——即將到來(lái)的房地產(chǎn)崩潰的圖解指南

作者：邁克爾·赫德森

譯者：宋瑋

從來(lái)沒(méi)有這么多的美國(guó)人如此心甘情愿地深陷債務(wù)。房?jī)r(jià)膨脹到我們已經(jīng)習(xí)慣于把抵押貸款——迄今為止我們大多數(shù)人將承擔(dān)的最大債務(wù)——稱為"投資"。當(dāng)然，他們的想法是，就算今天借的10萬(wàn)美元在未來(lái)30年內(nèi)將花費(fèi)超過(guò)20萬(wàn)美元來(lái)償還，但土地會(huì)升值得更快。在房地產(chǎn)泡沫的怪異邏輯中，債務(wù)已經(jīng)等同于財(cái)富。

而且債務(wù)不僅是財(cái)富，還是自由——這是一個(gè)更奇怪的悖論。畢竟，在歷史上的大部分時(shí)間里，債務(wù)只不過(guò)是奴隸制的一個(gè)小變種而已。債務(wù)人是中世紀(jì)的農(nóng)民，或者被抵押到西班牙種植園的印第安人，或者是南北戰(zhàn)爭(zhēng)后南方奴隸的佃農(nóng)子女。今天，很少有美國(guó)人愿意接受這樣的安排，因此，未來(lái)的領(lǐng)主和男爵們不得不開(kāi)發(fā)更復(fù)雜的誘惑。

他們找到的解決方案非常出色，盡管它很復(fù)雜，但可以簡(jiǎn)化為一個(gè)詞——租。不是公寓住戶付給房東的租金，而是經(jīng)濟(jì)租，即一個(gè)人僅僅通過(guò)擁有某樣?xùn)|西而獲得的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)租的形式可以是無(wú)線電頻譜的許可費(fèi)，儲(chǔ)蓄賬戶的利息，股票的分紅，或出售房屋和土地的資本收益。經(jīng)濟(jì)租的突出特點(diǎn)是，賺取它不需要付出任何勞動(dòng)。事實(shí)上，租戶付給房東的常規(guī)租金，只有在減去房東為維持這個(gè)住所的實(shí)際花費(fèi)后，才會(huì)成為經(jīng)濟(jì)租。

地主階級(jí)的大多數(shù)成員都非常富有。很多人都想加入這個(gè)階層。因此，我們的悖論似乎得到了解決：隨著房地產(chǎn)的繁榮，廣大美國(guó)人只要今天可以承擔(dān)巨大的債務(wù)，明天就可以實(shí)現(xiàn)巨大的資本收益，以及隨之而來(lái)的貴族式的休閑生活。如果你有能力填寫(xiě)一份抵押貸款申請(qǐng)，那么你今后就不需要再工作了。還有什么能比這更誘人，或者說(shuō)，更平等的呢？

無(wú)論如何，這就是一種宣傳。現(xiàn)實(shí)情況是，盡管對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，擁有自己的住房可能是很多人夢(mèng)寐以求的，但這個(gè)特殊的房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的，以引誘購(gòu)房者跳進(jìn)損害自己利益的陷阱。這個(gè)誘餌就是賺快錢(qián)。這個(gè)陷阱相當(dāng)于現(xiàn)代的農(nóng)奴制，即用一生的時(shí)間來(lái)為價(jià)值迅速下降的資產(chǎn)還債。

到目前為止，大多數(shù)參與房地產(chǎn)泡沫的人都至少賺了點(diǎn)錢(qián)，但這種情況即將改變。泡沫將會(huì)破滅，而當(dāng)它破滅時(shí)，那些以為自己會(huì)過(guò)上輕松的房東生活的人很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們真正簽下的是淪為債務(wù)奴役的賣(mài)身契。

