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2021年以來，因為達(dá)不到民法典中業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)“雙三分之二”參與表決的基本要求，導(dǎo)致不少小區(qū)的業(yè)主大會不能有效召開會議。全國不少小區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會工作的推進(jìn)陷入某種僵局。因為達(dá)不到“雙三分之二”參與表決，有些小區(qū)在召開首次業(yè)主大會及選舉業(yè)委會最終不能形成有效會議而失敗，有些小區(qū)是在關(guān)于更換物業(yè)公司或通過重要決議時，最終業(yè)主大會表決未能達(dá)到會議有效條件而失敗。特別是，出現(xiàn)有些小區(qū)開發(fā)商持有的房屋在專有部分面積占比超過三分之一的情況下，只要開發(fā)商作為業(yè)主不參與首次業(yè)主大會表決，這個首次業(yè)主大會就無法有效召開，也不能依法選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會，也不能通過任何有效的業(yè)主大會決議?！?/p>
一方面，按照2021年實施的民法典相關(guān)規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項的業(yè)主大會通過比例要求降低了。由原來物權(quán)法規(guī)定的使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項的通過比例由原來的業(yè)主占專有部分和總戶數(shù)的雙過半，調(diào)整成民法典規(guī)定的在專有部分和總戶數(shù)雙三分之二業(yè)主大會會議效的基礎(chǔ)上，經(jīng)過參與表決的業(yè)主的雙過半即可，也就是理論上講，只要業(yè)主占專有部分和總戶數(shù)三分之一就可以通過使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項。另一方面，按照2021年實施的民法典相關(guān)規(guī)定，自2021年1月1日起實施的民法典第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項須由專有部分面積和戶數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決。這個業(yè)主大會方為有效，否則，這個業(yè)主大會任何表決和決議都是不具備業(yè)主大會會議有效的條件。
因此，要達(dá)到“三分之二以上參與表決”，業(yè)主大會的會議難度提高了。因而在民法典落地前，不少小區(qū)扎堆開業(yè)主大會，以期按照物權(quán)法的規(guī)定，在專有面積和戶數(shù)“雙過半”的情況下通過業(yè)主大會的決議事項。 組織過業(yè)主大會的人都會意識到，這是一個比較高的投票率要求。如何理解“三分之二以上參與表決”，各方眾說紛紜： （1）有人認(rèn)為必須收回選票，不論是有效票、棄權(quán)票、作廢票、空白票都可以，都能算參與表決； （2）也有人認(rèn)為送達(dá)簽收，只要在投票程序上向業(yè)主履行投票送達(dá)（以投票郵件通過文件送達(dá)等方式）就可以，至于業(yè)主是否作出有效投票，都算參與表決； （3）還有人認(rèn)為民法典實施之前，有些省市都在當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理條例》中規(guī)定：“不參加投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約決定?！?/p> 因此，有些地方的小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則里面規(guī)定，不參加投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票的業(yè)主贊成票當(dāng)中。但是，對于這種“從眾投票條款”，實踐中引發(fā)了一些爭議。 各地法院對該條款合法性的認(rèn)定并不一致。 深圳中院的某個案例判決認(rèn)為：“小區(qū)議事規(guī)則中的'從眾規(guī)則’與深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定的計票規(guī)則相悖而不得適用。” 武漢市中級人民法院的某個案例判決認(rèn)為：“物權(quán)法對表決程序的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過小區(qū)議事規(guī)則加以改變?！?/p> 與之不同，上海、長沙等地的某些判決中，都以“相應(yīng)法律和行政法規(guī)并未禁止”，“相關(guān)條款并未與物權(quán)法和《物業(yè)管理條例》明顯沖突”等理由，認(rèn)同“從眾條款”具有法律效力。 《民法典》278條： 2/3參與表決， 絕對不是2/3投票。 道理非常簡單， 如果2/3投票，會議才有效， 那就意味著 1/3不投票，會議就無效。 