|
在建設(shè)工程施工中，發(fā)包人往往會(huì)為了緩解資金壓力而與承包人簽訂以房抵款協(xié)議，以保證工程施工的順利進(jìn)行。在此情況下，若建設(shè)工程施工合同無效，那么雙方簽訂的以房抵款協(xié)議是否有效，由于缺乏明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中存在爭議。 本期，我們選取了最高法的典型案例，就司法實(shí)務(wù)中相關(guān)問題進(jìn)行分析研究。下文，我們將予以分享，希望對(duì)您有所啟發(fā)。 一 案情簡介 二 核心觀點(diǎn) 三 實(shí)務(wù)分析 以房抵頂工程款是指發(fā)包人將建設(shè)工程施工合同所涉部分房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承包人以作為工程價(jià)款清償?shù)膶?duì)價(jià)物，系債務(wù)清償?shù)姆绞街弧Ｆ湓趯?shí)務(wù)中一般被認(rèn)為屬于諾成性的新債清償，關(guān)于新債清償?shù)慕缍?biāo)準(zhǔn)我們在往期文章中有過探討，在此不作贅述，其核心要義為新債清償合同成立時(shí)舊債務(wù)并不因此消滅。通常來講，發(fā)、承包人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以房抵頂工程款協(xié)議，只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效。 在建設(shè)工程施工過程中或完工后，發(fā)包人因故無力向承包人足額支付工程款，而選擇通過與承包人簽訂以房抵款協(xié)議的方式就已欠工程款進(jìn)行清償?shù)?，在協(xié)議簽訂后，如果當(dāng)事人又以建設(shè)工程施工合同無效為由，主張以房抵款協(xié)議也應(yīng)無效，此時(shí)對(duì)于該抵款協(xié)議的效力應(yīng)如何認(rèn)定，司法實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)，主要有以下兩種觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以房抵款協(xié)議，是對(duì)建設(shè)工程施工合同工程價(jià)款結(jié)算的另行約定，屬于建設(shè)工程施工合同的一部分，若建設(shè)工程施工合同無效的，以房抵款協(xié)議也應(yīng)當(dāng)無效；第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，以房抵款協(xié)議在不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治，合同即為有效，建設(shè)工程施工合同是否有效不影響以房抵款協(xié)議的效力。 最高法民一庭在編著的《民事審判實(shí)務(wù)問答》中支持了第二種觀點(diǎn)。其認(rèn)為，以房抵款協(xié)議通常是用施工合同所涉在建房屋抵償發(fā)包人已欠付的工程款，屬于當(dāng)事人對(duì)既存的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清理。根據(jù)民法典之規(guī)定，“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力”。此外，即使建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，發(fā)包人仍負(fù)有支付承包人工程款的義務(wù)。以物抵款中被抵償?shù)墓こ炭畈粫?huì)因合同無效而受到影響，故以房抵款協(xié)議亦不應(yīng)受到影響。 四 律師建議 五 類案參考 案例一 最高人民法院在審理甘肅一建、華興公司建設(shè)工程施工合同糾紛[（2020）最高法民申1814號(hào)]一案中認(rèn)為，以房抵債約定亦是李錦昌以甘肅一建名義與華興公司締結(jié)，甘肅一建對(duì)此知情。華興公司與李錦昌之間關(guān)于以房抵債的約定，系結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容之一，結(jié)算協(xié)議有效，以房抵債約定亦無效力瑕疵。李錦昌系案涉項(xiàng)目工程的實(shí)際施工人，案涉項(xiàng)目工程整個(gè)建設(shè)過程均由其負(fù)責(zé)完成，華興公司完全有理由相信其能夠代表甘肅一建。甘肅一建作為資質(zhì)出借方，對(duì)此可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分預(yù)期，在未明確終止李錦昌與其掛靠關(guān)系的情形下，否認(rèn)李錦昌就掛靠事項(xiàng)內(nèi)所作的行為效力，于理于法無據(jù)。另外，甘肅一建主張案涉房產(chǎn)已被查封，所以以房抵債約定無效。對(duì)此，本院認(rèn)為，債務(wù)人并不因查封而喪失其原有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)在查封后，債務(wù)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分受到限制，此為保護(hù)債權(quán)人之必要效力。但這并不意味著債務(wù)人對(duì)其該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的任何處分行為都一律無效，而只是相對(duì)債權(quán)人無效。如果該處分行為并不對(duì)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成妨礙，不損害債權(quán)人的權(quán)益，可以有效。 