通往農(nóng)奴制的新路是從貸款開(kāi)始的

通往農(nóng)奴制的新路是從貸款開(kāi)始的。自2003年以來(lái)，抵押貸款已占美國(guó)銀行貸款總額的一半以上，僅在2005年就超過(guò)了2000億美元。如果沒(méi)有這種不斷增長(zhǎng)的需求，近年來(lái)銀行的貸款凈額幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。

1000美元的月供可以承載不同程度的債務(wù)

為什么對(duì)抵押貸款債務(wù)的需求如此之高？有幾個(gè)原因，但所有這些原因都與以下事實(shí)有關(guān)：銀行鼓勵(lì)人們?cè)诳紤]抵押貸款債務(wù)時(shí)，只考慮他們每個(gè)月能支付多少錢(qián)，以及最長(zhǎng)能把貸款年限拉長(zhǎng)到多少年，而不是考慮還款的總金額。一個(gè)給定的月度還款額可以承載截然不同的債務(wù)數(shù)額，這取決于利率和還款持續(xù)的時(shí)間。例如，每月1000美元的付款的購(gòu)買(mǎi)力，隨著債務(wù)的持續(xù)和利率的下降，幾乎增加了兩倍。

自1981年以來(lái)利率一直在下降

事實(shí)上，銀行越來(lái)越不急于收回貸款了。去年，將近一半的人在購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)被允許0首付貸款，許多購(gòu)房者得到了所謂的只付利息的貸款，對(duì)實(shí)際債務(wù)的支付被分期付款推遲了數(shù)十年。少數(shù)人甚至選擇了"負(fù)償還"貸款，這種貸款方式下的本金余額增長(zhǎng)而非下降。額外的利息被添加到本金中，而總債務(wù)可以無(wú)限期地增長(zhǎng)。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)二十多年來(lái)一直在推動(dòng)利率下降。

企業(yè)通過(guò)折舊隱藏其房地產(chǎn)利潤(rùn)

美國(guó)國(guó)稅局通過(guò)允許稅收減免——例如眾所周知的住房抵押貸款抵扣稅款——來(lái)幫助創(chuàng)造對(duì)債務(wù)的需求，這可以將貸款變成一個(gè)有吸引力的避稅手段。事實(shí)上，商業(yè)房地產(chǎn)投資者將他們的大部分經(jīng)濟(jì)租隱藏在建筑物的"折舊"撇賬中，即使這些建筑物獲得了市場(chǎng)價(jià)值。其借口是，建筑物就像任何其他工業(yè)投資一樣，會(huì)磨損或過(guò)時(shí)。但實(shí)際情況是，建筑物可以一次又一次地折舊，甚至在其市場(chǎng)價(jià)值增加時(shí)也是如此。

稅收負(fù)擔(dān)已從財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到勞動(dòng)和消費(fèi)上

地方和州政府也推波助瀾，以所得稅和銷(xiāo)售稅的形式將稅收負(fù)擔(dān)從財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)向勞動(dòng)和消費(fèi)。自1929年以來(lái)，稅收負(fù)擔(dān)的比例完全逆轉(zhuǎn)了。

房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民收入

不過(guò)，近年來(lái)，對(duì)房屋所有權(quán)的最大激勵(lì)不是擁有房屋本身，甚至不是避稅，而是出人頭地、階級(jí)躍升的永恒希望。如果一套20萬(wàn)美元的房子在某一年猛漲15%，業(yè)主將實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)美元的資本收益。許多這樣的業(yè)主通過(guò)辦理房屋抵押貸款，花費(fèi)了未來(lái)的資本收益。對(duì)于那些實(shí)際工資停滯不前或下降的家庭來(lái)說(shuō)，以較高的房產(chǎn)價(jià)格為抵押進(jìn)行借貸，感覺(jué)就像從已經(jīng)賺取利息的銀行賬戶中取錢(qián)一樣。在去年的一項(xiàng)研究中，艾倫-格林斯潘和詹姆斯-肯尼迪發(fā)現(xiàn)，僅在2004年，新的房屋產(chǎn)權(quán)貸款就為美國(guó)經(jīng)濟(jì)增加了2000億美元。