也就是說 這1/3的少數(shù)人， 就可以決定2/3的多數(shù)人， 這不符合“少數(shù)服從多數(shù)”的原則， 也不符合大多數(shù)人的利益。 因此， 2/3參與表決， 絕對不是2/3投票的意思。 合理的解釋只能是， 2/3參與表決， 就是至少2/3的表決票要送達(dá)， 保證業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)。 對此，杭州、上海已經(jīng)有了判例，判例明確： 一、表決票送達(dá)即為參與表決，送達(dá)率超過2/3，業(yè)主大會即有效。 二、若議事規(guī)則規(guī)定表決票送達(dá)不反饋從多，則表決時該條有效。 判例1｜表決票送達(dá)即為參與表決，不反饋意見從多合法有效 近日，業(yè)主群中有業(yè)主分享了2021年9月24日，杭州市的一個判例，從這個判例可以看出兩點： 一、表決票送達(dá)即為參加業(yè)主大會，即參與表決； 二、根據(jù)小區(qū)議事規(guī)則，表決票送達(dá)后，未反饋意見的，視為同意已表決多數(shù)票，不違反上位法，合法有效，可以執(zhí)行。 業(yè)主大會表決情況，其中有88票為表決票已送達(dá)未表決： 法院首先認(rèn)定，表決票已送達(dá)的88票，為已參會。 法院繼續(xù)指出，表決票已送達(dá)，但未反饋意見的88票，按照小區(qū)議事規(guī)則約定，計入已表決多數(shù)票不違反上位法，合法有效。 判例2｜表決票送達(dá)即為參與表決，不反饋意見從多有效 本次分享的案例為2021年9月24日，上海市閔行區(qū)人民法院的一個判例，案件號為（2021）滬0112民初32511號。判例重點： 一、表決票送達(dá)即為參與表決 2021年5月，小區(qū)業(yè)主大會表決結(jié)果：小區(qū)投票權(quán)數(shù)1291票，原始投票703票，投票率54.45%，同意票417票，同意率32.30%；反對票278票，反對率21.53%。 表決票送達(dá)1291張，送達(dá)率100%。如以投票率超過2/3作為業(yè)主大會有效，則本次大會無效。判例明確以表決票送達(dá)作為參與表決條件，即參與率100%，業(yè)主大會有效。 二、不反饋意見從多有效如不考慮不反饋從多，則本次業(yè)主大會同意率為32.30%，未達(dá)到參與率的一半，不能形成決議。 判例明確，不反饋從多有效，不反饋從多共584票，占比45.23%，合并至多數(shù)票（本例為同意票）后，同意票總計417+584=1001票，同意率77.54%，超過參與率半數(shù)，形成決議有效。 我們看一下判例相關(guān)原文： 再查明，未名園小區(qū)業(yè)主大會于2021年5月25日公布表決結(jié)果公告，內(nèi)容主要為該小區(qū)業(yè)主大會會議于當(dāng)日舉行，小區(qū)投票權(quán)數(shù)1291票，表決票送達(dá)1291張，符合業(yè)主大會會議召開條件，會議審議通過了《車輛管理細(xì)則》等四項內(nèi)容。 其中表決《車輛管理細(xì)則》的同意票為1004票、反對票278票、棄權(quán)票8票，同意票占建筑面積比例（含不反饋視作同意多數(shù)票）78.2%，同意票占業(yè)主人數(shù)比例（含不反饋視作同意多數(shù)票）77.8%。 另外，在投票表決當(dāng)天的票數(shù)統(tǒng)計板上顯示“車輛管理”部分同意417票、反對278票、棄權(quán)8票，未回收視作同意大多數(shù)意見584票。 另查明，未名園小區(qū)業(yè)主大會曾于2019年7月12日經(jīng)會議討論通過了最新的小區(qū)《議事規(guī)則》，其中第十條第四款規(guī)定已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)既未參與線上投票，也未在線下投票中提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按視為同意已表決的多數(shù)票意見等。 因此，原告要求撤銷《車輛管理細(xì)則》第二條、第三條第3款規(guī)定的主張，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。 判例3｜表決票送達(dá)即參與表決，不反饋意見從多 判例3是上海的一個案例，案例編號為（2021）滬0112民初36829號 。 一、表決情況 投票權(quán)數(shù)1218票，表決票送達(dá)率100%，表決票回收688票，即投票率56.5%。同意票516票，同意率42.3%。未反饋意見530票。 二、判決 （一）表決票送達(dá)100%，業(yè)主大會參與率超過2/3，合法有效。 （二）議事規(guī)則規(guī)定，表決票送達(dá)不反饋從多，合法有效。 未反饋意見從多后，同意票=516+530=1046票，同意率85.9%，超過參與率一半，業(yè)主大會決議有效。 我們看一下判詞： 某些律師，還是所謂團(tuán)隊， 分析來分析去， 非要把2/3參與表決解釋為2/3投票， 不是蠢，就是壞。 |
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來自： 周萬剛 > 《法律規(guī)定》
