知中心啟動報警設(shè)施。

B. 火警信號被證實(shí)，情況嚴(yán)重，中心應(yīng)急事項(xiàng)

通知管理部辦公室值班員和安全管理部長，由其決定是否打“119”電話報警；

啟用報警設(shè)施通知防火指揮部相關(guān)人員到場施救；

利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；

迫降電梯至首層；

切除非消防電源，啟用應(yīng)急電源；

啟用相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、噴淋泵等。

消防值班員應(yīng)密切關(guān)注各消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。如自動失靈，應(yīng)立即手動起動各設(shè)備，保證水電供應(yīng)不間斷，所有消防設(shè)施必須在5-7分鐘之內(nèi)投入運(yùn)行。

（3） 撥打“119”電話報警程序

A. 拿起話筒撥打“119”號鍵，準(zhǔn)確講清起火單位名稱，所在位置。

B. 講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積；燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一般物質(zhì)。

C. 講清起火單位屬多層，還是屬于高層建筑（幾棟幾層）。

講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系；

如需安排接消防車要講清楚接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火附近易找的地方或標(biāo)志性建筑旁。

3. 落實(shí)防火安全“三級”檢查制度

一級檢查由班組組織實(shí)施，每天對本崗位、本地段進(jìn)行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時報告。

二級檢查由消防主管組織實(shí)施，管理處領(lǐng)導(dǎo)每周組織班組長對本處管理地段、設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)有力整改，每月向公司安全主管匯報一次消防安全情況。

三級檢查由公司安全主管實(shí)施，每月由公司安全主管對管理處進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，每年不少于一次檢查。