作者簡介

徐琛，上海市第二中級人民法院未成年人與家事案件綜合審判庭家事財(cái)產(chǎn)糾紛審判團(tuán)隊(duì)法官助理

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案外人租賃權(quán)利益與申請執(zhí)行人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的沖突與平衡

——以S市近三年80件二審相關(guān)案例為分析樣本

租賃權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突是執(zhí)行過程中常見的問題。抵押權(quán)是對抵押物交換價值的優(yōu)先受償權(quán)，具有融資與擔(dān)保的功能，其實(shí)現(xiàn)程序是抵押權(quán)制度功能的體現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押權(quán)是非移轉(zhuǎn)占有型的擔(dān)保物權(quán),所支配的是標(biāo)的物的交換價值,與移轉(zhuǎn)占有型的、支配標(biāo)的物使用價值的不動產(chǎn)利用權(quán)能夠并存。因此，設(shè)立房屋抵押權(quán)不要求占有房屋，所有權(quán)人一般會在設(shè)立抵押權(quán)的同時會設(shè)立租賃權(quán)，從而充分利用房屋，租賃人享有要求出租人交付、占有使用房屋的權(quán)利。法院查封、拍賣涉租賃房屋時，既有承租人基于“買賣不破租賃”規(guī)則來主張自身合法權(quán)利的，也有與被執(zhí)行人惡意串通簽訂租賃合同、虛構(gòu)租賃關(guān)系，對抗法院執(zhí)行的。租賃對標(biāo)的物的處置影響較為嚴(yán)重,造成案件處置周期長,甚至出現(xiàn)無法處置而拍賣被迫中止的情況。

一、實(shí)證考察：相關(guān)案件的特點(diǎn)、主要裁判理由

筆者檢索S市近三年審結(jié)的二審涉及案外人租賃權(quán)利益與申請執(zhí)行人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的案例，一共80件，80件案件中，支持負(fù)擔(dān)租賃權(quán)變現(xiàn)的案件僅5件，支持率僅為6.25%，其余均不支持負(fù)擔(dān)租賃權(quán)變現(xiàn)?？梢姶祟惏讣闹С致瘦^低，惡意租賃合同占比較高。而該類案件一般較復(fù)雜，實(shí)踐中審理難度較大。

支持負(fù)擔(dān)租賃權(quán)變現(xiàn)案件主要裁判理由是案外人享有涉案房屋的租賃權(quán)經(jīng)工商登記，具有公示效力，其占有使用涉案房屋在抵押權(quán)設(shè)立前。

不支持負(fù)擔(dān)租賃權(quán)變現(xiàn)的主要理由集中在先抵押后租賃、租金兩個方面。

表1: 不支持負(fù)擔(dān)租賃權(quán)變現(xiàn)案件理由分布情況

先抵押后租賃主要是從時間點(diǎn)上把握。租金方面存在的主要問題有：無法提供租金支付憑證、租金支付憑證存在問題、款項(xiàng)未注明付款用途; 租金以現(xiàn)金方式支付；租金一次性付清;約定租金二十年不變; 租金低于正常水平等。

二、厘定：案外人租賃權(quán)與申請執(zhí)行人抵押權(quán)沖突案件審查要點(diǎn)

附帶租賃權(quán)拍賣，減損了不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值，降低了購買積極性，可能無法拍出或者低價成交，即便拍出，買受人無法享有不動產(chǎn)占有、使用、收益權(quán)能，只有處分權(quán)能，毫無現(xiàn)實(shí)意義，不只是損害債權(quán)人或買受人的利益，也會極大影響法院強(qiáng)制執(zhí)行工作的權(quán)威性和公信力。若沒有租賃權(quán)的對抗，則不管拍賣結(jié)果如何，并不會影響各方利益。即使最終無法清償債權(quán)，也是債務(wù)人資信不足的問題。但也不能完全認(rèn)為物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，不保護(hù)債權(quán)，因?yàn)樽赓U權(quán)是“物化”的債權(quán)，蘊(yùn)含著法律保護(hù)弱者權(quán)利的理念，“買賣不破租賃”規(guī)則的設(shè)計(jì)目的在于保護(hù)弱勢承租人階層之生存利益，因?yàn)椤熬幼槿松拘枰輧r髙昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要。”而在商事領(lǐng)域，如因所有權(quán)變動而剝奪承租人的租賃權(quán)，則承租人前期的投入損失將不可估量，不符合效率原則。筆者認(rèn)為解決兩者沖突應(yīng)遵循以下原則。

