01、地理位置

從地理位置評(píng)估一個(gè)店址，應(yīng)該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來評(píng)估店址的優(yōu)劣。

一、商業(yè)中心型店址

此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設(shè)。但是，選擇此類店址一定要考慮其租金的情況。有時(shí)候高昂的租金可能令租戶不堪重負(fù)。

二、準(zhǔn)商業(yè)中心型店址

準(zhǔn)商業(yè)中心型店址位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少。此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營(yíng)。

三、郊外型店址

是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營(yíng)成本最低。

四、居民小區(qū)型店址

位于大型居民集中居住網(wǎng)內(nèi)，為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)。

02、交通狀況

僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠，因?yàn)樵谕粋€(gè)區(qū)域內(nèi)，一個(gè)連鎖店鋪可能會(huì)有好幾個(gè)開設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對(duì)某個(gè)連鎖店來說，是百分之百好的開設(shè)地點(diǎn)，而對(duì)另一種連鎖店來說，就不一定是最滿意的開設(shè)地點(diǎn)。

因此， 一個(gè)新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，作出 具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。

交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，好的交通條件決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開展和顧客購(gòu)買行為的順利實(shí)現(xiàn)。

為方便顧客購(gòu)買，促進(jìn)購(gòu)買行為的順利實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要作如下具體分析：設(shè)在邊緣區(qū)商業(yè)中心的連鎖店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。

一般距離越近， 客流越多，購(gòu)買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主；選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置，則以上車的客流為主。

設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是始終站， 是主要停車站還是一般停車站。

03、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

商店周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)零售經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對(duì)商店開設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行選擇時(shí)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

一般來說，在開設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，將會(huì)吸引大量的客流，促進(jìn)銷售增長(zhǎng)，增強(qiáng)店譽(yù)，否則與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相鄰而設(shè)，將難以獲得發(fā)展。

當(dāng)然，作為零售店鋪的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展前景的地方，經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。

另外，店址周圍的商店類型協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷售。

04、顧客流量

從上面的論述中，我們可以看到店面結(jié)構(gòu)和交通狀況都影響著顧客流量。對(duì)其他影響因素，同樣需要考慮到。

05、店面成本

店面成本包括很多方面，具體來講，主要需要考慮以下幾個(gè)方面：建筑物的新舊程度與裝修成本，房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限，搬遷補(bǔ)償費(fèi)，水電增容費(fèi)，有無(wú)城建規(guī)劃限制等。

房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式、利用期限。這是所有項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種：一是租房，二是買房，三是買房地產(chǎn)，四是買地蓋房。

此外，還可能通過 聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。

因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。

擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。

06、發(fā)展趨勢(shì)

對(duì)店址發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估其實(shí)就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設(shè)地點(diǎn)選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。

有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置， 但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店；

反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。

因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，作出最佳地點(diǎn)的選擇。

?理想優(yōu)良店址的四個(gè)條件

（1）未來十年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)力

店鋪選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其他經(jīng)營(yíng)因素都可隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而店址一經(jīng)確定就難以變動(dòng)。

（2）規(guī)模性的目標(biāo)顧客群存在，任何連鎖都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨

但是對(duì)于任何一個(gè)店鋪來說，它的目標(biāo)顧客群都是經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、 交通變革等都能導(dǎo)致顧客群的增加或減少，而這也成為預(yù)測(cè)未來顧客群的一個(gè)重要依據(jù)。

（3）進(jìn)出暢通的道路

優(yōu)良店址的一個(gè)必備條件就是進(jìn)出暢通的道路。道路的暢通與否不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時(shí)間和運(yùn)輸費(fèi)用。

一般來說，要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進(jìn)出自由，且店鋪附近最好有車站。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)設(shè)在幾個(gè)車站的交匯點(diǎn)附近，往往能吸引大量顧客前往購(gòu)物。

（4）賣場(chǎng)面積的合理確定

對(duì)于連鎖店面積的確定可以根據(jù)預(yù)估的銷售額指標(biāo)來確定。除此之外，還要注意其他因素的制約影響。平均單位面積所能接待的平均顧客量，銷售額和利潤(rùn)額的大小等，要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定賣場(chǎng)面積。

連鎖問題，強(qiáng)叔解決