買二手房避坑，多花110萬，讓我看到北京二手房交易的水深

燳 2022-09-21 發(fā)布于吉林

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本文來自水木，值得學(xué)習(xí)！

——多年以后，當(dāng)我想起29歲那年簽下人生第一次買房合同的那一刻，彷佛聽到中介悄悄和旁人說，“這個冤大頭一簽完，我們就可以把他樓下同戶型同面積一模一樣比他那套便宜110萬的房子掛出來了，關(guān)鍵是這個傻帽還不能反悔，因為根據(jù)剛才他簽的合同，現(xiàn)在反悔就要賠300多萬哈哈哈哈（房價20%）”的時候，心情突然跌落懸崖的我可能會想起第一次看房的那個下午。
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原文：
1.第一次買房談判遇到的坑
   事情要從21年下半年說起，那一年剛賣掉經(jīng)營多年公司的爸媽手上突然多了1000萬現(xiàn)金，這讓在北京一直租房的我看到了買房的希望。爸媽也決定用這筆錢給我買房，就把這筆錢買了按月理財以便隨用隨取。爸媽安排我留意房源，我就在單位附近（北城）找了中介，綠黃中介都帶我看了一些房子。有一天綠中介帶我看了一套房子，我覺得很滿意，就把爸媽從老家請來一起商定買。爸媽來到后看了都很滿意，準(zhǔn)備讓綠中介約見業(yè)主見面的當(dāng)天接到了黃中介推薦房源的電話。我對黃中介表示我們已經(jīng)有看好的，目前不再需要看別的房子了。這時黃中介問我們看上的哪里的房子，我們?nèi)鐚嵏嬷院?，黃中介當(dāng)即表示可以幫我們交易，且中介費（黃中介1%，綠中介2.7%）比綠中介便宜17萬。我們覺得這可能涉嫌跳單，于情于法都不好。但黃中介表示我們當(dāng)時沒有和綠中介簽任何合同，對方只是帶看了一次房，且該房并不是綠中介的獨家房源，他們黃中介app上也有，因而根本不算跳單，另一方面黃中介也是大公司，同樣是正規(guī)渠道，也有完善的法務(wù)部門也不會有任何問題。在黃中介的不斷勸說下我們同意了他的建議。畢竟同一套房子，差價17萬，并且不涉及道德和法律的話，我們沒必要多花17萬的冤枉錢。當(dāng)天下午接到綠中介電話表示明晚（周三）可以約見業(yè)主妻子談，黃中介則告知因為業(yè)主在外地工作，只能周五下午提前下班返京后面談。多等兩天，我們能省17萬，并且雙方都表示能談到最低價，因而我們選擇從黃中介交易。我們懷著忐忑而激動的心情等了兩天，周五下午2點多我們?nèi)揖驮邳S中介門店等待業(yè)主。等了近四個多小時直到下午七點黃中介告知我們業(yè)主之前被堵在了路上，很快就到。從七點到晚上九點，黃中介店長和區(qū)域總監(jiān)一直陪著我們，通過和他們交談我們偶然得知，不遠(yuǎn)處另外一家黃中介店里另一個買家正和業(yè)主妻子面談。我們家第一次買二手房覺得同時多家談同一套房這事有些奇怪，但區(qū)域總監(jiān)解釋道，1是因為業(yè)主工作繁忙，所以才湊到同一天約見買家；2是這幾家店都是他負(fù)責(zé)的門店，哪家店成交對他自己沒影響，而他自己人在我們這個店里，他不點頭那邊不會成交，并且業(yè)主也會來我們店，另一家店是業(yè)主妻子，我們更有優(yōu)勢。3是我們是全款另一家是貸款，價格一樣的話我們有優(yōu)勢成交沒有問題。我們家相信了他的話一直到九點才等到業(yè)主姍姍來遲。