1.設(shè)立優(yōu)先原則

《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第24條第1款規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。以上法律法規(guī)確立了解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的基本原則，即設(shè)立優(yōu)先原則。具體而言：

在不動產(chǎn)歸債務(wù)人所有、抵押權(quán)尚未設(shè)立的階段，債務(wù)人享有不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)能。在該階段債務(wù)人與承租人依法簽訂租賃合同，并由承租人實(shí)際占有使用不動產(chǎn)的，理應(yīng)保護(hù)租賃合同效力和承租人對買受人的對抗效力，此時承租人為排除抵押權(quán)的執(zhí)行，有權(quán)提起案外人執(zhí)行異議之訴。其理論基礎(chǔ)即是“買賣不破租賃”原則。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時，在先的租賃權(quán)會影響申請執(zhí)行人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押人與承租人原有租賃關(guān)系不當(dāng)然終止，繼續(xù)存在，承租人可繼續(xù)租賃。

在不動產(chǎn)被設(shè)立抵押權(quán)的階段，抵押權(quán)人享有不動產(chǎn)的交換價值，雖以不干涉抵押物收益為前提，但不動產(chǎn)上已有負(fù)擔(dān)，所有權(quán)人享有的權(quán)利受到了限制。此時設(shè)立的租賃權(quán)，即使具有法律效力，也不能對抗抵押權(quán)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)立在前，其理所應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于租賃權(quán)，租賃權(quán)不能對抵押權(quán)產(chǎn)生對抗效力，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時租賃權(quán)應(yīng)消滅。另一觀點(diǎn)認(rèn)為，若租賃權(quán)影響了抵押權(quán)人的利益，那抵押權(quán)就能對抗租賃權(quán)，否則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時租賃權(quán)不終止，承租人可繼續(xù)享有租賃權(quán)。根據(jù)我國法律規(guī)定，第一，承租人租賃權(quán)不能對抗設(shè)立在先且已經(jīng)辦理抵押登記的抵押權(quán),如果租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),法院可除去租賃權(quán)后強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。主要理由是財(cái)產(chǎn)辦理了抵押登記的，承租人可從公開途徑查詢到租賃物上的抵押情況，就表明其對承租的財(cái)產(chǎn)有物上負(fù)擔(dān)是明知的，其自愿接受這一情況，并愿意承擔(dān)由此帶來的因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致的租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)。否則，若仍適用“買賣不破租賃”的原則，抵押權(quán)將會失去設(shè)立的意義。而承租人所遭受的損失，可依據(jù)租賃關(guān)系向出租人主張。第二，若抵押財(cái)產(chǎn)沒有辦理抵押登記，主要是動產(chǎn)，后出租的，承租人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”的原則，抵押權(quán)不具有對抗租賃權(quán)的效力。若承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在抵押權(quán)而仍愿意承租的,則表明其愿意承受相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),此時,抵押權(quán)能對抗租賃權(quán)。

在法院已經(jīng)查封不動產(chǎn)的階段，法院已經(jīng)強(qiáng)制接管不動產(chǎn)，債務(wù)人對不動產(chǎn)的支配權(quán)和處分權(quán)均已喪失，只有名義上的所有權(quán)。在此情況下，設(shè)立租賃權(quán)可認(rèn)可合同效力，但對買受人不具有對抗效力。

2.利益平衡原則

在審理此類案件時,應(yīng)綜合考慮案外人的權(quán)利類型、效力、申請執(zhí)行人的債權(quán)等因素,在利益衡平的基礎(chǔ)上,判斷案外人對房屋的實(shí)體權(quán)利能否對抗執(zhí)行。執(zhí)行程序中對租賃權(quán)的保護(hù)與去除牽涉到不同利益取舍，在處理租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時應(yīng)使承租人與抵押權(quán)人雙方的利益都得到充分考慮，爭取共存、相容，達(dá)到合理的優(yōu)化狀態(tài)，即遵循利益平衡原則，在租賃權(quán)對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不影響時，可考慮附帶租賃拍賣或賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

