（一）資本化起點的提前性

在現(xiàn)實生活中，不少房地產(chǎn)企業(yè)存在著支付資金購買土地后暫時未建造房屋實體的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象理論上是不可以作為資產(chǎn)達到預定能夠使用、可銷售狀態(tài)解釋的。由于沒有產(chǎn)生實質性的生產(chǎn)活動與購建行為，違反了借款費用資本化第三條規(guī)定。

出現(xiàn)這種問題時表明土地使用權不能從無形資產(chǎn)轉為開發(fā)成本項目。隨著我國土地使用權價款比例不斷提高，30% ～ 50% 價款比例加劇了企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中前期價款支付的成本。

考慮到市場變化及其他眾多不可控因素的影響，企業(yè)將超過 1 年的房地產(chǎn)項目工程歸為土地成本。基于這種理解，企業(yè)購置土地產(chǎn)生的借款費用自然理解為借款費用資本化的對象。這里的問題表現(xiàn)為企業(yè)將資本化開始的時點有所提前。

（二）專用借款一般性規(guī)定的局限性

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，為合理有效地控制成本和預估開發(fā)成本，一般都會在月末、季末進行會計核算。這里的會計核算會以未動用利息的存息和銀行借款實際的利息費用之差計算開發(fā)成本資本化金額。

在借款利息金額發(fā)生資本化時，會計一般會用上一季末或月末積累的超過專項借款部分的開發(fā)成本加權平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預估開發(fā)成本的結果。這里的累計開發(fā)成本中包含了其他的預估數(shù)及預付工程款項等。采用這種會計核算方式會出現(xiàn)資本化金額數(shù)增加的情況。

在多工程同時開發(fā)過程中，需要計算一般借款的加權平均利率和累計支出加權平均數(shù)。這種會計核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進行核算時，依舊會發(fā)生資本化金額增加的問題。這反映出專用借款一般性規(guī)定的局限性。

（三）借款費用停止資本化起止點的局限性

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還會存在分期開發(fā)土地的情況。這種情況受房屋種類、房屋銷售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運營資金水平等因素影響，表現(xiàn)出前期大致完成后再進行下一期開發(fā)的特征。

實際上會計核算對這類情況可能會采取同期核算開發(fā)成本的方式。上述兩種情況同時存在時，成本歸集一般發(fā)生在房屋竣工結束后。這里的資本化開發(fā)解釋為房屋竣工結束后。在發(fā)生這種會計核算情況時，也會發(fā)生資本化金額增加的問題。

實際上，房屋竣工后銷售情況也是千差萬別的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本化起止的時間也因此受到影響而表現(xiàn)出不同起止時點。如預售形式房地產(chǎn)商品只有達到預售標準時才會開始施工活動。

只有施工活動開始，才能申請預售許可證預售房屋。這里的預售房屋距離房屋達到使用狀態(tài)時間較長，且存在不確定性。這極大地縮短了預售項目工程資本化周期和現(xiàn)房銷售周期。出現(xiàn)這種情況只能通過費用化方式處理房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的預售借款。銷售為停止資本化時間時違反會計核算的一般習慣。

假定銷售為現(xiàn)房作為停止資本化的時間，又會產(chǎn)生房屋達到已使用狀態(tài)卻仍然存在借款費用資本化的問題。上述情況反映出以開發(fā)產(chǎn)品的銷售作為定義資本化停止時點存在一定的局限性。