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閱讀提示：本期“實(shí)務(wù)解析”推送抵押擔(dān)保糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題解答第81-90個(gè)問(wèn)題，包括：081.抵押權(quán)人通過(guò)在他人提起的訴訟和執(zhí)行程序中申報(bào)債權(quán)以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，是否可依據(jù)《民法典》第四百一十二條收取抵押財(cái)產(chǎn)的孳息？082.抵押權(quán)人直接請(qǐng)求義務(wù)人給付抵押財(cái)產(chǎn)的法定孳息，義務(wù)人能否以未收到通知為由拒絕給付？083.抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人是否還能依據(jù)原抵押權(quán)的順位就保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等主張優(yōu)先受償權(quán)？084.在抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生添附的情形下，抵押權(quán)的效力是否及于添附后的財(cái)產(chǎn)？085.什么是抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)？抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)受哪些法律規(guī)則的限制？086.重復(fù)抵押是否有效？087.什么是“抵押不破租賃”？適用“抵押不破租賃”規(guī)則，應(yīng)當(dāng)滿足哪些條件？088.在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？089.動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后又將抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系能否對(duì)抗未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)？090.在抵押物“先抵后租”的情況下，如何理解租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)？抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何除去租賃權(quán)？ 081. 抵押權(quán)人通過(guò)在他人提起的訴訟和執(zhí)行程序中申報(bào)債權(quán)以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，是否可依據(jù)《民法典》第四百一十二條收取抵押財(cái)產(chǎn)的孳息？ 實(shí)務(wù)中，抵押財(cái)產(chǎn)被其他債權(quán)人查封、扣押的情況很多，此時(shí)，抵押權(quán)人往往通過(guò)在他人提起的訴訟和執(zhí)行程序中申報(bào)債權(quán)以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)人能否依據(jù)《民法典》第四百一十二條收取孳息？我們傾向認(rèn)為，抵押權(quán)人可依據(jù)《民法典》第四百一十二條收取抵押財(cái)產(chǎn)的孳息。具體理由是：第一，抵押權(quán)是物權(quán)，具有對(duì)世效力，“對(duì)世效力”可以理解為抵押財(cái)產(chǎn)不論被何人扣押，均不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償，包括通過(guò)收取抵押財(cái)產(chǎn)的孳息的方式優(yōu)先受償；第二，實(shí)踐中抵押權(quán)人往往不提起訴訟和申請(qǐng)執(zhí)行，直接在他人提起的訴訟和執(zhí)行程序中通過(guò)申報(bào)債權(quán)獲得優(yōu)先受償，故不應(yīng)作限縮解釋，限制抵押權(quán)人主張收取抵押財(cái)產(chǎn)孳息的權(quán)利。082. 抵押權(quán)人直接請(qǐng)求義務(wù)人給付抵押財(cái)產(chǎn)的法定孳息，義務(wù)人能否以未收到通知為由拒絕給付？根據(jù)《民法典》第四百一十二條第一款但書(shū)的規(guī)定，抵押權(quán)人收取抵押財(cái)產(chǎn)的法定孳息，需要通知法定孳息的清償義務(wù)人，否則抵押權(quán)對(duì)法定孳息的清償義務(wù)人不發(fā)生效力。抵押權(quán)人直接請(qǐng)求義務(wù)人給付法定孳息，義務(wù)人能否以未收到通知為由拒絕給付？實(shí)踐中對(duì)于這一問(wèn)題存在一定爭(zhēng)議。我們傾向認(rèn)為，抵押權(quán)人直接請(qǐng)求義務(wù)人給付法定孳息，義務(wù)人不得以未收到通知為由拒絕履行義務(wù)。因?yàn)?，?dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使抵押財(cái)產(chǎn)被法院扣押，就意味著抵押權(quán)進(jìn)入實(shí)現(xiàn)程序。如果此時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的孳息仍為抵押人收取，就會(huì)使抵押人為收取孳息而拖延處理抵押物，此時(shí)剝奪抵押人收取孳息的權(quán)利有利于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這應(yīng)是《民法典》第四百一十二條規(guī)定抵押權(quán)的效力自扣押之日起及于孳息的立法目的之所在。人民法院通過(guò)查封對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)施加以公權(quán)力之后，抵押人收取孳息的權(quán)利即被剝奪，抵押權(quán)人是否通知法定孳息的清償義務(wù)人，并不影響該立法目的實(shí)現(xiàn)。這里的通知類似于《民法典》第五百四十六條規(guī)定的債權(quán)讓與時(shí)對(duì)債務(wù)人的通知，均具有防止發(fā)生債務(wù)人為錯(cuò)誤給付的目的。申言之，抵押財(cái)產(chǎn)被法院扣押后，因?yàn)榈盅喝艘呀?jīng)喪失了對(duì)孳息的收取權(quán)，以及孳息的收取權(quán)人已經(jīng)成為抵押權(quán)人，即使抵押權(quán)人怠于通知，抵押權(quán)的效力仍及于孳息，對(duì)抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)不會(huì)產(chǎn)生影響，但清償義務(wù)人在收到通知前因不知抵押權(quán)人的收取權(quán)而將法定孳息向抵押人清償?shù)?，仍產(chǎn)生清償?shù)男Я?，抵押?quán)人不得主張清償無(wú)效而要求清償義務(wù)人返還該孳息，即不得對(duì)抗清償義務(wù)人。