對于設(shè)立在后的租賃權(quán)，執(zhí)行中法院可除去租賃權(quán)后拍賣，但執(zhí)行中有些租賃權(quán)租賃期限較短且不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，比如經(jīng)過評估，拍賣房屋所得價款已經(jīng)足夠還清借款，法院可帶租拍賣或通過承租人的協(xié)助實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

對于設(shè)立在先的租賃權(quán)，雖然租賃在先的承租人可基于“抵押不破租賃”在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租抵押物，以避免承租人處于不安狀態(tài)，維護(hù)社會穩(wěn)定，但抵押權(quán)人仍然享有以拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。承租人對抵押權(quán)的對抗效力指的是租賃關(guān)系不受影響，承租人在租賃期限內(nèi)可繼續(xù)承租抵押物。法律未禁止在已經(jīng)出租的物上設(shè)立抵押權(quán)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃在先、在后，都不影響抵押權(quán)人請求法院確認(rèn)依法設(shè)立的抵押權(quán)，承租人不能阻礙。為了減少抵押物上權(quán)利人的數(shù)量，產(chǎn)權(quán)明晰，可以考慮賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)。

關(guān)于解決抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的具體規(guī)則，《民法典》堅(jiān)持原《中華人民共和國物權(quán)法》（簡稱《物權(quán)法》）“抵押不破租賃”不變的基礎(chǔ)上，完善了適用條件，體現(xiàn)了維護(hù)原租賃關(guān)系穩(wěn)定的同時，保護(hù)抵押權(quán)人合法權(quán)益的理念。

1.《物權(quán)法》中關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)的效力規(guī)定

《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！?/span>

原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”

概括而言即訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租或者動產(chǎn)抵押沒有辦理登記的，租賃權(quán)則可對抗抵押權(quán)。

2.《民法典》中關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)的對抗規(guī)則

《民法典》第403條：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”

《民法典》第405條：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/span>

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（簡稱《民法典擔(dān)保解釋》）第54條：“動產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，動產(chǎn)抵押權(quán)的效力按照下列情形分別處理：……（二）抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外……”

《民法典》對抵押權(quán)與租賃權(quán)的對抗規(guī)則進(jìn)行了以下修改：

（1）對抗時間節(jié)點(diǎn)由“訂立抵押合同前”修改為“抵押權(quán)設(shè)立前”

因?yàn)楹贤南鄬π?，作為第三人的承租人很難通過公開途徑獲知是否已經(jīng)存在抵押合同，而且訂立抵押合同的時間難以判斷，倘若倒簽抵押合同則無法保障租賃權(quán)，損害承租人的利益。不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的生效要件是登記，通過查詢不動產(chǎn)登記等，承租人即可知曉租賃物上設(shè)立抵押權(quán)的情況，該修訂可以更好保護(hù)承租人利益。

（2）將承租人需“轉(zhuǎn)移占有”財(cái)產(chǎn)作為對抗條件之一

對于抵押物上是否已存在租賃關(guān)系，抵押權(quán)人簽抵押合同時一樣很難通過公開途徑知曉，若僅根據(jù)租賃合同即可對抗抵押權(quán)，也會容易出現(xiàn)抵押人和承租人惡意串通、倒簽租賃合同的情況，會侵害抵押權(quán)人的利益。占有在性質(zhì)上雖非物權(quán)而僅為事實(shí)狀態(tài)，但在法秩序上并非無保護(hù)之價值。轉(zhuǎn)移占有具有一定公示功能，辦理抵押時抵押權(quán)人可通過實(shí)地調(diào)查了解抵押物的占有使用情況，并保留相關(guān)證據(jù)。若由抵押人占有抵押物，那么就可排除租賃權(quán)的對抗?！百I賣不破租賃”規(guī)則的設(shè)立在于保護(hù)弱勢群體,在承租人尚未占有租賃物時,承租人對租賃物的依賴還未建立,所有權(quán)變動并不影響承租人的權(quán)利,承租人也可以基于租賃合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任來獲得救濟(jì)?！睹穹ǖ洹焚x予租賃權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的效力，要求完成“轉(zhuǎn)移占有”，可以更好兼顧在后抵押權(quán)人的利益。

