1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等原因拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；

4、“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交物業(yè)費。

1、從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋。雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇，因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。

3、要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含保修期內(nèi)的工程維修費用。

4、讓業(yè)主明白已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利——物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)——按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。

5、積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復。

物業(yè)公司通過上述溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首先可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況，如欠費時間長短和欠費金額大小決定是否向法院起訴。

業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費分兩種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。

一般而言，物業(yè)服務(wù)合同的安全防范范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有財產(chǎn)保管，則不在安保范圍之列。

當前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容。所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的詢問和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不承擔責任。

在此需要特別說明的是，保安義務(wù)只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，通過合同約定產(chǎn)生的，不可能防止所有不法行為的發(fā)生。

業(yè)主不能因為交納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償，同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務(wù)有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？

反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導致業(yè)主家中失竊，業(yè)主拒交物業(yè)費也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔一定的責任。

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

司法解釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。

該負責人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》——發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。各地也有一些具體規(guī)定，可參照執(zhí)行。

《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護自身權(quán)益。

1、發(fā)“催收信息”，一般是兩周一次，參考內(nèi)容：尊敬的業(yè)主，至**年**月您戶已欠繳物業(yè)費***元，請盡快到物業(yè)管理處繳交，以免增加額外的滯納金。多謝合作！****物業(yè)管理處。電話：*****

2、電話催收，先了解一下業(yè)主的欠費主要原因。要明確告訴業(yè)主欠費的金額，并追問業(yè)主可以確定幾時過來交。

3、發(fā)“催收單”，寄信或貼住戶門口或梯口。(另附內(nèi)容)

4、上門溝通，先了解一下業(yè)主欠費的主要原因，然后再上門溝通。(計劃一下業(yè)主有可能問的問題，并準備好如何回答與解釋。)

5、法律途徑，經(jīng)以上四種方式不見效且欠費金額超5千元或一年的，可以考慮發(fā)“律師信”催收，如果都無效果的，就采取最嚴厲的措施：向法院申請強制執(zhí)行“支付令”?！?a target='_blank' textvalue='什么是物業(yè)費支付令？有什么作用？' linktype='text' imgurl='' imgdata='null' data-itemshowtype='0' tab='innerlink' data-linktype='2'>什么是物業(yè)費支付令？有什么作用？

1、炒樓群體(未裝修未入住的空置房)

2、針對一般性欠費單元

3、對于一些確有困難的“特殊戶”

催款單 (樣式) No.
第___次催款

______單元：

您已經(jīng)拖欠___月物業(yè)費___元，___月房屋公共維修金____元，___月水費____元，____月電費___元，____月氣費___元，合計金額______元。請您在____月___日前到管理處繳交，否則將按《管理公約》及《**物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定按日加收所欠費用千分之**的滯納金，并將暫停對貴單元的有關(guān)服務(wù)。

謝謝合作!

**物業(yè)管理有限公司

___年___月___日

物業(yè)公司應盡可能合理的劃分業(yè)主的構(gòu)成，針對不同業(yè)主，采取不同的收款方式，加強溝通，更人性化的體諒業(yè)主的難處，制定靈活的收費方案，有計劃、有目標的開展收繳工作。以下列舉幾種欠費催繳的方式方法：