案例二 最高人民法院在審理安廈公司、中建四局五公司建設(shè)工程施工合同糾紛[（2018）最高法民終774號(hào)]一案中認(rèn)為，雖然雙方簽訂了備忘錄以及《工程款抵房款協(xié)議》，但本案債權(quán)債務(wù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系仍是建設(shè)工程施工合同關(guān)系，雙方之間既未因關(guān)于以房抵款的支付方式的約定形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，亦未改變原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的性質(zhì)。根據(jù)備忘錄第二條，雙方自備忘錄簽訂后開始確認(rèn)抵款房源，除已經(jīng)確定的房源外，其他房源雙方仍需通過進(jìn)一步協(xié)商才能確定，以房抵款的具體方案及相關(guān)事宜雙方另行協(xié)商并須簽署相關(guān)有效抵償協(xié)議。可見，就備忘錄中的該約定，以房抵款的房源、數(shù)量、折扣金額、履行程序等均具不確定性，均需要另行協(xié)商并簽訂抵償協(xié)議。其次，事實(shí)上，無論是備忘錄還是《工程款抵房款協(xié)議》，均約定安廈公司將約定的商鋪、車位在曲靖市房產(chǎn)管理局全部備案至中建四局五公司名下后雙方約定的債權(quán)債務(wù)方得清除。在以房抵債清償方式實(shí)際履行之前，因就剩余工程款的具體抵償問題未能達(dá)成進(jìn)一步協(xié)議，故中建四局五公司基于建設(shè)工程施工合同關(guān)系，在直接支付價(jià)款和以房抵債這兩種履行方式中選擇的清償方式，主張對(duì)于尚未通過以房抵款方式實(shí)際履行的剩余債權(quán)直接以支付價(jià)款的方式進(jìn)行，法院予以支持并無不當(dāng)。 案例三 山東省高級(jí)人民法院在審理煙臺(tái)市建盛實(shí)業(yè)有限公司與煙臺(tái)北展置業(yè)有限公司、煙臺(tái)市芝罘區(qū)只楚街道北皂居民委員會(huì)建設(shè)工程施工合同糾紛[（2016）魯民終660號(hào)]一案中認(rèn)為，關(guān)于涉案《建筑工程施工合同》的效力問題，本院認(rèn)為，涉案項(xiàng)目至今未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及相關(guān)司法解釋的規(guī)定看，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，建造的建筑物、構(gòu)筑物定性為違法建筑，因此以違法建筑為標(biāo)的所訂立的涉案建設(shè)工程施工合同自始就不具備合法性，故涉案《建筑工程施工合同》因違反了效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。關(guān)于《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款條款的效力問題，本院認(rèn)為，因涉案《建筑工程施工合同》無效，據(jù)此合同簽訂的涉案《補(bǔ)充協(xié)議》及《工程款抵頂房屋協(xié)議》中除獨(dú)立存在的解決爭議方法的條款外亦應(yīng)無效。另結(jié)合當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)出具的《安置用房批復(fù)》，涉案項(xiàng)目不是普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，只能用于安置本居委會(huì)的適齡青年和無房戶，不得作為商品房對(duì)外銷售。涉案《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款的條款違反了政府批準(zhǔn)該項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，且與開發(fā)該項(xiàng)目的目的嚴(yán)重不符，故原審認(rèn)定該條款為無效條款并無不當(dāng)。 六 法條鏈接 1.《中華人民共和國民法典》 第五百六十七條 合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。 第七百九十三條 建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。 建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收不合格的，按照以下情形處理： （一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，發(fā)包人可以請求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用； （二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收不合格的，承包人無權(quán)請求參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。 發(fā)包人對(duì)因建設(shè)工程不合格造成的損失有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2.《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》 第三十八條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 3.《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2019年） 44.【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。 45.【履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71 條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。 |
|
|
