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2022年12月31日，多家主流第三方機(jī)構(gòu)均公布了百?gòu)?qiáng)或前兩百?gòu)?qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)，榜單與2021年相比變化較大，尤其頭部房企座次重排。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，千億房企仍有20家，但比前一年減少一半。多年行業(yè)一哥碧桂園依然以4643億元的合同銷售額名列第一，但金額同比減少近3000億。此前的“老五”保利發(fā)展銷售同樣下滑，但幅度較小，因而得以力壓行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科，升至第二，且與碧桂園的差距縮小至不足百億，“進(jìn)三爭(zhēng)一”似乎只是時(shí)間問(wèn)題。2021年前五之列的恒大、融創(chuàng)則已經(jīng)難覓蹤影。業(yè)內(nèi)人士指，目前正處于需求端預(yù)期出臺(tái)政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現(xiàn)的最大變量。在2023年第一季度或者一二季度交接時(shí)，有望見(jiàn)到第三波大政策的加持。而本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險(xiǎn)房企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場(chǎng)。 
坐二望一！保利超萬(wàn)科直逼碧桂園
2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局。具體來(lái)看，2022年有近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。
伴隨整個(gè)行業(yè)的調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企座次重排，尤其千億房企數(shù)量和具體排名變化最大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的剩下20家。其中排名第20位的遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額剛剛跨過(guò)千億門檻。而2020年巔峰時(shí)期，行業(yè)內(nèi)千億房企數(shù)量為43家。2021年數(shù)據(jù)與2020年持平。也就是說(shuō)，2022年一年，千億房企數(shù)量降了一半不止，幾乎回到了2017年的水平。
曾經(jīng)的行業(yè)前五“碧萬(wàn)恒融?！?，如今已“換了人間”。碧桂園以4643億元的合同銷售額勉強(qiáng)守住了第一，但與2021年的7588億相比，直接少了近3000億，下降比例近四成。萬(wàn)科也下降2000億元，從6200億來(lái)到4200億元，排名被原來(lái)的老五保利發(fā)展反超。保利2021年合同銷售額5385億元，2022年是4573億元，也下滑了約800億元。但“剩者為王”時(shí)代，保利反而成為第二，甚至與“一哥”碧桂園的差距已不到百億。華潤(rùn)、招商、中海等央企地產(chǎn)位次也均顯著前移，而此前前五的融創(chuàng)直接掉出了前十，恒大則已難覓蹤影，原先的十強(qiáng)選手綠地、世茂同樣不知所蹤。曾經(jīng)20名之外的建發(fā)房產(chǎn)則一舉沖進(jìn)前十，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等房企也同樣從30名開(kāi)外沖進(jìn)前20位。
保利華潤(rùn)招商新增貨值居前三
除了現(xiàn)有銷售，從未來(lái)的銷售潛力即土儲(chǔ)情況來(lái)看，變化同樣巨大。跟據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強(qiáng)化城市和區(qū)域深耕。2022年，銷售額前20企業(yè)平均拿地城市數(shù)量由上年的33.3個(gè)城市下降至9.8個(gè)城市，一、二線城市新增土儲(chǔ)面積占比較上年分別提升15.5、9.1個(gè)百分點(diǎn)至21.5%、58.4%。從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和招商蛇口占據(jù)榜單前三位。2022年，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值2240億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)置地和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元。越秀地產(chǎn)、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)等去年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的房企，新增貨值也均超千億。萬(wàn)科的新增貨值竟只有589億元，排名行業(yè)第17位，與其第三的銷售規(guī)模極不相稱。而行業(yè)“一哥”碧桂園的反差更大，2022年更是幾乎沒(méi)有新增貨值，在100強(qiáng)榜單都找不到名字。這也與重點(diǎn)城市的土地招拍掛各類企業(yè)表現(xiàn)吻合。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，22城集中供地地方國(guó)資成為拿地主力。2022年，22城集中供地，地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)到42%，超過(guò)了央國(guó)企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)該比為4.8%。華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。民營(yíng)企業(yè)中，濱江集團(tuán)保持杭州區(qū)域龍頭地位，牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首。
對(duì)于2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策依然是關(guān)鍵變量。招商銀行研究院零售信貸部的一份最新報(bào)告認(rèn)為，11月地產(chǎn)融資“三支箭”的先后出臺(tái)標(biāo)志著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松，意味著降杠桿調(diào)控融資限制的打開(kāi)，同時(shí)意味著行業(yè)供給側(cè)出清基本完成。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中對(duì)明年地產(chǎn)政策定調(diào)積極，且重點(diǎn)放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴(kuò)大內(nèi)需的首位，同時(shí)提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續(xù)需求端出臺(tái)強(qiáng)力政策的預(yù)期增強(qiáng)。招行認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策及基本面沿著以下路徑演繹：供給側(cè)出清完成——融資端限制打開(kāi)——需求端政策預(yù)期——銷售企穩(wěn)——投資企穩(wěn)。而目前正處于需求端預(yù)期出臺(tái)政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現(xiàn)的最大變量。當(dāng)下值得關(guān)注的是核心城市限購(gòu)放松力度增強(qiáng)。武漢、佛山與南京再次放松，其中以佛山全市取消限購(gòu)力度最強(qiáng)。另外，東莞也已宣布取消限購(gòu)。國(guó)盛證券分析師金晶、肖依依也表示，繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，“我們認(rèn)為在2023年Q1或者Q1切Q2時(shí)有望見(jiàn)到第三波大政策的加持”。假設(shè)政府在2023年一季度將需求側(cè)政策補(bǔ)齊，則銷售有望在二季度企穩(wěn)，在三四季度小幅復(fù)蘇，預(yù)計(jì)復(fù)蘇將從2023年下半年一直持續(xù)到2024年，而到2025年有可能因?yàn)槿丝谠蚣敖?jīng)濟(jì)階段性復(fù)蘇到位而見(jiàn)頂回落。另外，其認(rèn)為，本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險(xiǎn)民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場(chǎng)?！爱?dāng)前PE、PB并未真實(shí)反應(yīng)企業(yè)現(xiàn)狀，只有考慮了潛在增長(zhǎng)/萎縮預(yù)期后的估值才具備可比價(jià)值”。
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