作者丨孟莉莉、高鵬 

北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所

留置權(quán)目前并沒有一個(gè)權(quán)威的概念，我國前司法部部長鄒瑜認(rèn)為留置權(quán)指債權(quán)人因合法手段占有債務(wù)人的財(cái)物，在由此產(chǎn)生的債權(quán)未得到清償以前留置該項(xiàng)財(cái)物并在超過一定期限仍未得到清償時(shí)依法變賣留置財(cái)物，從價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[1]，此歸納較為貼切，也被諸多學(xué)者所引用。

關(guān)于留置權(quán)的立法沿革，可以追溯到1980年的《中華人民共和國民法草案》第一稿第一百四十二條：“當(dāng)事人一方按照合同規(guī)定，保管他人的財(cái)產(chǎn)，或者接受來料加工，在對(duì)方不按期和如數(shù)交付保管費(fèi)或加工費(fèi)的時(shí)候，有權(quán)扣留他的財(cái)物。不履行合同超過六個(gè)月的，保管人或者加工人可以變賣扣留的財(cái)物，并從價(jià)款中優(yōu)先得到清償[2]”，后草案第二稿將“扣留”改為“留置”，并作為《中華人民共和國民法通則》（1986年稿，下同，下稱《民法通則》）的底本。《民法通則》第八十九條第四項(xiàng)規(guī)定：“按照合同約定，一方占有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過約定期限的，占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，依照法律的規(guī)定以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先得到償還”。

在《民法通則》之后，1993年施行的《海商法》在第二十五條、第八十七條、第一百四十一條和第一百六十一條分別規(guī)定了船舶留置權(quán)、承運(yùn)人留置權(quán)、船舶出租人留置權(quán)與拖船人留置權(quán)[3]，我國法律自此開始明確特別留置權(quán)，并隨后在《中華人民共和國擔(dān)保法》（1995年稿）第八十二條規(guī)定：“本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規(guī)定，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”；第八十四條：“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。法律規(guī)定可以留置的其他合同，適用前款規(guī)定”，進(jìn)一步明確了留置權(quán)僅用于保管、運(yùn)輸、加工承攬合同及法律規(guī)定的合同類型，確定了我國法律僅在這幾類合同中設(shè)置和承認(rèn)留置權(quán)。1999年《中華人民共和國合同法》（1999年稿）開始實(shí)施，其在上述三類合同外，增加了行紀(jì)合同中的留置權(quán)，但仍舊延續(xù)了僅在特定合同中設(shè)置留置權(quán)的立場。

關(guān)于留置權(quán)規(guī)定的徹底轉(zhuǎn)變，始自2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第二百三十條，也就是現(xiàn)《民法典》第四百四十七條：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)”，該條規(guī)定對(duì)留置權(quán)進(jìn)行了開放式的突破，將《擔(dān)保法》第八十二條和第八十四條設(shè)定的“合同約定”的限制打開，而直接采用“債權(quán)人”“債務(wù)人”的表述，使留置權(quán)在理論層面可以適用于所有合法債權(quán)，這就為本文所述房屋租賃合同中出租方享有留置權(quán)提供了法律依據(jù)。

理論上，根據(jù)留置權(quán)所依據(jù)的法律，可以將其分為普通留置權(quán)和特殊留置權(quán)。出租人留置權(quán)應(yīng)屬于一種特殊留置權(quán)，是指房屋的出租人基于租賃關(guān)系向承租人擁有的債權(quán)，對(duì)于承租人置于該房屋內(nèi)的物品擁有留置權(quán)，但禁止留置之物除外，例如殘疾人的護(hù)具、學(xué)生的錄取通知書等根據(jù)公序良俗不宜留置的物品。

需要說明的是，此處的“房屋”是各種建筑的統(tǒng)稱，而非單指供人們居住的住宅。在《民法典》和國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、法規(guī)中均使用了“房屋”一詞作為規(guī)范的對(duì)象，在上海市《關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知》將房屋分為居住房屋、非居住房屋，在非居住房屋中包括旅館、辦公樓、商場、店鋪、學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等18個(gè)二級(jí)分類。因此，此處的“房屋”也系泛指[4]。

