無(wú)償移交涉及幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

1、競(jìng)配建并無(wú)償移交統(tǒng)籌住房移交政府指定單位后，企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅是否要視同銷售？

2、如果作為視同銷售，視同銷售的收入怎么確定？

3、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時(shí)作為地價(jià)成本可以計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅？

4、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時(shí)作為地價(jià)成本在企業(yè)所得稅前扣除？

5、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時(shí)作為地價(jià)成本在土地增值稅扣除？

十陵項(xiàng)目的無(wú)償移交回顧

1、可研階段未考慮無(wú)償移交，拿地后有9%的無(wú)償移交，所以拿地后進(jìn)行了方案調(diào)整，由純疊拼調(diào)整出兩棟高層。

2、關(guān)于無(wú)償移交的業(yè)態(tài)：剛開(kāi)始區(qū)政府想要在疊拼和高層中各抽取9%，爭(zhēng)取后最終移交方案為全抽取高層。同時(shí)，在計(jì)算移交套數(shù)時(shí)，需滿足移交面積的同時(shí)移交整套，有時(shí)會(huì)多移交幾套。

3、無(wú)償移交價(jià)格確定：政府并不會(huì)直接接收統(tǒng)籌住房，而是希望開(kāi)發(fā)商幫忙賣掉之后直接把收入給政府，無(wú)償移交是辦理了預(yù)售的，7/9#樓預(yù)售批價(jià)為24799（一批次疊拼批價(jià)為24999）。這個(gè)事項(xiàng)存在幾個(gè)問(wèn)題：①政府批價(jià)過(guò)高，但實(shí)際無(wú)法實(shí)現(xiàn)，實(shí)際簽約金額及無(wú)償移交收入的確定均存在問(wèn)題，②開(kāi)發(fā)商帶銷售政府需提供銷售費(fèi)用，③若銷售周期過(guò)長(zhǎng)到交付后，會(huì)存在空置費(fèi)。

無(wú)償移交和共建配套中的視同銷售涉稅問(wèn)題講解

01為什么會(huì)有視同銷售

視同銷售主要是在安置房，無(wú)償移交的人才用房等情形下常見(jiàn)。為什么會(huì)有視同銷售這個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生呢？很多人很納悶，我公司幫你政府無(wú)償配建了這部分物業(yè)，還要“被視同銷售”，平白無(wú)故承擔(dān)這些稅費(fèi)，是不是太冤屈了。搞清楚這個(gè)問(wèn)題，需要先明白這個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因。

無(wú)償移交之前，項(xiàng)目先要辦理竣工，以及項(xiàng)目分棟產(chǎn)權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)初始登記），這樣才能方便移交的這部分物業(yè)，后期辦理分戶產(chǎn)權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)初始登記的前提，就是完成了各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納，特別是契稅，這是不動(dòng)產(chǎn)中心受理的重要資料。而這部分稅負(fù)，是不可能由政府繳納的，畢竟政府不是適格的主體。因?yàn)?，土地和開(kāi)發(fā)的物業(yè)都在你家房企名下，自然而言，你家房企就成了視同銷售相關(guān)稅費(fèi)，最適格的承擔(dān)者。

在配建和移交物業(yè)越來(lái)越多的現(xiàn)在，視同銷售也被越來(lái)越多地接受，用久了，也就成為了一種行業(yè)慣例。

02視同銷售適用范圍

網(wǎng)上有很多文章，解釋了一大堆理論，引用了一大堆政策規(guī)定。其實(shí)是把問(wèn)題復(fù)雜化了，其實(shí)看安置房和無(wú)償移交的配建房是否視同銷售，只需要看兩個(gè)條件和一個(gè)例外即可。

兩個(gè)條件，即土地辦證確權(quán)是否在項(xiàng)目公司名下，安置房和無(wú)償移交的配建房的報(bào)規(guī)報(bào)建，是否以項(xiàng)目公司的名義對(duì)外辦理相關(guān)證照。這兩點(diǎn)如果符合了，就能確認(rèn)，該項(xiàng)目是以某房企的名義進(jìn)行的，需要承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。

如果土地不是在房企名下，比如，某無(wú)償移交項(xiàng)目是在某城投公司名下，只是由房企進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種情況，一般不認(rèn)定為視同銷售，稅負(fù)由城投公司承擔(dān)。

需要注意的是，不管土地的獲取方式是劃撥還是公開(kāi)出讓，都不影響視同銷售行為的認(rèn)定。但是劃撥用地，因其土地性質(zhì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能公開(kāi)上市交易，計(jì)稅依據(jù)會(huì)有所差異。

