9:00——17:00

早簽到、晚簽到。

1、合格的經(jīng)紀(jì)人至少配兩部手機(jī)。

2、房源紙從老同事要一張，復(fù)印，做成房源本，按項(xiàng)目要求填寫房源信息。

3、《看房確認(rèn)書》跟經(jīng)理要或跟經(jīng)理助理要，然后在一式兩份的第二聯(lián)的我方位置上加蓋公司公章。

4、名片、印泥、背包、水杯、筆、地圖、驗(yàn)房筆記本、客戶信息本（自行設(shè)計(jì)）、工作日記或業(yè)務(wù)知識(shí)本（開會(huì)培訓(xùn)使用）。

5、自備入戶鞋套。

6、經(jīng)紀(jì)人通訊錄存入自己主用手機(jī)（防自己人打自己人電話，防撕自己人的條子）。

7、如需要可自備自行車或與人合用或借用自行車。

8、工作卡：做社區(qū)或駐店時(shí)佩戴。

10、熟悉街道、社區(qū)。

11、自認(rèn)師門，自己找?guī)煾祹А?/p>

熟悉你的主打片區(qū)：周邊配套學(xué)校、超市、商場、酒店、樓盤戶型。

事實(shí)與真理：有房不愁戶。

1、周四第一時(shí)間拿到報(bào)紙，從報(bào)紙里摳出來的房源，得房率為2%。（《房地產(chǎn)報(bào)》快速打完，不能讓客人看到或聽到你在篩房地產(chǎn)報(bào)房源）從小戶型的開打，邊打邊驗(yàn)房，先以個(gè)人身份驗(yàn)房，掃一眼，速度下來，走的時(shí)候給房主名片。禮貌、干練溝通：

A、推銷自己：專門賣這個(gè)片區(qū)的房子，前后左右哪個(gè)房子是我賣的。留下專業(yè)，誠實(shí)可靠的印象。

C、付款方式：一次性還是首付，首付多少

2、報(bào)紙房源精簡技巧

A.小區(qū)名稱同（或小區(qū)所在的街道形式出現(xiàn)此套房子）樓層同、面積同、總價(jià)或單價(jià)不同，可初步判定為一套房源。最低報(bào)價(jià)接近于底價(jià)。

B.可按揭、轉(zhuǎn)按揭可初步判定為經(jīng)紀(jì)人房源。

C.主攻的小區(qū)優(yōu)先打完（盯住一個(gè)小區(qū)往外擴(kuò)）。

D.打出的房源，分成A、B、C房，邊打報(bào)紙，第一時(shí)間看A房，第一時(shí)間帶準(zhǔn)客戶看A房。。邊打電話邊看邊對(duì)戶。

E.同事之間分區(qū)塊打，打出的房源共享，自愿組隊(duì)合作。

F.分清哪些小區(qū)有證、可賣，哪些沒證，趕碰賣。

58同城、趕集網(wǎng)、搜房、建邦、百度貼吧、各大論壇長春版塊天涯社區(qū)等里摳房子。

能找到好房源就能賣出去，有房子就是好樣子的。通過和客戶嘮“今天你都看哪個(gè)房子了”是中介的就別不用挖了，是在大街看條子找上去的，你就問“在哪里看到的條子”，自己過后再摸上去。如果自己溝通的好，客戶能直接告訴你電話，樓號(hào)、房號(hào)?！澳莻€(gè)六樓看的！”“哪個(gè)六樓啊”有的客戶已經(jīng)通過很多經(jīng)紀(jì)人看過房子，語言和方法得當(dāng)，可以挖出房源“以前您也看過很多房子了吧，都怎么樣，有相對(duì)滿意的吧”“就萬通18棟那個(gè)還行。”“幾樓的”“3樓”“最左邊那個(gè)門洞72平的那個(gè)”“是中間門洞的那個(gè)”。OK

做社區(qū)租售房屋免費(fèi)登記，可以上來房源。

6、貼求購信息上來的房源。

7、進(jìn)店的房源。

8、朋友介紹的房源。

9、QQ群、業(yè)主群、地方房地產(chǎn)相關(guān)群上來的房源。

10、代賣同事的房源。

進(jìn)貨檢質(zhì)：沒證的小區(qū)名稱，積累并記住，打報(bào)紙可以不打，很少成交。 問清有無房產(chǎn)證，是產(chǎn)權(quán)房沒下證還是根本就是房票子辦不了證。

