【原】別人租我的房子，水電費(fèi)怎么籌劃更劃算？

二哥稅稅念 2022-08-24 發(fā)布于四川

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二哥稅稅念公司（一般納稅人）有一閑置房屋租賃給其他公司使用。

請(qǐng)問(wèn)對(duì)于房屋的水電費(fèi)可以如何結(jié)算？

不同結(jié)算方式下，稅務(wù)有什么問(wèn)題？

01#

把水電費(fèi)并入房屋租金，統(tǒng)一以租金方式結(jié)算。

這種方式就是把水電費(fèi)考慮到房租，統(tǒng)一以房租的方式和承租方結(jié)算，合同是簽訂租賃合同，具體結(jié)算房租時(shí)候把使用的水電費(fèi)考慮到房租中去（相當(dāng)于變相增加房租），然后統(tǒng)一按房租的稅率開票結(jié)算。

優(yōu)點(diǎn)：不用考慮單獨(dú)轉(zhuǎn)開水電費(fèi)發(fā)票的問(wèn)題，承租方也有發(fā)票入賬

缺點(diǎn)：

1、每個(gè)月都要單獨(dú)的把水電費(fèi)考慮進(jìn)房租，比較繁瑣。

2、水電費(fèi)作為房租收入，出租房還是涉及12%的房產(chǎn)稅，成本較高。

3、如果出租方是適用簡(jiǎn)易計(jì)稅（5%）的話，出租方在增值稅存在重復(fù)納稅，是吃虧的。

比如，二哥稅稅念公司出租的房屋水電月度情況如下，假設(shè)出租方都按照采購(gòu)價(jià)和承租方結(jié)算，不就水電費(fèi)加價(jià)。

如果采取水電費(fèi)并入房租方式結(jié)算，那么單看水電費(fèi)結(jié)算對(duì)增值稅及利潤(rùn)的影響就是下面這樣：

簡(jiǎn)易計(jì)稅下，水電統(tǒng)一按房租的征收率5%計(jì)稅，進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，這種情況下，企業(yè)多負(fù)擔(dān)增值稅15.67，相應(yīng)這個(gè)結(jié)算行為讓企業(yè)利潤(rùn)也少了15.67。

一般計(jì)稅下，情況稍微好點(diǎn)，因?yàn)橐话阌?jì)稅按9%結(jié)算，電費(fèi)的購(gòu)進(jìn)是13%，所以這里要占點(diǎn)便宜，整體來(lái)說(shuō)增值稅少交1.83，相應(yīng)利潤(rùn)多了1.83。

但是整體來(lái)考慮，因?yàn)樗娰M(fèi)計(jì)入房租，還涉及房租收入12%的房產(chǎn)稅，這個(gè)是出租方承擔(dān)的，所以這種方式實(shí)際上是不利于出租方的，一般出租方也不輕易采取這種方式結(jié)算水電費(fèi)。

02#

采取轉(zhuǎn)售水電方式結(jié)算

這種方式就是直接出租方按結(jié)算價(jià)格向承租方開具水電轉(zhuǎn)售發(fā)票。

優(yōu)點(diǎn)：水電單獨(dú)結(jié)算，清晰，購(gòu)買方也能取得相應(yīng)的抵扣憑證，扣除憑證。

缺點(diǎn)：

1、需要考慮是否當(dāng)?shù)厥欠衲艹?jīng)營(yíng)范圍開具水電轉(zhuǎn)售發(fā)票的問(wèn)題

2、水費(fèi)涉及稅率差，可能會(huì)導(dǎo)致出租房多承擔(dān)增值稅，倒而影響企業(yè)利潤(rùn)

比如，二哥稅稅念公司出租的房屋水電月度情況如下，假設(shè)出租方都按照采購(gòu)價(jià)和承租方結(jié)算，不就水電費(fèi)加價(jià)。

那么在轉(zhuǎn)售情況下，出租方的增值稅，利潤(rùn)情況如下：

電費(fèi)平進(jìn)平出，實(shí)際上對(duì)增值稅和利潤(rùn)并無(wú)影響，水費(fèi)因?yàn)槌鲎夥讲贿m用自產(chǎn)自來(lái)水3%簡(jiǎn)易政策，只能按9%計(jì)稅，所以這一點(diǎn)上要多交5.5的增值稅，相應(yīng)的利潤(rùn)少5.5。

這種方式下購(gòu)買方是占了點(diǎn)便宜的，但是對(duì)銷售方有點(diǎn)影響。

03#

采取分割單的方式結(jié)算

這種方式下，出租方不轉(zhuǎn)開發(fā)票，直接用供電局，水務(wù)局開的發(fā)票復(fù)印件加水電分割單給承租方結(jié)算。