在大陸法系中，不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)作為特殊留置權(quán)被廣為接受，英美法系也普遍認(rèn)可。對(duì)于我國民事法律是否應(yīng)當(dāng)引入不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)這一特殊留置權(quán)，學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐領(lǐng)域的爭論也經(jīng)久未消[5]。

從《民法典》第四百四十七條和第四百四十八條的規(guī)定[6]可以看出，裁判者在論述債權(quán)人是否享有留置權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)階段：首先，應(yīng)判斷該合同是否屬于可以適用留置權(quán)的合同；如是，則需再分析留置權(quán)人行使留置權(quán)的四個(gè)前提是否滿足：

1.債務(wù)人不履行到期債務(wù)；

2.債權(quán)人合法占有被留置物；

3.被留置物為動(dòng)產(chǎn)；

4.留置的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。

筆者在威科先行法律信息庫案例檢索中，在“裁判理由及依據(jù)”中檢索“留置權(quán)”關(guān)鍵詞，在案由部分選擇“房屋租賃合同糾紛”，在審判日期處選擇《物權(quán)法》出臺(tái)日期，即2007年10月1日至檢索日2021年12月31日，共檢索到277宗案件，再排除掉未被列為爭議焦點(diǎn)的案例，最終確定以法院將留置權(quán)作為爭議焦點(diǎn)的181宗案例（下稱“統(tǒng)計(jì)案例”）作為統(tǒng)計(jì)基數(shù)。

1．統(tǒng)計(jì)案例中，在54宗案件項(xiàng)下，人民法院在房屋租賃合同糾紛中適用并支持了留置權(quán)的主張，這其中分為如下兩個(gè)部分：

2．統(tǒng)計(jì)案例中，在127宗案件項(xiàng)下，人民法院站在相反立場，未能支持出租人在房屋租賃合同糾紛行使留置權(quán)的主張。這其中包括如下五個(gè)類別：

3．從地域來看，廣東?。?5宗）、江蘇?。?6宗）和浙江省（25宗）三個(gè)省內(nèi)關(guān)于留置權(quán)與房屋租賃合同糾紛競合的案件發(fā)生較多，所發(fā)生的案例中，支持與反對(duì)的比例同前述總比例近似。從審級(jí)來看，僅一宗案例進(jìn)入最高院，多數(shù)發(fā)生于基層法院和中級(jí)法院。

☆ 筆者在檢索案例過程中發(fā)現(xiàn)，取消日期的限定后，檢索結(jié)果為278宗案件，僅多了一宗發(fā)生于《物權(quán)法》發(fā)布與實(shí)施之間“過渡期”內(nèi)的案件。以此可側(cè)面說明：在實(shí)務(wù)中，關(guān)于留置權(quán)能否適用于房屋租賃合同等其他非法律明確列舉之合同的立場，就是以《物權(quán)法》的正式實(shí)施為分水嶺而開始動(dòng)搖的。

1.1 適用并支持：有約定

（1）（2019）粵2072民初16484號(hào)案中，廣東省中山市第二人民法院認(rèn)為：“關(guān)于貨架的留置權(quán)。雙方在合同中約定，張東武拖欠碧富雅公司費(fèi)用，碧富雅公司有權(quán)對(duì)張東武商鋪的動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)，故碧富雅公司對(duì)張東武放置在涉案商鋪的貨架享有留置權(quán)，在張東武未履行生效判決確定的給付義務(wù)時(shí)，碧富雅公司有權(quán)以上述貨架的折價(jià)、拍賣、變賣的價(jià)款在生效判決確定的給付義務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。”

（2）（2015）西民初字第25619號(hào)案中，北京市西城區(qū)人民法院認(rèn)為：“因雙方主體均為企業(yè)法人，且雙方約定了行使留置權(quán)的條件，索易公司依據(jù)雙方約定行使留置權(quán)，故在治通公司清償相應(yīng)債務(wù)前，尚不具備返還索易公司所認(rèn)可留置物品的條件。”