資本利得的稅率比以前還低

同樣不值一提的是，資本收益在沒(méi)有任何實(shí)際勞動(dòng)或工業(yè)投資的情況下"賺取"的經(jīng)濟(jì)租金，越來(lái)越不被征稅。

房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)價(jià)格，即使月供仍可承受

所有這些因素結(jié)合在一起，吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的買(mǎi)家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房?jī)r(jià)也相應(yīng)攀升。在過(guò)去的十年中，房屋的中位價(jià)已經(jīng)翻了一番多，從1995年的10.9萬(wàn)美元到2005年突破20.6萬(wàn)美元的高峰。這一增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，盡管住房負(fù)擔(dān)能力——對(duì)月度住房成本的衡量——一直保持不變。

抵押貸款債務(wù)占GDP比例正在上升

這聽(tīng)起來(lái)是個(gè)好消息。但是，這些不斷上漲的價(jià)格也意味著，越來(lái)越多的人欠銀行的錢(qián)已經(jīng)突破歷史最高點(diǎn)。這不僅僅是指11.8萬(wàn)億美元的未償?shù)盅嘿J款額度，而且是指抵押貸款債務(wù)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例。這些債務(wù)有望在本十年（指2010年）結(jié)束時(shí)超過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的規(guī)模。

生產(chǎn)/消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)

這筆巨額債務(wù)也可能看起來(lái)不那么糟糕，因?yàn)榫薮蟮馁Y本收益在未來(lái)向我們招手。但是，這種繁榮不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。當(dāng)增長(zhǎng)停止時(shí)，市場(chǎng)將崩潰。不過(guò)，要了解個(gè)中原因，需要快速回顧一下經(jīng)濟(jì)理論。我們通常認(rèn)為 “經(jīng)濟(jì)”不過(guò)是生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間的一個(gè)閉環(huán)。雇主雇用工人，工人創(chuàng)造商品和服務(wù)，雇主向他們支付工資，工人用這些錢(qián)購(gòu)買(mǎi)他們創(chuàng)造的商品和服務(wù)。

凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)

不過(guò)，正如我們所看到的，政府在經(jīng)濟(jì)中也發(fā)揮著重要作用。增加稅收從生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間的資金循環(huán)中抽走資金，使過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)放緩。赤字支出則將更多的收入注入這一流動(dòng)，幫助停滯不前的經(jīng)濟(jì)走出衰退。這就是與約翰-梅納德-凱恩斯有關(guān)的古典政策模式。

金融資本主義經(jīng)濟(jì)

第三個(gè)因素也影響著國(guó)家的財(cái)富。經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱其為FIRE部門(mén)，是金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。這些行業(yè)是如此共生，以至于商務(wù)部將它們的收益作為一個(gè)綜合體來(lái)統(tǒng)計(jì)。銀行要求抵押貸款持有者為他們的財(cái)產(chǎn)投保。同時(shí)，房地產(chǎn)公司正以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的形式將自己變成證券公司，而這些公司又由投資銀行承保。FIRE部門(mén)的主要產(chǎn)品是信貸。金融部門(mén)在提取利息和其他費(fèi)用時(shí)，將信貸注入經(jīng)濟(jì)。

復(fù)利的奇跡

與生產(chǎn)/消費(fèi)和政府部門(mén)相比，F(xiàn)IRE部門(mén)有兩個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)。首先是利息財(cái)富呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。這意味著，隨著時(shí)間的推移，利息的復(fù)利使債務(wù)翻倍再翻倍。十八世紀(jì)哲學(xué)家理查德-普萊斯發(fā)現(xiàn)了復(fù)利的這一奇跡，并有些沮喪地指出，如果他能夠回到耶穌出生的那一天，存下一分錢(qián)，按照5%的利息，每年復(fù)利計(jì)算，他將為自己贏得一個(gè)比地球大1.5億倍的純金球。

食租經(jīng)濟(jì)