但黃中介把業(yè)主請到我們所在的門店后直接帶去了其他房間并沒有讓我們和業(yè)主見面，并和我們說業(yè)主現(xiàn)在不愿意見面讓我們直接報價即可。因為之前詢問中介得知業(yè)主報價1041w，業(yè)主底價1030w，我們于是報價1025w，一會兒黃中介傳話表示業(yè)主不同意這個價格我們需要加價，并且另外一個買家已經(jīng)報價1027w了。因為比較滿意該房我們家商量后同意報價1027w，而此時黃中介又傳話來表示另一買家已經(jīng)報到了1030w，我們商議后也加到了1030w，而黃中介又表示對方報價1033w，一直這樣直到報價來到了1037w，這時候一直在門店待了近8個小時又饑又焦躁的我們終于察覺到了不對，覺得如果以拍賣形式買的話這個房子價格將是無底洞，我們不再報價準(zhǔn)備離開門店不買了，此時黃中介一方面穩(wěn)住我們表示再加3萬就能簽了，另一方面說探聽到另一買家已經(jīng)到達(dá)極限不再加價了。因為此前已經(jīng)加價多輪仍無果，此時我們已經(jīng)失去了對黃中介的信任，扔下1037萬的報價后憤然離場（晚上十點半左右），之后我們也沒有接到黃中介叫我們回去簽約的電話。第二天上午綠中介經(jīng)理重新聯(lián)系了我們告知了很多交易細(xì)節(jié)，昨晚那套房子最后以1043w價格在凌晨一點多才成交（比我們報價高了6萬，比業(yè)主掛牌價高了2萬）。綠中介告知我們在我們走后一個多小時后，黃中介并沒有讓所謂的與我們面談的業(yè)主離開門店，仍代替已經(jīng)離開的我們繼續(xù)報價，造成我們繼續(xù)和對方哄搶的假象，因而引誘另一買家不斷抬價最后才以高于掛牌價2萬的價格（1043w）成交。我們家事后復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，整個買房過程套路滿滿，首先該房沒有學(xué)區(qū)概念，且去年年中北京出臺了一系列措施使得學(xué)區(qū)房普降，二是在國家房住不炒整體房價平穩(wěn)運行的大背景下，根本不存在16年～17年房價大漲的情況。其次黃中介所謂的業(yè)主忙只能周五談純屬人為制造買房競賣場景，因為在綠中介那里周三就能和業(yè)主妻子談。如果在綠中介那里周三談，根據(jù)業(yè)主底價1030w當(dāng)天就能成交。再次，整體樓市下滑的情況下買房談判成了拍賣會，確實有點匪夷所思。最后，我們一直待了8個多小時自始至終我們從未和業(yè)主見過面，一直是黃中介從中傳話，到底在我們所在的門店另個房間所謂的業(yè)主是真的還是中介找來的“托”我們也不得而知。沒有買到心儀的房子并且還差點掉進(jìn)了坑，我們家都有些灰心喪氣，從中我們家得到的經(jīng)驗是相信綠中介，看到滿意的房子要及時出手不要貪小便宜從而因小失大。但恰恰這條經(jīng)驗又使我們掉進(jìn)了另一個更大的坑！
2.第二次買房談判遇到的坑