1.2 適用并支持：無約定，依據(jù)《物權(quán)法》第二百三十條或《民法典》第四百四十七條

（1）（2018）浙07民終5658號(hào)案中，浙江省金華市中級(jí)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于變壓器設(shè)備返還問題。《物權(quán)法》第二百三十條、第二百三十一條規(guī)定…本案新概念公司尚欠紅羚羊公司租金未付，其搬離后之前安裝的變壓器設(shè)備仍留在廠房，紅羚羊公司對(duì)該變壓器設(shè)備的占有非因侵權(quán)行為而占有、留置不違反公序良俗、留置與其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)亦不抵觸，應(yīng)屬合法占有。雖然留置該變壓器設(shè)備并非基于租賃合同法律關(guān)系，但其與新概念公司屬于企業(yè)之間的留置。故紅羚羊公司有權(quán)依照上述法律規(guī)定對(duì)變壓器設(shè)備行使留置權(quán)。”

（2）（2016）鄂0502民初1764號(hào)案中，湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院認(rèn)為：“本案中原被告系租賃合同關(guān)系，原告系該案租賃房屋產(chǎn)權(quán)人，對(duì)出租房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)享有合法占有，且與本案租金支付爭議系同一法律關(guān)系，故東方航空公司對(duì)出租房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)，對(duì)房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)處置后的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第二百三十條、第二百三十一條、第二百三十六條之規(guī)定，判決如下…原告中國東方航空武漢有限責(zé)任公司對(duì)位于宜昌市珍珠路76號(hào)場地內(nèi)留置的財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)?！?/p>

2.1 不予適用或支持：物權(quán)法定

（1）（2020）粵0785民初1656號(hào)案中，廣東省恩平市人民法院認(rèn)為：“《廠房租賃合同》雖然約定被告方拖欠租金一個(gè)月的情況下，原告有權(quán)終止合同并留置被告方在租賃車間內(nèi)的自有財(cái)產(chǎn)，但留置權(quán)為法定擔(dān)保權(quán)，其成立基于法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得任意約定創(chuàng)設(shè)留置權(quán)，但允許當(dāng)事人的約定排除留置權(quán)的適用。原告現(xiàn)請(qǐng)求對(duì)被告方滯留在租賃地的設(shè)備享有留置權(quán)并對(duì)其變賣、拍賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，理據(jù)不足，本院不予支持?！?/p>

（2）（2018）粵0606民初15679號(hào)案中，廣東省佛山市順德區(qū)人民法院認(rèn)為：“根據(jù)《擔(dān)保法》第八十四條第一款規(guī)定，因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。根據(jù)上述法律規(guī)定，留置權(quán)為物權(quán)法定，不得由原、被告自行約定創(chuàng)設(shè)，原、被告之間為房屋租賃合同關(guān)系，原、被告雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》第七條第3款約定“被告有權(quán)留置原告于該商鋪內(nèi)的任何物品”違反法律規(guī)定，該約定無效?！?/p>

2.2 不予適用或支持：未合法占有

（1）（2019）川0104民初4號(hào)案中，四川省成都市錦江區(qū)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于返還物品。黃喜文系在租賃合同解除后通過他人收回商鋪的方式控制了宋軍在商鋪內(nèi)的物品，該行為不符合債權(quán)人留置權(quán)應(yīng)以合同履行中合法占有債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，故宋軍要求黃喜文返還物品的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。”

（2）（2019）吉0103民初438號(hào)案中，吉林省長春市寬城區(qū)人民法院認(rèn)為：“至于原告要求對(duì)被告所有的、存放在原告廠房辦公樓內(nèi)的所有生產(chǎn)設(shè)備及物品享有留置權(quán)的問題，因現(xiàn)階段原告沒有合法占有被告的生產(chǎn)設(shè)備及物品，原告主張留置權(quán)不符合留置權(quán)的法律規(guī)定，不予支持?！?/p>

2.3 不予適用或支持：不屬同一法律關(guān)系

（1）（2020）粵02民終340號(hào)案中，山東省寧陽縣人民法院認(rèn)為：“關(guān)于原告是否對(duì)被告生產(chǎn)設(shè)備享有留置權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)的問題。《民法典》第四百四十七條、第四百四十八條規(guī)定…原、被告之間的糾紛是因房屋租賃合同而起，而非因生產(chǎn)設(shè)備所致，二者不屬同一法律關(guān)系…故原告要求對(duì)被告生產(chǎn)設(shè)備享有留置權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。”