金融部門(mén)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，利息可以迅速回收轉(zhuǎn)化為更多的債務(wù)。貸款人支付的利息越多，銀行的貸款就越多。而這些新的貸款反過(guò)來(lái)又能進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，使房主們能夠獲得更多的貸款，以期待未來(lái)的資本收益。有些人稱這種永動(dòng)機(jī)為"后工業(yè)經(jīng)濟(jì)"，但更準(zhǔn)確一點(diǎn)，它應(yīng)該被稱為食租經(jīng)濟(jì)。人們夢(mèng)想著FIRE部門(mén)將惠及每個(gè)美國(guó)人的財(cái)富——我們不需要工作或生產(chǎn)任何東西，也不需要為國(guó)家的新技術(shù)或基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投資。我們當(dāng)然也不需要交稅。我們只需要投身于這場(chǎng)食租的繁榮泡沫。復(fù)利的奇跡將使我們每一個(gè)人都躍身為食租者，在利息、紅利和資本收益上大快朵頤。

富人在整體經(jīng)濟(jì)租中獲得更大的份額

可惜的是，在現(xiàn)實(shí)中，我們不可能都成為富人。正如伏爾泰所說(shuō)，富人需要大量的窮人，貴族階層需要大量的債務(wù)人。別無(wú)他法。事實(shí)上，在過(guò)去20年里，絕大多數(shù)美國(guó)人看到他們?cè)谧饨鸬案庵械姆蓊~減少了，即使房地產(chǎn)蛋糕作為一個(gè)整體已經(jīng)做大。每個(gè)人都變得更富一點(diǎn)，但富人變得更富。

復(fù)利的奇跡將不可避免地與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的S形曲線相撞

我們將很難保持這種半幸福的狀態(tài)。像任何生物體一樣，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不會(huì)以指數(shù)方式增長(zhǎng)，甚至不會(huì)線性增長(zhǎng)。它會(huì)漸漸變成S型曲線，成為自身成功的犧牲品。當(dāng)生意好的時(shí)候，對(duì)勞動(dòng)力、原材料和信貸的需求增加，這導(dǎo)致價(jià)格和利率的大幅跳升，而價(jià)格和利率的跳升反過(guò)來(lái)又會(huì)壓制經(jīng)濟(jì)。這就是復(fù)利的奇跡的創(chuàng)始者。雖然兩千年前確實(shí)有很多人存錢(qián)生息，但至今還沒(méi)有人獲得哪怕一個(gè)地球體積的黃金。原因是，當(dāng)商業(yè)周期轉(zhuǎn)入低谷時(shí)，債務(wù)人無(wú)法支付利息和貸款，因此債務(wù)人的債務(wù)與投資于這些不良貸款的所有儲(chǔ)蓄一起，在破產(chǎn)浪潮中被抹去。

在日本，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的速度和上漲的速度一樣快

日本在九十年代得到了這個(gè)教訓(xùn)。隨著土地價(jià)格的上漲，銀行借出的錢(qián)超過(guò)了人們支付利息的能力。最終，沒(méi)有人能夠買(mǎi)得起更多的土地，需求下降，資產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)下降。但債務(wù)仍然存在。人們?cè)趦r(jià)值跌剩一半的房屋上欠下了數(shù)十億日元。許多商業(yè)業(yè)主干脆取消了抵押品贖回權(quán)，給銀行留下的不僅是實(shí)際上已經(jīng)死亡的"不良貸款"，還有沒(méi)有人愿意購(gòu)買(mǎi)或有能力購(gòu)買(mǎi)的房屋。英國(guó)類似的債務(wù)經(jīng)濟(jì)引發(fā)了一個(gè)干巴巴的俏皮話："對(duì)不起，你失業(yè)了。希望你在你的房子上賺了大錢(qián)。"

利率呈上升趨勢(shì)