二、驗(yàn)房（驗(yàn)貨）

查看產(chǎn)權(quán)證，記住面積和發(fā)證時(shí)間。問商品房還是回遷房。

1、以個(gè)人身份約房主驗(yàn)房，可以和共享房源的同事一塊去驗(yàn)房，一個(gè)角色身份為中介公司人員給房主遞上自己的名片，另外一人身份為戶。能嘮出底價(jià)就很成功，嘮出獨(dú)代就極其成功，讓房主把你當(dāng)做最專業(yè)、最值得信賴的朋友。說不用中介公司賣房子的房主，他拒絕你，也一定拒絕別人，你能拿下他，你就是獨(dú)代。

2、做驗(yàn)房筆記：

A、房屋坐落標(biāo)志建筑和誰去的，路上哥幾個(gè)都談什么了，怎么去的；

B、誰接待的，男的女的老爺子還是小姑娘，長相、語言有什么特點(diǎn)，雙方都說了什么

C、房間格局怎樣主臥次臥廳廚房衛(wèi)生間頂子地板墻壁窗戶門燈陰陽臥室還是三陽把山臨街對(duì)路，精裝修：新裝修的實(shí)木地板還是竹木地板。

D、大環(huán)境怎樣：臨哪條大街，有什么超市、郵局、學(xué)校、酒店。跟前的公交站點(diǎn)站叫什么名，都有多少路車

E、不一、不頂、不把山、不臨街、不對(duì)煙囪、不沖路、不對(duì)電線桿、不高

壓線、不廂房、不廟后不廟左右。風(fēng)水：“寧住廟前不住廟后”“廟前富，廟后窮，廟兩邊寡婦多”

輔助記憶要素：

同事陪同評(píng)價(jià)此房屋的優(yōu)缺，賣方自己推薦的優(yōu)缺，自己的觀點(diǎn)。將三者綜合，下次對(duì)客戶展開優(yōu)勢營銷。

3、《簽獨(dú)家代理協(xié)議》。要回鑰匙，給鑰匙編號(hào)，填寫鑰匙房源登記使用信息表。

4、要鑰匙。給鑰匙編號(hào)，填寫鑰匙房源登記使用信息表。

盯住一個(gè)房源，驗(yàn)房后盯住。帶戶、打報(bào)紙前問房主，賣沒賣呢。

驗(yàn)房后立馬貼條子，網(wǎng)上發(fā)房源，短信通知客戶群，吸戶。

判定戶的資格：

1、長春本市戶口（包括外五縣：榆樹、農(nóng)安、九臺(tái)、德惠、雙陽）限購兩套住房，第三套住房停辦。

2、非長春市戶口，能夠提供一年以上長春市的社會(huì)保險(xiǎn)證明或納稅證明的，限購一套住房，第二套住房停辦。

A、單價(jià)便宜，打單價(jià)

B、總價(jià)便宜，打總價(jià)

C、豪裝可按揭

D、豪裝轉(zhuǎn)按揭

E、盡量往報(bào)紙前面打（打到一室，一室一廳里）

2、找房子的賣點(diǎn)。按一定需求將客戶分類：首付拿不出多少的（低首付類）、老人類，只選擇1-2樓或電梯房（老人也有坐不了電梯的，血壓問題，暈）、只買特定小區(qū)類、婚房剛需類、做生意住一樓帶倉庫類、在生意周邊賣房子類、孩子上學(xué)買學(xué)區(qū)房類等。怎么能吸戶就怎么做，戶怎樣能來就怎樣做。

賣房子找賣點(diǎn)，如果你看的房子，7樓頂，把山，但不漏，那么你就強(qiáng)化突出不漏這個(gè)特點(diǎn)，往成了推銷。

3、貼條子，上、下班路上各貼一圈條。防自己家人撕自己的條子，條子上做公司標(biāo)記，比如“hf” 。防撕條，往棟門、半樓貼。

“房子賣了，但是還有一個(gè)這樣的房子”（新人記不住房源的解決方法：手寫條子去貼，賣誰家的房子，就往誰家樓下貼，周邊貼。）

4、少招呼大房子，著重賣小房子，小破爛房子最好賣最掙錢。

客戶源：詳盡記住客戶信息，配備記錄本子是基本和必須的。

工作情緒必須飽滿。要做保險(xiǎn)（銷售）就得不要臉。言行站在公司的立場上，不要相信房主，不要相信客戶，但卻要不要臉的去溝通，攫取有用信息，永遠(yuǎn)相信自己人。