    今年由于工作調(diào)動我搬到了南城，于是打算在南城重新看房，因而沒有聯(lián)系之前北城相熟的綠中介，而出于對綠中介的信任找了南城的綠中介經(jīng)理（以下綠中介均指南城綠中介）又看了許久的房子。14號綠中介帶我看了某小區(qū)一套房子A（10層）標(biāo)價1590，我覺得還可以就是太貴，又帶我看了A房前邊一套房B（6層），標(biāo)價1550w，戶型略有差別，但面積一樣，給的解釋是因為A房剛花百萬裝修不過兩年，這個40多萬的溢價是裝修的價格。因為我們是全款，價格還可以談。19號爸媽又從老家趕過來，20號21號都去小區(qū)看了房子也和中介團(tuán)隊（4人左右）進(jìn)行了詳細(xì)咨詢，咨詢該小區(qū)歷史房價獲悉三月份該小區(qū)三居有一套成交價格1516w，但三月份成交的這個無論戶型層高位置都不如我們的，我們說不定也可以談到這個價格。因為我們沒辦法查詢該小區(qū)歷史成交價格，只能聽信一面之詞。事后才知道這套三月份成交的1516w的房子比我們買的這套大30多平米！22號那天下大雨，因為下雨店里也沒客戶買房賣房。我們?nèi)ブ薪榈昀锖蜆I(yè)主談價，我們的優(yōu)勢是全款且付款周期非常短（一個月內(nèi)），業(yè)主的優(yōu)勢是同面積B房比A房便宜幾十萬，但是還有一個客戶也想買該房，之前談過出價1520萬但是需要貸款付款周期稍長，而業(yè)主已經(jīng)看好了房子需要付定金，希望付款周期越快越好。由于上次在黃中介那里獲得的的教訓(xùn)，我們家一方面又怕成了拍賣會決定價格合適就買下，另一方面我覺得價格較高，爸媽還需要再另外借款籌集500萬（加賣公司所得1000萬才夠1500萬），但爸媽憑借多年經(jīng)商經(jīng)驗告訴我，即使坑一個客戶當(dāng)時會多賺一點錢，但久而久之別人知道你是什么樣的人是不會和你做生意的，畢竟綠中介作為大公司，不會亂報價或有其他隱瞞的。所以最后談成到1510w成交，下午近四點我簽合同打定金一切搞定。我們家從上午九點半一直到下午5點都在店里，唯一的小插曲是業(yè)主當(dāng)天突然要求把10萬定金改成50萬，我當(dāng)時不明所以但也同意，卻為事后一系列事情埋下了伏筆。
   一個月內(nèi)過完戶收到了房我去新家，正好看見有中介帶著別人看樓下的房子（我家6樓），于是隨口問了一句這又有人賣房了么？這個中介并不認(rèn)識我，以為我是業(yè)主也要賣房，于是悄悄把我拉到一邊來告訴我5樓要賣，報價1500萬，心理價位1460萬，但業(yè)主著急換房還可往下降，我當(dāng)時還暗自失落覺得晚買一個月能省50萬，太可惜了，但已經(jīng)買了也無所謂，房子愛賣多少價是別人的自由，我們無權(quán)干涉。因為擔(dān)心日后裝修影響到樓下鄰居于是過了會等中介離開后我前往5樓拜訪鄰居（5樓6樓唯一的差別是樓層不同，面積戶型等完全一樣）。和5樓業(yè)主閑聊后我突然發(fā)現(xiàn)了一個問題，他說他的房子上月22號綠中介app上才顯示他的房源信息，但在22號之前幾天他早就找好中介交好材料給了中介但不知為何一直不給他掛上網(wǎng)，他當(dāng)時很著急天天催，但直到22號才在網(wǎng)上顯示。22號？不正是我簽合同那一天嗎？我問他在哪個店找的中介，他說就是小區(qū)門口那家綠中介，那不正是我22號待了一天的那家店嗎？我說我那天下雨我在店里呆了一天沒看見有人去啊，5樓業(yè)主則表示22號當(dāng)天并沒有去中介，22號之前好幾天就把材料準(zhǔn)備好了給他們了，他們卻一直不在網(wǎng)上掛，直到22號那天才掛。因為十年前他買的時候只花了500來萬，如果我有朋友想要現(xiàn)在1400多萬也可出但得現(xiàn)款。從5樓離開以后覺得事情有蹊蹺，于是打開綠中介app查看，果然5樓房源是我簽約的當(dāng)天才在網(wǎng)上顯示的。我又假裝賣房隨便找了一家綠中介詢問如果賣房何時房源會掛出？