（2）（2020）云0103民初4857號(hào)案中，云南省昆明市盤龍區(qū)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于集豐公司提出的留置權(quán)抗辯，本院認(rèn)為法人與自然人之間的留置權(quán)應(yīng)符合留置的動(dòng)產(chǎn)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。本案中，墊付款與租金不符合同一法律關(guān)系的條件，集豐公司不能以此抗辯?！?/p>

2.4 不予適用或支持：既未合法占有，又不屬于同一法律關(guān)系

（1）（2020）粵0606民初6826號(hào)案中，廣東省佛山市順德區(qū)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于原告對(duì)名翔公司在商鋪內(nèi)的電影設(shè)備是否享有留置權(quán)的問題。根據(jù)《物權(quán)法》第二百三十條、第二百三十一條的規(guī)定可知，成立留置權(quán)，必須具備以下幾個(gè)要件：一、雙方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該債務(wù)已屆清償期，債務(wù)人不履行到期債務(wù)。本案中，名翔公司沒有按照合同約定支付租金，此條件已構(gòu)成。二、債權(quán)人已合法占有債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)要件包含三層意思：第一，必須是動(dòng)產(chǎn)。第二，必須債權(quán)人占有動(dòng)產(chǎn)。第三，必須合法占有動(dòng)產(chǎn)。債權(quán)人必須基于合法原因占有債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)，如基于承攬、運(yùn)輸?shù)燃s定而占有。本案中，原被告之間沒有辦理租賃物交接，名翔公司并未將租賃物內(nèi)電影設(shè)備交付原告占有…不能認(rèn)定原告對(duì)設(shè)備構(gòu)成合法占有。三、留置動(dòng)產(chǎn)與租金債權(quán)屬同一法律關(guān)系。本案中，原告與名翔公司之間系房屋租賃合同關(guān)系，債權(quán)基礎(chǔ)系租金，合同所指向的標(biāo)的物為房屋，并非名翔公司為經(jīng)營使用而放置在租賃物內(nèi)的機(jī)器設(shè)備，與房屋租金不屬同一法律關(guān)系。綜上，原告對(duì)名翔公司放置在租賃物內(nèi)的電影設(shè)備不享有留置權(quán)?！?/p>

（2）（2018）粵0604民初21853號(hào)案中，廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院認(rèn)為：“關(guān)于留置權(quán)問題。首先，《物權(quán)法》第二百三十條規(guī)定…本案中，即使涉案廠房中存放有被告的物品，但該物品存放的事實(shí)狀態(tài)不能認(rèn)定原告對(duì)該物品構(gòu)成了法律上的合法占有。其次，該法第二百三十一條規(guī)定…該規(guī)定中的“與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系”是指債權(quán)人占有動(dòng)產(chǎn)是基于與其債權(quán)發(fā)生的同一法律關(guān)系，在合同關(guān)系中該動(dòng)產(chǎn)通常指合同權(quán)利義務(wù)所指向標(biāo)的物。本案中，即使原告對(duì)被告的物品構(gòu)成占有，但本案為房屋租賃合同糾紛，該占有與房屋租賃合同債權(quán)的發(fā)生并無法律上的關(guān)系。因此，原告所主張的留置權(quán)及優(yōu)先受償請(qǐng)求不能成立。”

2.5 不予適用或支持：留置的為不動(dòng)產(chǎn)

（1）（2015）黔六特民初字第641號(hào)案中，貴州省六盤水市六枝特區(qū)人民法院認(rèn)為：“即使被告欠第三人工程款，第三人也無權(quán)對(duì)被告的辦公樓行使留置權(quán)，將被告的辦公樓租賃給他人來抵扣工程款。因?yàn)橹挥袑?duì)動(dòng)產(chǎn)才可以行使留置權(quán)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是不能行使留置權(quán)的?！?/p>

1.租賃合同有關(guān)于留置權(quán)內(nèi)容的約定，是法院支持出租人享有留置權(quán)的重要依據(jù)。租賃雙方經(jīng)常會(huì)在租賃合同中設(shè)置出租人有留置權(quán)的條款，內(nèi)容包括但不限于以下幾種：