跟客戶溝通，一定要讓客戶記住你?？蛻裟苡涀∧?，也能記住你的房子。反

復(fù)與客戶溝通，經(jīng)常回訪，想盡一切方法讓戶來到公司，用堅(jiān)決肯定的語氣（避免使用“可能”、“差不多”等模棱兩可的語言）。“如果你想看，就過來吧”×這是假設(shè)，要用肯定的語氣?！拔艺f好不行，房子還沒看呢，你先過來看看房子再說吧。” 把自己的口頭語全部干掉（什么“就是說”、“怎么啦”），學(xué)學(xué)王蕾顧問，說話干練、簡潔，口氣不容置疑。

進(jìn)門店客戶或接到電話，該咋溝通咋溝通，然后百號(hào)是否為中介公司的號(hào)，是的話，說個(gè)理由別去帶了。中介公司從你這里挖房子，連這房子都沒有，說明他們完?duì)僮印?/p>

對(duì)方是中介公司的也要使勁嘮，是學(xué)習(xí)、表達(dá)和提升的必經(jīng)階段。

“哥”、“姐”叫著，嘴要甜，語言到位，語氣和藹。

不能讓客戶對(duì)你產(chǎn)生不信任和敵意。不能一句一否，一句一撅，的溝通不能一句一撅，撅的人家非常有挫敗感：你是提供中介服務(wù)的，你要讓客戶感到你的真誠、熱情、專業(yè)和有修養(yǎng)。

一定要給客戶留下印象分，打電話要報(bào)號(hào)“我是恒發(fā)置換的XXX。溝通，要讓客戶覺得你專業(yè)，在賣房子這件事上不找別人就找你。（鋪墊：針對(duì)你這種情形，什么房子該買，什么房子可以考慮，什么房子碰都別碰），讓他覺得，你就是專家。

別怕房主?！澳粋€(gè)人在家，不能隨意給外人開門，你怎么知道他是不是入室搶劫、是不是網(wǎng)上在逃通過我們恒發(fā)公司看房的人，我們首先必須做的就是審查他的身份證，簽名，按手押，留聯(lián)系電話，確保身份真實(shí)，安全可靠，才能帶他到我們的房主家看房”

反復(fù)與房主溝通。上去和房主溝通，一定要讓房主記住你。戶沒相中，中介方都以相中的姿態(tài)和房主聊，說“戶相中了，就差價(jià)，能不能便宜，聊聊聊，溝通無極限，總會(huì)有意想不到的收獲?！?/p>

好馬長在腿上，好小子長在嘴上。哄死人不償命。

溝通要因人而異，需要說明白的說明白，不需要說明白的就不要說明白。該說的說，不該說的不說，不懂的不說，多說專業(yè)用語。

買賣雙方通過中介的好處，客戶多、房源多，無風(fēng)險(xiǎn)，安全有保障。我們公司是正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，每個(gè)區(qū)都有店，保證雙方交易安全。

當(dāng)一方的面說另一方不易溝通、酸擰，兩頭使壞。讓雙方認(rèn)為你都是為他的利益考慮，又兩頭買好

電話溝通：電話里使勁說，碰頭少少說。

1、讓其必帶身份證，《看房確認(rèn)書》簽的一定要正規(guī)，：名字，身份證號(hào)，聯(lián)系電話，按指紋。不簽字，不給看房子。

（技巧：在客戶簽字的時(shí)候，聊天，分散其審查注意力，現(xiàn)在哪里住在哪里上班離這里多遠(yuǎn)）

2、詢客戶、介紹房源：其購買需求，多少錢一次性還是分期哪里的樓層朝向

電話中，極盡房屋優(yōu)勢鋪墊。見面和看房，不多說話，只挑揀幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)說一下。