（3）對于未經(jīng)登記的動產(chǎn)抵押的對抗效力區(qū)分承租人是否為善意

動產(chǎn)抵押不以登記為生效要件，抵押合同訂立即設(shè)立抵押權(quán)，不具有公示性，與不動產(chǎn)抵押有所區(qū)別。所以《民法典擔(dān)保解釋》第54條進(jìn)一步規(guī)定，動產(chǎn)抵押的情況下，若承租人已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有租賃物，那么要看其是否善意，同時應(yīng)當(dāng)推定承租人為善意，若抵押權(quán)人認(rèn)為承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已訂立抵押合同，則由抵押權(quán)人來舉反證加以證明，明確了舉證責(zé)任的分配。實(shí)踐中，關(guān)于上述善意承租人的推定，抵押權(quán)人很難推翻，除非抵押人與承租人身份特殊、有密切關(guān)系等。

綜上，民法典時代抵押權(quán)與租賃權(quán)的對抗規(guī)則變化可總結(jié)為：

第一，先租賃后抵押情形下，已轉(zhuǎn)移占有的，抵押不破租賃；

第二，先抵押后租賃情形下，不動產(chǎn)抵押權(quán)和經(jīng)登記的動產(chǎn)抵押權(quán)可對抗租賃權(quán)；動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記，若承租人非善意，知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同，也可對抗租賃權(quán)；動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記，且承租人善意并轉(zhuǎn)移占有抵押物的，抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)。

1.租賃合同效力的審查

審查租賃合同真實(shí)性應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)綜合全面判斷。有必要通過審查租賃合同條款的合理性、核查承租人實(shí)際占有房屋和租金支付的具體情況、以及債務(wù)人是否對租賃合同進(jìn)行登記備案等來認(rèn)定租賃關(guān)系的真實(shí)性。具體而言：

（1）區(qū)分不同租賃主體類型

租賃合同當(dāng)事人可能是公司，也可能是自然人，審查時，考慮到不同的主體類型，可以加以區(qū)分。如主體是自然人，調(diào)查實(shí)際占有情況，可以到物業(yè)管理部門調(diào)查居住情況、水電、燃?xì)獾仁褂们闆r和費(fèi)用繳納情況、物業(yè)費(fèi)繳納情況、信件快遞的收寄情況等；如租賃合同當(dāng)事人是是公司等經(jīng)營主體，除上述方式外，還可通過審查工商登記注冊地址和時間、租用不動產(chǎn)經(jīng)營的起算時間、是否實(shí)際開展經(jīng)營活動、租金收支的明細(xì)賬冊、租金納稅憑證等相關(guān)證據(jù)來幫助判斷租賃合同的真實(shí)性。

（2）找尋租賃合同簽訂、履行中的漏洞

實(shí)踐中法官需要審查租賃合同簽訂到合同履行的整個經(jīng)過，找尋其中漏洞，所有的事實(shí)材料要形成可以證明租賃關(guān)系存在的完整證據(jù)鏈。

在合同簽訂階段，主要審查是否倒簽合同日期，若當(dāng)事人是公司法人，那么可審查合同蓋章時間與印章啟用時間。若當(dāng)事人是自然人，目前認(rèn)定倒簽還較為困難，但是隨著筆跡鑒定技術(shù)的發(fā)展，簽字時間鑒定技術(shù)將更為精確，可以更好服務(wù)司法實(shí)踐。

在合同履行階段，法官可以依據(jù)實(shí)地調(diào)查和主體調(diào)查情況，重點(diǎn)關(guān)注租金數(shù)額（租金約定是否明顯低于所在區(qū)域同類房屋的租金水平）、租金支付時間、方式、過程（租金支付是否違反常理）、租賃期限、是否實(shí)際轉(zhuǎn)移占有使用房屋、是否辦理房屋租賃登記備案手續(xù)、是否存在名為租賃實(shí)為借貸情形、是否存在其他違反商業(yè)習(xí)慣或者商業(yè)常理的情形等客觀方面，是否存在主觀欺詐意圖。同時一并對照抵押權(quán)設(shè)立時間、強(qiáng)制執(zhí)行啟動時間、查封時間等節(jié)點(diǎn)，從而形成內(nèi)心的確信和判斷。