①出租人有權(quán)留置承租人的財(cái)物；

②出租人對(duì)承租人的財(cái)物享有留置權(quán)；

③出租人有權(quán)扣留承租人的財(cái)物并予以拍賣、變賣優(yōu)先受償。

④……

2.即便租賃合同約定了出租人享有留置權(quán)，也不代表出租人行使留置權(quán)的主張一定會(huì)獲得支持。在部分案例（多數(shù)案例）中，法官仍舊會(huì)以物權(quán)法定原則為依據(jù)，不允許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)包括留置權(quán)在內(nèi)的物權(quán)，將房屋租賃合同排除在法定適用留置權(quán)的合同之外，進(jìn)而否定出租人行使留置權(quán)的基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，此類操作在一定程度上否定了《物權(quán)法》第二百三十條和《民法典》第四百四十七條的意義，面對(duì)現(xiàn)實(shí)中五花八門的合同或合同關(guān)系，留置權(quán)的適用也應(yīng)當(dāng)在符合上述法律規(guī)定的前提下予以放開。

3.在已經(jīng)明確房屋租賃合同可以適用留置權(quán)的情況下，多數(shù)法院會(huì)從出租人“是否對(duì)留置物構(gòu)成合法占有”和“留置物與欠付租金是否屬于同一法律關(guān)系”的角度來論證出租人是否享有留置權(quán)，這也是目前此類糾紛中較為熱門的爭議焦點(diǎn)，且各地區(qū)法院甚至同地區(qū)不同審級(jí)的法院尚未形成統(tǒng)一的裁判思路。

對(duì)房屋租賃合同雙方而言，均需要正確認(rèn)識(shí)和處理出租人留置權(quán)的問題。房屋出租人需要明確，在合同中設(shè)置了“留置權(quán)”條款在當(dāng)前的司法環(huán)境下并不代表其具有確定的法律效力，承租人欠繳租金時(shí)，出租人就當(dāng)然可以依照合同約定行使留置權(quán)。一旦發(fā)生爭議，法院會(huì)結(jié)合合同約定內(nèi)容、合同履行情況、留置物的性質(zhì)、留置物的交付和占有，甚至是當(dāng)?shù)夭门袘T例等各方面因素綜合判斷。

除了留置權(quán)外，筆者提出如下幾項(xiàng)在房屋租賃合同關(guān)系中保護(hù)出租人權(quán)益的建議：

1.出租方可以根據(jù)《民法典》第三百八十八條[7]的規(guī)定與承租方協(xié)商設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，在《房屋租賃合同》中事先明確約定承租人在標(biāo)的房屋內(nèi)的設(shè)備物品清單，并約定在承租方欠付租金超過一定期限后，標(biāo)的房屋內(nèi)列在物品清單中的財(cái)物可由出租人自行折價(jià)、議價(jià)或拍賣，所得其價(jià)款用以支付承租方欠繳的租金。

2.出租人和承租人可在房屋租賃合同中約定一定金額的押金或保證金，用以保證出租人收取租金之債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。一些地方性立法中也認(rèn)可了約定租賃保證金的做法。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第三十條第二款規(guī)定：“出租人可按租賃合同約定向承租人收取不超過3個(gè)月租金數(shù)額的租賃保證金。保證金的返還方式，由當(dāng)事人在合同中約定”。

3.出租人和承租人可以約定由承租方提供保險(xiǎn)公司出具的履約保函或要求承租方的關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，進(jìn)而防止在承租方擅自退租或提前閉店的情況下，出租方因聯(lián)系不到承租人而無正當(dāng)、有效途徑維權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.需要注意的是，在房屋租賃合同中經(jīng)常會(huì)遇到的約定“承租人逾期不搬走的物品視為放棄所有權(quán)”或“逾期不搬走的物品歸出租人所有”等類似條款，這些條款不同于本文所述的留置權(quán)條款。前者涉及到動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，后者只是約定出租人有權(quán)留置動(dòng)產(chǎn)，并就拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。上述條款具有違約責(zé)任條款的性質(zhì)，出租人有權(quán)按照合同約定將超過已約定的、合理的期限后仍未搬離的物品自主占有，不再負(fù)有返還給承租人的義務(wù)。但該條款根據(jù)民法中的誠實(shí)信用原則無權(quán)對(duì)抗善意第三人，一旦發(fā)生爭議，第三人可以參加訴訟或通過執(zhí)行異議程序?qū)ξ锲分鲝垯?quán)利。