導(dǎo)讀：隨著農(nóng)村宅基地制度改革的深入和《土地管理法》的全面修訂完成，擁有一塊百余平米面積的宅基地的確是人生的一大幸事。自住可以蓋3層以?xún)?nèi)的小“別墅”，居住體驗(yàn)遠(yuǎn)勝于大城市擁擠逼仄的老舊樓房。加入改革試點(diǎn)隊(duì)伍則可以出租給投資者從事民宿、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，靠房就可以收租金賺錢(qián)，年底還能獲得一筆可觀(guān)的分紅。不過(guò)，在農(nóng)村占地建房一定要合法，否則麻煩也會(huì)接踵而至。本文，在明律師就為大家梳理幾種會(huì)給自己惹來(lái)麻煩的違法占地建房行為，你可一定不要以身試法、觸碰紅線(xiàn)。

首先聲明一點(diǎn)，如果你的占地建房行為發(fā)生在1987年《土地管理法》施行前，尤其是早于1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行這道“線(xiàn)”，那么恭喜你，基本上你怎么建的都不能算是違建，拆你那是必須給補(bǔ)償安置的，你可以換個(gè)地方再蓋。

近期坊間一直在議論的“違法占地建房倒追35年”會(huì)不會(huì)成真，我們不做過(guò)于絕對(duì)的判斷。但總的道理是，你的建設(shè)行為越早，被判定為“歷史遺留原因形成的無(wú)證房屋”的可能就越大。一旦遇到違建查處或者征收拆遷，農(nóng)民要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行應(yīng)對(duì)，不可盲目認(rèn)為自己的房屋建了幾十年了，就不是違建。

【情形一：未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地建住宅】

《土地管理法》第78條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

我們可以看到，這是一種違法情節(jié)較為嚴(yán)重的違法占地建房情形，“罰則”部分沒(méi)有可供商量的余地，只有“退還土地，拆除房屋”這一個(gè)選項(xiàng)。

值得大家注意的是，這種情形的查處主體不是自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)，而是農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)。所謂的“非法占用土地”，應(yīng)做寬泛的理解，既包括非法占用集體建設(shè)用地，也包括違法占用農(nóng)用地。

【情形二：未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證就擅自動(dòng)工建房】

以往很多農(nóng)民朋友對(duì)這個(gè)證存在誤解，認(rèn)為自己從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)這個(gè)證，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》又是主要管城市的法律，管不到自己建房頭上來(lái)。

而事實(shí)上，自2020年《土地管理法》修訂以來(lái)，各省幾乎都出臺(tái)了自己的“農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法”一類(lèi)的規(guī)范性文件，這類(lèi)文件中均明確要求村民建房要首先辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

而根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條的規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

可見(jiàn)，沒(méi)有辦規(guī)劃許可的結(jié)果就是改正或者拆除。蓋錯(cuò)了房子，改正那也是“拆改”，不可能不拆就能改對(duì)了。

歷史遺留的無(wú)證房屋，可以盡力去和有關(guān)部門(mén)“掰扯”；新增的無(wú)證房屋，那就很難救回來(lái)了。

有的朋友可能會(huì)說(shuō)了，我已經(jīng)辦下了集體土地建設(shè)用地使用證，有“地證”的情況下建起來(lái)的房屋，總不該也按違建查處或者不予補(bǔ)償了吧？這樣想無(wú)疑是要面對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的。

最高人民法院在（2017）最高法行申6326號(hào)《行政裁定書(shū)》中指出，xxx于2013年4月未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可即實(shí)施建設(shè)行為，即便享有合法的宅基地使用權(quán)，亦不屬于歷史原因造成手續(xù)不全可以補(bǔ)辦手續(xù)的情形，涉案限期拆除決定認(rèn)定其建設(shè)房屋屬于違法建筑并無(wú)重大明顯違法，可以作為強(qiáng)制拆除的根據(jù)……

據(jù)此可知，有宅基地使用權(quán)證村民也不可想怎么建就怎么建，鄉(xiāng)村規(guī)劃許可仍是有必要取得的。

【情形三：未經(jīng)批準(zhǔn)的翻、改、擴(kuò)建行為】

有的朋友說(shuō)了，我可不是在新批的宅基地上從頭開(kāi)始建房。房子本來(lái)就有，證件也都齊全，我只是想翻建、改建、擴(kuò)建上一番，都在自己家院子里，這該沒(méi)人管了吧？

要擱十年前，這類(lèi)行為沒(méi)準(zhǔn)真沒(méi)人管，農(nóng)民建了也就建了。但在今天，對(duì)不起，翻建、改建、擴(kuò)建和新建一樣，都需要辦理規(guī)劃許可手續(xù)。沒(méi)手續(xù)就施工，鐵定違法。

實(shí)踐中很多人喜歡加蓋個(gè)陽(yáng)光房、玻璃房，把房子搞出一些現(xiàn)代氣息，建可以，但必須報(bào)批，否則這類(lèi)建筑十之八九會(huì)被判定為違建，接下來(lái)就是拆除。

【情形四：將宅基地非法出售給外村人后的建設(shè)行為】

江蘇省《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》中指出，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。

然而日前自然資源部通報(bào)的福建霞浦小皓村“新農(nóng)村建設(shè)”違規(guī)占地建房一案中，就出現(xiàn)了32戶(hù)公職人員或其家屬購(gòu)買(mǎi)所謂“康養(yǎng)項(xiàng)目”房屋的嚴(yán)重違法情形。

眾所周知，農(nóng)村宅基地是村集體無(wú)償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，用于保障其居住用房的集體建設(shè)用地。凡城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民皆無(wú)權(quán)通過(guò)流轉(zhuǎn)取得農(nóng)村宅基地及其上房屋。宅基地制度改革目前也僅鼓勵(lì)面向城鎮(zhèn)投資者出租房屋，最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。

《土地管理法》第66條規(guī)定，不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。

在前述通報(bào)案例中，涉案地塊最終被當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)制收回，房屋被拆除后恢復(fù)了土地原狀。顯然，外村人尤其是城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民想要在農(nóng)村“破土動(dòng)工”，是極易構(gòu)成違法建設(shè)行為的。

在明律師最后要提示大家的是，大家切不可過(guò)分迷信“歷史違建”的認(rèn)定一說(shuō)而無(wú)視已有的法律法規(guī)。至少?gòu)拇丝涕_(kāi)始，你的新建行為肯定構(gòu)不成“歷史違建”，只能叫做新增違建。而對(duì)于新增違建，從中央到地方都持零容忍的高壓打擊態(tài)勢(shì)。一旦你無(wú)法證明自己房屋的合法性，在征收拆遷、騰退改造、宅基地制度改革中就一定會(huì)吃虧，嚴(yán)重的更會(huì)面臨宅基地被收回、房屋被強(qiáng)制拆除等嚴(yán)厲的懲處。

當(dāng)然，當(dāng)大家遇到違建查處而自認(rèn)為委屈時(shí)，及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師是必要的，至少律師可以告訴你有救還是沒(méi)救，以及能救到何種程度。（王小明/文）