一個(gè)例外，就是用于公益事業(yè)，這種可以不認(rèn)作視同銷售，不繳納相關(guān)稅費(fèi)。比如，某房企代建的一個(gè)公益養(yǎng)老院，再比如汶川地震后很多省份進(jìn)行對(duì)口支援，修建的住宅，這種是均可以不認(rèn)作“視同銷售”行為的。

03視同銷售的稅費(fèi)影響

安置房和無(wú)償移交的配建房視同銷售，會(huì)影響增值稅在一般計(jì)稅方式下的扣減，土地增值的稅前抵扣，企業(yè)所得稅的計(jì)稅成本項(xiàng)，以及契稅的計(jì)稅依據(jù)。

這個(gè)需要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，因?yàn)橛械捻?xiàng)目是在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，有房企可自由銷售的物業(yè)，也有安置房和無(wú)償移交的情況；有的項(xiàng)目又是單獨(dú)在紅線外劃出一塊土地，辦證確權(quán)在房企名下，由房企配建安置房的。

在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)的情況：

增值稅方面，以本房企開(kāi)發(fā)的同類產(chǎn)品，同期最接近的月份，平均價(jià)格予以確定銷售價(jià)格。或者與地方政府有回購(gòu)協(xié)議，或者協(xié)議中約定有價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，可參考協(xié)議內(nèi)容確定銷售價(jià)格。

企業(yè)所得稅方面，也是以本房企開(kāi)發(fā)的同類產(chǎn)品，同期最接近的月份，平均價(jià)格予以確定銷售價(jià)格?；蛘吲c地方政府有回購(gòu)協(xié)議，或者協(xié)議中約定有價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，可參考協(xié)議內(nèi)容確定銷售價(jià)格。

土地增值稅方面，以本房企相近地段開(kāi)發(fā)的同類產(chǎn)品，同一年內(nèi)銷售的，平均價(jià)格予以確定銷售價(jià)格?；蛘吲c地方政府有回購(gòu)協(xié)議，或者協(xié)議中約定由價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，可參考協(xié)議內(nèi)容確定銷售價(jià)格。

契稅的計(jì)稅依據(jù)相對(duì)簡(jiǎn)單，根據(jù)確認(rèn)的，房企支付的土地方面的成本即可。

在紅線外單獨(dú)建設(shè)的情況：

這個(gè)就略顯復(fù)雜了，需要房企確定在同時(shí)期內(nèi)，相同產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格或者公開(kāi)評(píng)估價(jià)格。這件事操作起來(lái)相當(dāng)困難，因此在實(shí)際中存在較大爭(zhēng)議。

若發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可按國(guó)稅發(fā)【1993】154號(hào)，第二條，當(dāng)納稅人銷售價(jià)格明顯偏低或者無(wú)價(jià)格時(shí)，可按照成本利潤(rùn)率10%來(lái)予以確定增值稅銷售額。按國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文，企業(yè)所得稅的成本利潤(rùn)率不低于15%，可以大致框出所得稅的計(jì)稅認(rèn)定界限。但是土增稅卻沒(méi)有類似的文件，這個(gè)只能看各地稅務(wù)部門自己的做法了。

有幾個(gè)模糊的問(wèn)題，目前無(wú)定論

1、房企在承擔(dān)視同銷售的稅費(fèi)后，理論上應(yīng)當(dāng)在自己可售部分物業(yè)中，將這視同銷售部分銷售額，作為土地成本或者拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，予以扣減增值稅，這樣才能形成邏輯閉環(huán)。但是很可惜，目前尚無(wú)類似的政策文件規(guī)定。

當(dāng)然，也有一些地方稅務(wù)部門，在地方層面做出了一些實(shí)操上的調(diào)整，比如一些可以做一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市，就把安置房的全成本作為拿地成本予以考慮，減輕房企的稅負(fù)。

2、關(guān)于土增稅的問(wèn)題。如果安置房和無(wú)償移交的配建房在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，如果不是用分業(yè)態(tài)和建筑面積分?jǐn)偡ǖ挚郏陀^上會(huì)存在降低土增稅增值率，降低稅負(fù)的效果。

如果是在紅線外配建，需要進(jìn)行單獨(dú)核算，這部分成本就無(wú)法納入進(jìn)土增稅的稅前抵扣，會(huì)增加土增稅的稅負(fù)。而可售部分的增值和利潤(rùn)空間都較大，紅線外的配建又不能抵扣，勢(shì)必導(dǎo)致增值稅和所得稅的稅負(fù)也較高。目前也無(wú)統(tǒng)一明確的規(guī)定予以明確。