中介說何時掛都行，你把準(zhǔn)備的材料交上明天掛下周掛下月掛都行?；厝ズ笪矣衷诰G中介app上發(fā)現(xiàn)其新上了歷史房源信息查詢功能，我們小區(qū)同樣的戶型同樣面積21年年中的標(biāo)價才僅僅是1430萬，21年年初標(biāo)價也就1300萬，20年年中卻只有標(biāo)價1250萬（我今年買房子的標(biāo)價1550萬），短短兩年，標(biāo)價居然漲了300萬！怪不得5樓業(yè)主愿意低至1400萬出手！中介卻只告知了該小區(qū)最近成交價1515萬（但沒告知比我們大30平）也沒告知之前兩年的價格。結(jié)合上述的證據(jù)，我終于撥開了這套房的迷霧，看清了事情的原委。
     故事應(yīng)該是這樣的，在簽約前幾天我第一次看房的時候，恰巧5樓應(yīng)該也找該中介門店賣房，中介看出了我們對6樓房子的傾向，于是刻意不將5樓房源（最終5樓成交價比我們成交價便宜110萬）掛在內(nèi)網(wǎng)上，使得所有人都看不見，我們也不知道樓下賣房，并用話術(shù)（如以沖當(dāng)月業(yè)績?yōu)槊o我們交易費用降低了幾萬塊錢，以及還有買家也在看該房，他們貸款快的話也會簽等）拿捏住我們，促使我們盡快簽約。當(dāng)我們簽約完的那一刻，再馬上將5樓的房源低價掛出來售賣。因為我們簽約后即便當(dāng)時知道樓下會便宜100萬，我當(dāng)場反悔不買這套房子的話，因為剛剛定金從10萬提升到了50萬（上文已述），按照雙倍賠付的原則我們要賠100萬，而按照20%的賠付原則的話我們要賠300萬。理論上對中介來說成交哪一套對他們都一樣，中介費并沒有很大變化，我們具有付全款且快的優(yōu)勢，而5樓也著急用錢，雙方需求切合度非常高。但中介非但不促成我們和5樓業(yè)主交易，反而通過信息壟斷、隱藏信息等手段使我們不知其他業(yè)主賣房需求，讓我們用1510萬和6樓業(yè)主交易（而5樓報價才1500萬，最終實際成交僅1400萬），很難不讓人懷疑他們是否在其中吃這110萬的差價。
3.陷阱和套路的梳理
     讓我再幫大家梳理一下我推理的其中的陷阱和套路。首先，中介在小區(qū)找一個房價天花板（A房），掛一個非常高的報價，而要真正出售的同面積同戶型的目標(biāo)房源（B房）則以裝修一般，業(yè)主急用錢等理由掛價比天花板要低幾十萬，吸引購房群體“撿漏”。而在這期間如果目標(biāo)有中意客戶，但此時又有真正報價更低的業(yè)主要賣房（C房）時，通過各種手段在短期內(nèi)（一周）隱藏其賣房信息，在此期間用各種方法和話術(shù)（如降價，有其他賣家競爭等）竭力促成目標(biāo)房源B房的簽約，并通過設(shè)置定金等方法使得買家即使簽完當(dāng)時知道多花數(shù)百萬仍無法反悔。當(dāng)目標(biāo)房源B房一經(jīng)銷售，報價更低的業(yè)主的房源C房信息才得以上網(wǎng)，且其報價略低于剛成交的房子的報價，留足充分的降價空間。因為剛成交的B房價格高于C房，一般有撿漏心態(tài)的買家就會很快成交。當(dāng)B、C房都賣完后，只剩報價高的A房，而后可能被冠上戶型好，不出房等各種噱頭找人接盤賣出。這樣小區(qū)整體房價又上了一個新臺階，下一個再買房的參考的價格就是最高價格A房的價格了。這可能就是20～22年間整體大盤尤其是南城普遍平穩(wěn)甚至下跌的行情中，我們小區(qū)同樣的戶型同樓同樣面積樓層相近的房子，在2020年年中的標(biāo)價1250萬，2021年年初的標(biāo)價1300萬，21年年中的標(biāo)價是1430萬，今年的標(biāo)價1550萬，短短兩年，標(biāo)價居然漲了300萬的原因。這兩次買房經(jīng)歷也讓我清晰地看出了中介如何操作讓房價步步升高的。
