那今天繼續(xù)聊下房子，說說如果打算買房的時候怎么選。
這篇文章不談買房時機，什么時候買房會漲會跌我不知道；也不談在什么城市買房，總的來說以自住為主要目標的經驗分享，買房投資我也不懂，就不瞎BB了。因為買房可能對絕大多數(shù)人來說都是人生中最大的一筆買賣，思路還是要清晰的，明確目標才能不走偏，也少浪費時間。
首先，一定要明確自己的購房目的以及預算，這是最重要也是需要最先明確的地方。
在文章最開頭我就說了，投資買房和自主買房思考的邏輯完全不同，如果一會偏左一會偏右，思路紊亂沒法好好決策；確定預算則是多大的肚子吃多少飯，預算定好選籌（潛在可能成交房源的意思）的區(qū)域大致就出來了，會節(jié)省很多精力。漫無目的看一千套房，不如明確目標精準看一百套來得有效。先簡單說說怎么明確預算，從個人經驗來看，主要是看這三點：
北京二手房基本上五環(huán)內貸三百萬，五環(huán)外貸二百四；所以首付基本確定房子總價，預算就主要看首付有多少。
風險偏好低的人，就拿打工存的錢來付首付，以北京這個房價來看，要存夠首付遙遙無期；所以一般是時機合適咬咬牙六個錢包+借錢就上了。
我這里有個簡單的公式可以測算下自己的“安全首付能力”：首付 = 積蓄（扣除負債）+ 長期低息借債（五年期以上、不超過年化5%）+一年年收入如果是特別穩(wěn)定的行業(yè)，可以多算3～5年的年收入，但再往上漲就不建議了。比如小明現(xiàn)在有70W積蓄，親人朋友能借100w，當前年收入30w，那就可以去看首付200w的房子。
明確預算之后，下一步就是看自己有無特別明確的訴求或者完全無法接受的地方。比如有的人特別喜歡上班近，房子不超過公司五公里；有的人沒法接受老房子，超過20年房齡的都不要；有這些點一開始就要明確出來，畢竟是買房子要住很久的，沒必要膈應自己。如果沒有特別的偏好，下面就可以按照點線面體的框架來選房了。第一看區(qū)域，大的邏輯是：北京的房價是由什么支撐的？不是由北京的人均收入支撐的，而是由買得起房的人支撐的。
從大面上看，當前高收入人群相對集中的行業(yè)有金融、互聯(lián)網等；所以可以從產業(yè)的視角去選互聯(lián)網和金融公司比較集中的區(qū)域，這些區(qū)域房價只要產業(yè)沒有特別大的問題，房價是由不斷晉升的新員工支撐的。
我自己在電商，所以之前主要看西二旗、中關村、望京、亦莊這些互聯(lián)網大廠所在地；其中西二旗、中關村、望京這些地方房價已經很高了，適合已經是中高層的互聯(lián)網人買，那么新晉的打工人往往會選擇外溢的區(qū)域，比如回龍觀、北苑、天通苑，這些也能有不錯的房價支撐。
明確好大的區(qū)域之后，下一步是選小區(qū)。
在選小區(qū)之前，腦子里要清楚一個原則：小區(qū)要和區(qū)域大的屬性匹配。舉個例子，比如某塊區(qū)域以低價上車房居多，周圍沒有什么規(guī)劃也沒有產業(yè)，大家來這里買房主要是圖便宜能在北京上車；那么這個時候你就盡量別選單價太高的小區(qū)，也沒買什么大三居、四居，總價低一點比較好。道理也很簡單，出得起溢價買得起高價房的人，為啥不去更好的片區(qū)呢？順著這個思路，很多低總價的上車房就有一定的溢價，同樣的小區(qū)，總價越低單價越高，且低總價的房子換手率也高。比如都是四環(huán)內學區(qū)，學校也差不多，但這個時候如果你的小區(qū)很新，居住體驗很好，那溢價一下就出來了；同樣的道理，在五六環(huán)一片新房子里，有個小區(qū)對口牛校，那房價也會顯著高出一截。這種稀缺性可以從歷史數(shù)據(jù)去發(fā)掘，其表現(xiàn)往往是熊市抗跌牛市領漲，大白話就是行情好的時候漲的快、漲的多，行情差的時候跌幅有限。其他考慮的點還包括交通、物業(yè)、配套、業(yè)主圈層等，對一般人來說交通和物業(yè)的因素會更重要一點。
這里交通不是說有公交站通地鐵就算，北京地鐵二三十條線近千公里，挨著地鐵太常見了，要注意看你這個地鐵位置去主要產業(yè)區(qū)域、各大商圈、三甲醫(yī)院方不方便。步行超過20分鐘肯定不能算臨鐵了，另外對有車一族來說，上下環(huán)線、上下高速是否方便，也是一個考慮的點。
物業(yè)也是選小區(qū)一個比較重要的因素，再新的房子早晚也會老，好的物業(yè)能讓小區(qū)維護得持久；再加上疫情時代，好和差的物業(yè)給業(yè)主帶來的體驗感受差太多了。最后選完小區(qū)剩下就是看戶型、樓層、是否臨街這些了。戶型是最重要的，上一篇文章講過了，這里簡單說說樓層。樓層需要結合電梯來看，一般來說頂層和底層相對差一些，有電梯底層最差，沒有電梯頂層最差；新小區(qū)的頂層要比老小區(qū)的頂層好一些。
頂層的問題是容易暴曬、漏水，保溫效果稍差，沒有電梯就是爬樓太累；底層主要是采光差，哪哪都容易遮擋。
一般來說和其他樓層價差10%左右都正常，而且在行情不好的時候也難賣，除非多讓錢。
其他樓層大差不差，有電梯次頂層會好一些，既有最好的視野，也沒有頂層的問題；沒有電梯的話，金三銀四，二五差不多，有些老小區(qū)二樓可能翻水，爬五樓年紀大了還真是麻煩。
回龍觀這一大片“龍”開頭的小區(qū)都是六層無電梯板樓回遷房，雖然大都是2000年以后的房子，算不上老，戶型也還不錯，但因為大家都太類似的，小區(qū)A和小區(qū)B沒啥區(qū)別，價格都在五萬左右。
與龍躍苑隔街相對的國風美唐，前者是2005～2008年的小區(qū)，國風美唐一期是2011年～2016年的房子，也就差別五年左右。
但國風美唐單價7w+，龍躍苑不到5W，超出40%不止。
地段是一樣的地段，也都沒學區(qū)，就是因為國風美唐是這塊區(qū)域鶴立雞群的那只鶴。
周圍都是品質一般的回遷房，而國風美唐是這塊區(qū)域品質最好的商品房。人們總是會愿意為第一名付出額外的溢價，房子也是一樣的道理。好了，房子的文章暫時告一段落，下周就是五一了，期望大家能過一個舒心的假期，希望疫情能早點結束。
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