民法典重要條款學習之--【建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所的所有權】

一、案例

某小區(qū)規(guī)劃建設有一個露天游泳池，一直由開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司占有、使用和收益。小區(qū)成立業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會想要收回，被開發(fā)商和物業(yè)公司拒絕。小區(qū)業(yè)主認為該露天游泳池屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商則認為屬于開發(fā)商所有，堅決不肯移交給業(yè)主。那么該小區(qū)露天游泳池究竟屬于業(yè)主還是開發(fā)商所有？

（案例來源于自編）

二、問題提出

1、小區(qū)露天游泳池是否屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、共用設施？

2、是屬于全體業(yè)主所有還是開發(fā)商所有？

三、民法典規(guī)定

《民法典》

第二百七十四條 【建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權利歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。

四、律師分析意見

1、根據(jù)民法典的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。

2、本案例的問題在于，小區(qū)內(nèi)的露天游泳池是否屬于民法典規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、共用設施”？如果是，必然屬于全體業(yè)主所有，反之則屬于開發(fā)商所有。

3、判斷小區(qū)內(nèi)的露天游泳池是否屬于民法典規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、共用設施”的關鍵在于，看小區(qū)的規(guī)劃設計，看小區(qū)游泳池的建設成本是否分攤在小區(qū)的建設成本中，看小區(qū)露天游泳池的占地面積是否計算在業(yè)主的公攤里面，是否由全體業(yè)主分攤該部分面積。如果小區(qū)露天游泳池的占地面積沒有分攤到業(yè)主買房的面積公攤中，相關建設成本沒有分攤到小區(qū)建設中，則該游泳池可能屬于開發(fā)商所有，反之則屬于業(yè)主所有。

五、律師建議

1、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有，一般情況下，小區(qū)的露天游泳池屬于小區(qū)公用設施，屬于全體業(yè)主所有。

2、具體到本案例中小區(qū)游泳池的所有權，可以要求開發(fā)商出示相關建設、規(guī)劃、設計材料，或者業(yè)主代表自行到小區(qū)所在建設局、規(guī)劃局、自然局等有關部門查看小區(qū)的規(guī)劃設計。