     這兩次買房（一次不成功，一次成功）的經(jīng)歷讓我不忿的原因不相同，第一次是好好的買房談判被黃中介搞成了拍賣會，沒買上房還耽誤了看房找房的時間和精力，但并沒有金錢的損失。第二次我非常憤恨，我交了30多萬的中介費不說，還因此被蒙蔽多花了110多萬。這讓我對綠中介標(biāo)榜的所謂的透明交易，陽光交易，不吃差價產(chǎn)生了深深的懷疑。我并不怪前業(yè)主，個人愿賣多少錢賣多少錢。而樓下5層的業(yè)主如果在我買房后低價賣房我也不會憤恨，只怪自己運氣不好罷了，畢竟人家自己的東西想賣多少錢誰也管不著。我怨恨的是明明5樓在我買房前就要賣，我交了30多萬的中介費，不僅沒幫到我一丁點反而故意藏著掖著更適合我的更優(yōu)惠的房子不讓我知道，讓我白白多花了110萬。我30萬買到的是被坑蒙拐騙的服務(wù)？我想起簽約后我開心的叫著中介們哥，姐，謝謝啊。那情形何嘗不是《賣拐》里的范偉？我后來找過其中一個服務(wù)我們的綠中介問過，其立刻否認(rèn)了事先知道樓下賣房，但又說樓下會占用六年學(xué)位，怕影響我。而她明明知道的是我還沒結(jié)婚，七年內(nèi)我的孩子也不可能上小學(xué)，并且之前我多次表示我對學(xué)區(qū)學(xué)位完全沒有要求。難道我花30多萬買到的是被別人當(dāng)猴耍的服務(wù)？
4.給還沒買房要上車的年輕人的建議
我上車了，按理說希望自己房價越高越好。但事實上，我只有這一個棲身之所，自住的話價格高低對我來說沒什么意義。我沒買過新房，但我建議年輕人最好還是買新房，但一定要是封頂不會爛尾的新房，畢竟價格相對公開透明，不會存在同一時間買房上下樓差價百萬的情況。還是建議想在北京買房的年輕人多走多看，我看了一年半的房子，數(shù)量也得近百套了，還是被坑了，直到現(xiàn)在我才明白談判時業(yè)主說的一句話，“高明的獵人往往以獵物的形式出現(xiàn)”。這雖然是句爛大街的話，當(dāng)時在談判桌前的我卻覺得匪夷所思，我正常買房交易誰圍獵誰，一手交錢一手交房價格合適就交易為什么還要勾心斗角？現(xiàn)在我才明白原來大家一起來圍獵的是我自己啊！希望要買房的你一定要擦亮眼睛，不要成為被圍獵的對象。
我是非常幸福且幸運的，父母能把多年的公司賣掉給我家在北京換一個棲身之所。很多年輕人可能沒有這樣的條件，集齊六個錢包傾其所有之力才能上車，因而更顯得彌足珍貴。祖孫三代辛苦多年攢到的錢卻被這樣套走實在是太過可惜。平時省吃儉用節(jié)約最多幾塊十幾塊錢，買房一不留神多花幾十?dāng)?shù)百萬。所以希望大家轉(zhuǎn)發(fā)讓更多的人看到。
   我還是希望如果大家都坦誠一些，對年輕人友好一些，本來工作就不易，房價高企，一踏入社會就交了百萬的“學(xué)費”，雖然學(xué)到了經(jīng)驗，但覺得這些經(jīng)驗白白的增加總體交易成本和加劇社會整體內(nèi)耗，如果大家把這些精力用在踏實工作、科技創(chuàng)新、家人陪伴上而不要用在防人、防忽悠和防騙上該有多好。
   希望大家都能開開心心買到自己心儀的房子，快快樂樂開啟幸福的人生！