（3）甄別惡意租賃合同

 “買賣不破租賃”規(guī)則原本是為了保護(hù)弱者、增進(jìn)效率，現(xiàn)如今不乏抵押人與承租人惡意串通、虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行，部分成為阻礙不動產(chǎn)交易順利進(jìn)行，擾亂交易秩序的制度障礙，甚至成為不動產(chǎn)所有權(quán)人實(shí)施不誠信乃至欺詐行為的合法武器，與制度設(shè)計(jì)的價值目標(biāo)相違背。

惡意租賃合同可從以下特點(diǎn)甄別：

一是租賃期限畸長。租賃合同約定的租賃期限超過10年，甚至約定了法律規(guī)定的最長期限20年，市場瞬息變化，約定如此長的租賃期限不符合常理，同時這也是惡意租賃合同阻礙執(zhí)行的要害所在。如果租賃合同約定的租賃期限僅是一兩年，則相對較短，買受人買下租賃物后應(yīng)履行的時間較短，對買受人的影響不大。若租賃合同畸長，則等于從買受人手中奪取了將來相當(dāng)長一段時間內(nèi)不動產(chǎn)的使用價值，對買受人的影響很大，很可能會阻礙執(zhí)行。

二是付款方式異常。從通常交易習(xí)慣來說，租賃合同具有繼續(xù)性，出租人會要求承租人預(yù)付租金。但一次性事先全額繳付租金，買受人不僅喪失不動產(chǎn)未來的使用價值，而且連收益價值都喪失了，不符合交易習(xí)慣。雖然可以不當(dāng)?shù)美鹪V原所有權(quán)人，但仍會淪為普通債權(quán)人。另外，不少案件采取現(xiàn)金支付，該付款方式也有違交易習(xí)慣。還有一些案件是當(dāng)事人主張?jiān)诓粍赢a(chǎn)被法院查封前采用現(xiàn)金方式支付租金，查封后租金的支付有了銀行轉(zhuǎn)賬憑證。甚至出現(xiàn)以知識產(chǎn)權(quán)等無形財(cái)產(chǎn)抵作租金的案件。這些異于尋常的交易方式都可以反映出當(dāng)事人明顯是在補(bǔ)救證據(jù)，惡意串通合同的可能性極大。

三是利益關(guān)系密切。這是債務(wù)人通過惡意租賃合同對抗執(zhí)行的外在特征。主要有三種情形：第一種是利用人際關(guān)系，親屬朋友之間串通簽訂虛假租賃合同；第二種是與自己或親友所控制的關(guān)聯(lián)公司簽訂虛假租賃合同，低價出租抵押物，對抗執(zhí)行，進(jìn)行利益輸送;第三種是用租金抵扣抵押人欠普通債權(quán)人的債務(wù)，這會嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。

2.設(shè)立“時間點(diǎn)”的把握

準(zhǔn)確把握兩種權(quán)利設(shè)立的時間對解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突至關(guān)重要。

執(zhí)行中，主要涉及不動產(chǎn)，即抵押權(quán)自登記時設(shè)立。租賃權(quán)設(shè)立時間主要關(guān)注兩個要素即合同簽訂時間和占有不動產(chǎn)時間。合同簽訂時間造假成本低，不動產(chǎn)的實(shí)際占有使用時間則相對來說造假難度大。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定了“一房數(shù)租”的情況下占有人優(yōu)先的原則，強(qiáng)調(diào)占有對租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要價值，結(jié)合《民法典》的規(guī)定，應(yīng)將租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效力的時間節(jié)點(diǎn)定為承租人實(shí)際占有租賃物的時間。

