民企退場，炸出深圳最牛企業(yè)救市！

你在我在觀自在 2022-09-28 發(fā)布于江蘇

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現(xiàn)在說到有錢的房企，你會想到誰。

萬科？龍湖？還是央企的華潤、保利，還是綠城、招商？

每個人想的不一樣，但以上答案全部都都不對。

去到今年各大城市的土地拍賣現(xiàn)場看一看，你就知道：

最有錢的房企，其實(shí)就是每天賣你幾塊錢地鐵票的地鐵集團(tuán)。

今年各大城市土拍，不少地鐵集團(tuán)混跡于各城市集中供地的現(xiàn)場，擲重金拍地。

9月15日，杭州第三批集中供地中，杭州地鐵集團(tuán)一舉拿下兩宗地塊，耗資40億元。

今年5月，廣州首批集中供地中，廣州地鐵拿下4宗地塊，耗資165億元，達(dá)到總成交額（341億元）的48%。

但最牛的，還得是去年深圳的最后一次土拍里，深圳地鐵花了178億，拿下了5宗地塊，早早“預(yù)定”土拍“最大”贏家。

通常情況下，一線城市主流城投平臺強(qiáng)于二線城市的，二線強(qiáng)于三線。

像特區(qū)的深圳地鐵集團(tuán)，在這些城投公司里頭，那是妥妥的天花板級別的存在。

早在2018年，深圳地鐵2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入113.48億元，凈利潤72.49億元，比排名第二的武漢地鐵高出60億。

2020年，深鐵實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收210億左右，凈利潤達(dá)111億元。