我們已經(jīng)達(dá)到臨界點(diǎn)。截至去年秋天，甚至連艾倫-格林斯潘都在住房市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)了"泡沫的跡象"。他說(shuō)，在一些地方，房屋價(jià)格已經(jīng)"上升到不可持續(xù)的水平"，如果不是"只需付息的貸款急劇增加"和 "其他更奇特的可調(diào)整利率的抵押貸款形式"，"使資格有限、高杠桿率的借款人能夠以膨脹的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋"，房屋價(jià)格早就超出了許多美國(guó)人的承受能力。如果這一趨勢(shì)繼續(xù)下去，房主和銀行都"可能面臨重大損失"。與此同時(shí)，利率已經(jīng)開(kāi)始攀升。

自1989年以來(lái)，現(xiàn)有房屋的年銷(xiāo)售量增加了一倍多

所以，美國(guó)在住房市場(chǎng)下降的情況下持有創(chuàng)紀(jì)錄的抵押貸款債務(wù)。即使是這樣，起初看起來(lái)也沒(méi)有問(wèn)題：我們可以在漂亮的新房子里度過(guò)風(fēng)暴。事實(shí)上，對(duì)于那些很久以前就買(mǎi)了房子，并且看著他們的房子價(jià)格翻了一番又一番的房主來(lái)說(shuō)，情況不會(huì)太差。但是，對(duì)于最近的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們是在高位接盤(pán)的，現(xiàn)在面臨著幾十年的房屋貸款，而這些房屋的價(jià)值很快就會(huì)低于他們支付的價(jià)格。危機(jī)正在醞釀。而他們并不是一群無(wú)足輕重的螻蟻。

負(fù)資產(chǎn)使債務(wù)人陷入絕境

對(duì)于最近的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，問(wèn)題不僅僅是房?jī)r(jià)在下跌；而是房?jī)r(jià)在下跌的同時(shí)，購(gòu)房者的總抵押貸款卻沒(méi)有變化甚至增加。最終，房子的價(jià)格將低于房主的欠款，這種狀態(tài)被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為負(fù)資產(chǎn)。負(fù)資產(chǎn)的房主進(jìn)退兩難。他們無(wú)法出售房子，因?yàn)椴粩嘞碌氖袌?chǎng)價(jià)格無(wú)法彌補(bǔ)他們欠銀行的貸款，但他們?nèi)匀槐仨氈Ц恫粩嘣鲩L(zhǎng)的月供。他們唯一的"選擇"是削減其他方面的開(kāi)支，或者以取消抵押品贖回權(quán)的方式失去房子和他們?yōu)橹冻龅囊磺小?/p>

自由市場(chǎng)的前提是“選擇”。但越來(lái)越多的房主發(fā)現(xiàn)，他們的選擇越來(lái)越少。以"財(cái)務(wù)自由"的承諾開(kāi)啟的房地產(chǎn)熱潮，會(huì)以越來(lái)越多的工人被鎖定在一生的債務(wù)償還中而結(jié)束，這些債務(wù)吸走了每一分錢(qián)。事實(shí)上，會(huì)議委員會(huì)的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，從1997年到2002年，擁有可自由支配收入的家庭比例已經(jīng)從53%下降到52%。不斷上升的利率、不斷上漲的燃料成本和不斷下降的工資，只會(huì)讓債務(wù)人的生活更加拮據(jù)。

但房主并不是唯一要付出代價(jià)的人。整體經(jīng)濟(jì)都會(huì)萎縮。2004年流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的2000億美元已經(jīng)花光了，未來(lái)也沒(méi)有資本收益來(lái)推動(dòng)更多這樣的寬松貨幣進(jìn)入實(shí)體。不斷增加的償債支出將進(jìn)一步分流流向消費(fèi)支出的收入。這些因素疊加在一起，將使實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步萎縮，使那些已經(jīng)下降的實(shí)際工資繼續(xù)下降，并使債務(wù)纏身的經(jīng)濟(jì)陷入日本式的停滯，甚至更糟。

然后只有債務(wù)本身會(huì)遺留下來(lái)，成為一座痛苦的碑，紀(jì)念我們對(duì)躺著實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的狂熱。