那么何為占有？占有是法律保護(hù)的一種事實(shí)狀態(tài)，即對物的實(shí)際控制和支配，具有事實(shí)上的管領(lǐng)力，即利用處分房屋，比如承租人在房屋內(nèi)生產(chǎn)生活、經(jīng)營，裝修房屋等。物業(yè)辦理的裝修入住證明、繳納水電費(fèi)、通信費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等公共事業(yè)費(fèi)用的憑證均可以作為證據(jù)，同時結(jié)合時間、空間綜合認(rèn)定。

三、反思：惡意租賃合同的預(yù)防

通過案例樣本的分析可知，司法實(shí)踐中大部分案件系被執(zhí)行人與他人惡意串通虛構(gòu)租賃法律關(guān)系來對抗法院執(zhí)行，因此惡意租賃合同的預(yù)防意義重大。

鑒于《民法典》新規(guī)定，抵押權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)時應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

第一，為了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，避免抵押人與非善意承租人惡意倒簽合同，抵押權(quán)人簽訂抵押合同時，可要求抵押人聲明抵押物尚未出租，承諾設(shè)立抵押權(quán)前不會出租抵押物，并約定相應(yīng)違約責(zé)任。

第二，抵押權(quán)人應(yīng)盡快辦理抵押登記，特別是動產(chǎn)抵押的，登記才具有對抗租賃權(quán)的公示效力，否則還將涉及承租人是否善意的問題。

第三，抵押權(quán)人在放款前，應(yīng)核實(shí)租賃登記備案情況，實(shí)地查看抵押物上是否存在租賃、抵押物是否由抵押人占有，并收集相應(yīng)證據(jù)。雖然轉(zhuǎn)移占有的舉證責(zé)任在于承租人，但抵押權(quán)人也要事先保留相關(guān)證據(jù)材料，以便之后對潛在的承租人提出有效抗辯。與此同時，抵押權(quán)人定期關(guān)注抵押物的情況也有必要，如發(fā)現(xiàn)抵押物出租的，則可及時主張對方承擔(dān)違約責(zé)任。若抵押權(quán)人未履行審慎審核義務(wù)，存在過失，則應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)及損失。

法律的基本原則是權(quán)利對于第三人的對抗效力與權(quán)利的公示相伴而生。權(quán)利的對世性越強(qiáng)，公示機(jī)制也就應(yīng)當(dāng)越充分完備。賦予租賃權(quán)強(qiáng)大的物權(quán)效力，但沒有必要的公示保障，會不斷滋生惡意租賃合同，不僅損害當(dāng)事人合法權(quán)益，而且嚴(yán)重影響法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)威性和公信力。抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的解決,一方面要形成統(tǒng)一的緩和沖突之價值理念,另一方面應(yīng)選擇效力明晰的公示方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立順序的確定性與可知性,以確保權(quán)利保護(hù)的適當(dāng)性和現(xiàn)實(shí)可操作性。

《民法典》第706條規(guī)定，當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。租賃權(quán)雖然具有一些物權(quán)特性，比如買賣、抵押不破租賃規(guī)則，賦予租賃權(quán)一定的對抗力；基于租賃權(quán)請求排除妨礙及承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)等。但租賃權(quán)因當(dāng)事人意思表示產(chǎn)生，承租人只有請求使用房屋的權(quán)利，沒有支配權(quán)，關(guān)于其性質(zhì)界問題，自羅馬法以來即被認(rèn)定為屬于債權(quán)。登記主要是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示制度，債權(quán)一般不需要登記。房屋租賃合同登記制度是有關(guān)部門對房屋租賃行為實(shí)施的一種行政管理職能，設(shè)立之初其目的是方便行政機(jī)關(guān)履行行政許可、行政征收職能，隨著社會發(fā)展，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣芾淼氖侄?。除了管理城市流動人口，政府還可以掌握租賃市場狀況。登記機(jī)關(guān)主要審查租賃合同的主客體、內(nèi)容是否合法、是否依法繳納了稅費(fèi)等。所以，租賃合同登記備案手續(xù)是行政機(jī)關(guān)事后審查行為。為了維護(hù)公共利益，行政權(quán)力采用宏觀調(diào)控等基本手段引導(dǎo)民事關(guān)系的發(fā)展是必要的，如果實(shí)踐中，把登記作為合同生效要件，將會導(dǎo)致大量租賃合同無效，交易安全和經(jīng)濟(jì)效率受到嚴(yán)重影響?！睹穹ǖ洹凡⑽磳⒌怯泜浒缸鳛樽赓U合同的生效要件，與租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)保持一致，也是對合同當(dāng)事人意思自治的尊重。