這超過了北京基礎(chǔ)設(shè)施投資、廣州地鐵、成都軌道、杭州地鐵、蘇州軌道等

其他21個城市地鐵集團(tuán)，是這些集團(tuán)的凈利潤總和。

在過去的四年間，深圳地鐵一直是國內(nèi)最賺錢的地鐵公司。

根據(jù)陸續(xù)發(fā)布的地鐵公司年報(bào)里，深鐵的賺錢能力，和大家已經(jīng)不在一個level上。

就在最近最新公布的2022年上半年23座城市地鐵公司上半年的營收榜中

深圳地鐵上半年就實(shí)現(xiàn)營收119.75億元，去年同期為54.14億元；同比暴增一倍以上，總量和增速都是全國第一。

有這個實(shí)力買起地來都是一次買5塊，一下掏出來178億，饞得別的房企哈喇子流一地。

那么問題就來了，別人還在虧損和平衡之間苦苦掙扎的時候

深圳地鐵，靠什么在賺錢？

深鐵的收入

拋開成本談利潤都是在耍流氓。

同樣混大灣區(qū)，廣州地鐵的凈利潤只有深鐵的1/48。

有廣東的朋友就開玩笑說，難怪深圳地鐵票價要比廣州的高，這都有原因的。

但地鐵作為公共事業(yè)，本身就是由政府主導(dǎo)經(jīng)營，不帶有太強(qiáng)的盈利屬性。

并且，地鐵前期的造價是非常高的，后期維護(hù)的成本也很高，收費(fèi)也不會很高。

雖然每天大家都在高峰期地鐵里擠得關(guān)不上門，但每天做地鐵的那點(diǎn)錢，估計(jì)就夠交個空調(diào)費(fèi)的。

全球90%的地鐵線都是在虧錢運(yùn)營的狀態(tài)，能維持收支平衡就很困難了，更別說是賺錢。

那不靠賣票，深鐵到底靠什么搞錢？

10個深圳人里，8個有副業(yè)。

那不靠賣票，深鐵到底靠什么年賺100多億？

10個深圳人里，8個有副業(yè)，深鐵也不例外，

但它不僅研究搞副業(yè)，而且還是一起搞兩個副業(yè)，并且最后把兩個副業(yè)并在了一起，打通了。

于是，他開始研究怎么造房子了。

雖然深圳地鐵的票價全國第三，還是免不了連年虧本。

但挨著香港，改革開放40幾年來，深圳沒少學(xué)習(xí)對岸的技能，在深圳的企業(yè)同樣沒少摸著香港同行過河。

所以深鐵的賺錢能力正是因?yàn)閷W(xué)到了港鐵的精髓：以房養(yǎng)鐵。

學(xué)習(xí)港鐵的“地鐵+物業(yè)”的模式，用賣地蓋房賺到的錢反哺地鐵建設(shè)和運(yùn)營。

你做的地鐵直達(dá)商圈，地鐵上蓋的住宅、寫字樓都是它的金主爸爸。

二是，投資。

2015年萬科和寶能打得火熱，深鐵入局從恒大手上收購了萬科14%多的股份，加上其他渠道收購的。

深鐵花31億買下了萬科近1/3的股份，一躍成為了萬科最大的股東，一年，就賺回了140個億。

但深鐵也不只是躺在萬科的股份上等著分紅。

入股萬科之后，近水樓臺先得月，深鐵也因此借鑒了很多萬科的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

有錢、有經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合了港鐵的“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式。

兩個副業(yè)結(jié)合，深鐵仿佛打通了任督二脈，利潤直線上漲。

到了2018年，深圳地鐵公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入就漲到了大約50億。

2019年更是漲到了143億。

截至2021年9月，深鐵置業(yè)已獲取16個軌道沿線上蓋項(xiàng)目的綜合開發(fā)權(quán)，開發(fā)規(guī)模超1000萬㎡。

根據(jù)深鐵2022上半年度報(bào)告，公司利潤也主要來源于這些軌道沿線上蓋項(xiàng)目，占比217.54%，為本公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。

經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，如今的深鐵，已經(jīng)打到了深圳第二。

在今年1—8月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20中，深鐵置業(yè)位居第二，銷售面積位列第三。

除了做地產(chǎn)和投資，深鐵還在做我們身邊的“小生意”。

你每天路過的地鐵站路標(biāo)、熒屏廣告、列車播報(bào)、甚至保潔箱都要收廣告費(fèi)。

7-11和面包店也是錢，據(jù)說他們還在籌備跨界做預(yù)制菜，讓你在地鐵就整一口熱乎的飯菜。

這招屬實(shí)是太狠了。

回顧了深鐵的發(fā)家史，你就知道，深鐵的成功并非偶然。

地鐵可是一線城市里剛需三寶里最不可或缺的命脈，但單純靠挖地鐵，賣地鐵票，肯定是收不回本的。

所以深圳地鐵在地鐵建設(shè)過程中，得到地鐵沿線部分土地和地鐵站上蓋物業(yè)的開發(fā)權(quán)。

掌握了這個，也讓深圳地鐵一躍成為深圳有名的“大地主”，每年地產(chǎn)銷售額名列前矛。

扎實(shí)的現(xiàn)金流+獲取土地優(yōu)勢，就是深鐵成功的秘訣。

所以我們在去年11月下旬就看到了深圳地鐵一馬當(dāng)先地在這個低迷的地產(chǎn)環(huán)境下，一舉拿下了五塊土地！

更狠的是，拿地才4天，5個項(xiàng)目就一起開工了。

用深鐵的話說，這樣才能彰顯他們用“深圳速度”擔(dān)起“城市責(zé)任”。

最后很多城市建設(shè)地鐵的時候，也是把深鐵當(dāng)做自己學(xué)習(xí)的目標(biāo)。

比如濟(jì)南建設(shè)地鐵前就特意來深圳取經(jīng)，學(xué)習(xí)深鐵的建設(shè)。

但很難說，是深圳房價創(chuàng)造了深鐵奇跡，還是深鐵用深圳速度擔(dān)起了深圳奇跡......

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來自：你在我在觀自在 > 《房產(chǎn)》

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