但更多的國家和地區(qū)用登記備案這一要件賦予租賃合同對抗效力，我國沒有采用此種做法。司法實(shí)踐中，地區(qū)規(guī)定有擴(kuò)大化登記備案影響的趨勢。學(xué)者們也有論述租賃合同登記備案應(yīng)為租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效力的要件。有學(xué)者指出，對于租賃權(quán)的公示形式也當(dāng)修正為“登記”方式,以更好地解決抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突。也有學(xué)者指出，移轉(zhuǎn)占有并不足以補(bǔ)強(qiáng)交易安全,租賃權(quán)的認(rèn)定也應(yīng)以登記為首要標(biāo)準(zhǔn)。對于不動產(chǎn)租賃權(quán)也應(yīng)明確其登記能力,通過不動產(chǎn)登記簿加以公示。惟其如此,方能充分保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán),發(fā)揮不動產(chǎn)的效用并更好地維護(hù)交易安全?！睹穹ǖ洹返囊?guī)定會造成制度實(shí)施困境，不利于實(shí)現(xiàn)制度目的。行政許可作用消失，不合理的行政收費(fèi)取消，登記備案的行政監(jiān)管目的逐步減退，且對合同效力沒有實(shí)質(zhì)影響，當(dāng)事人登記備案的積極性不足。為了抵扣稅費(fèi)，承租人進(jìn)行租賃登記，但出租人可能會通過租金把多付出的稅費(fèi)和成本轉(zhuǎn)嫁給承租人，雙方進(jìn)行利益衡量，稅費(fèi)抵扣對登記備案的促進(jìn)作用也有限。此外，對案外人主張租賃權(quán)的審查標(biāo)準(zhǔn)非同一般民事訴訟案件,應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格。訴訟程序采用優(yōu)勢證據(jù)原則，執(zhí)行程序?qū)彶闃?biāo)準(zhǔn)更高，采用排他證據(jù)原則。常見的租賃權(quán)的公示手段有占有、公證、登記等。占有的認(rèn)定相對比較復(fù)雜；采用公證的方式，信息搜尋成本很高，且公證機(jī)關(guān)是盈利機(jī)關(guān)并不能排除其與當(dāng)事人聯(lián)合作假的可能，因此公證也不是最佳公示方式。采用登記備案的方式，承租人的舉證難度大大降低。也有人指出，純粹的登記對抗主義則可能導(dǎo)致“買賣不破租賃”滑向“買賣破除租賃”。筆者認(rèn)為，將來可根據(jù)租賃期限短與長確立占有對抗主義與附條件的登記對抗主義相結(jié)合的規(guī)則。目前法律規(guī)定下，承租人應(yīng)增強(qiáng)自我保護(hù)意識，考慮租賃合同的期限、金額等情況，對于租賃時間較長、金額較高的，積極登記備案，否則自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

因此當(dāng)前解決執(zhí)行難，拍賣房產(chǎn)涉及租賃的，一方面，甄別惡意租賃合同，加大執(zhí)行力度，另一方面，應(yīng)當(dāng)保護(hù)合法的租賃關(guān)系。對此，完備登記備案公示機(jī)制，加強(qiáng)租賃關(guān)系公開，能更好厘清權(quán)利界限，正確認(rèn)定與處理權(quán)利沖突。

結(jié)  語

案外人租賃權(quán)利益與申請執(zhí)行人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的沖突在執(zhí)行中并不少見，常常存在被執(zhí)行人與案外人利用這一沖突惡意串通虛構(gòu)租賃合同對抗執(zhí)行。本文通過總結(jié)案件審理情況及審判經(jīng)驗(yàn)希冀為審判實(shí)踐提供一些參考，促進(jìn)類案法律適用統(tǒng)一。

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