相反，在清償義務(wù)人尚未將法定孳息支付給抵押人的情況下，抵押權(quán)人直接請(qǐng)求義務(wù)人給付該孳息的，義務(wù)人不得以未收到通知為由拒絕給付，因?yàn)檎?qǐng)求本身即含有通知的意思。083. 抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人是否還能依據(jù)原抵押權(quán)的順位就保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等主張優(yōu)先受償權(quán)？《民法典》第三百九十條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。”本條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)的物上代位性。擔(dān)保物權(quán)是一種價(jià)值權(quán)，當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等變化時(shí)，相應(yīng)的變形物和替代物都是抵押財(cái)產(chǎn)交換價(jià)值的延續(xù)，與原抵押物具有經(jīng)濟(jì)上的“同一性”，因此，擔(dān)保物權(quán)的物上代位僅僅是原擔(dān)保物的延續(xù)，并非產(chǎn)生一種新的擔(dān)保物權(quán)，在抵押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等情形下，抵押權(quán)人當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求按照原抵押權(quán)的順位就保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。084. 在抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生添附的情形下，抵押權(quán)的效力是否及于添附后的財(cái)產(chǎn)？添附是附合、混合和加工的統(tǒng)稱。就添附物的歸屬問(wèn)題，《民法典》第三百二十二條規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償?！睋?jù)此，在抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生添附的情形下，添附物既有可能歸屬抵押人所有，也可能歸屬第三人所有，還有可能是抵押人與第三人形成共有關(guān)系。在此情形下，抵押權(quán)的效力是否延伸到添附后的財(cái)產(chǎn)，以往理論界與實(shí)務(wù)界存在不同的觀點(diǎn)。對(duì)此，《民法典擔(dān)保制度解釋》第四十一條規(guī)定：“抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)被添附，添附物歸第三人所有，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)效力及于補(bǔ)償金的，人民法院應(yīng)予支持。抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)被添附，抵押人對(duì)添附物享有所有權(quán)，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于添附物的，人民法院應(yīng)予支持，但是添附導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值增加的，抵押權(quán)的效力不及于增加的價(jià)值部分。抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押人與第三人因添附成為添附物的共有人，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額的，人民法院應(yīng)予支持。本條所稱添附，包括附合、混合與加工?！睋?jù)此，在添附物歸第三人所有的情形下，抵押權(quán)的效力及于抵押人所取得的補(bǔ)償金，這是抵押權(quán)物上代位效力的體現(xiàn)；在添附物歸抵押人與第三人共有的情形下，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)添附物的應(yīng)有部分；在添附物歸抵押人所有時(shí)，抵押權(quán)的效力及于添附物，但在添附導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值增加的情況下，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)就增加價(jià)值部分主張優(yōu)先受償，其目的在于保障因添附而喪失權(quán)利的當(dāng)事人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)能夠得到實(shí)現(xiàn)。需要注意的是，關(guān)于抵押權(quán)的效力是否及于添附物，不容當(dāng)事人自由約定。085. 什么是抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)？抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)受哪些法律規(guī)則的限制？抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)對(duì)抵押權(quán)人的最基本的效力，是抵押權(quán)之所以能發(fā)揮擔(dān)保功能的關(guān)鍵所在。優(yōu)先受償權(quán)是指?jìng)鶆?wù)履行期限屆滿債務(wù)人不清償債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或以拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的優(yōu)先受償性主要體現(xiàn)在優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)而受償。依據(jù)《民法典》第三百八十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)受到“法律另有規(guī)定”的限制。所謂“法律另有規(guī)定的除外”，除了優(yōu)先順位規(guī)則之外，主要涉及具有優(yōu)先性的特定債權(quán)?！睹穹ǖ洹窙](méi)有關(guān)于優(yōu)先權(quán)的一般規(guī)定，《民法典》和其他法律中關(guān)于這些優(yōu)先權(quán)的零散規(guī)定，如未規(guī)定其與擔(dān)保物權(quán)發(fā)生沖突之時(shí)的優(yōu)先順位，即可直接適用《民法典》第三百八十六條所定“法律另有規(guī)定的除外”，賦予這些優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的順位。“法律另有規(guī)定的除外”主要涉及以下情形：《民法典》關(guān)于競(jìng)存擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先順位規(guī)則的特別規(guī)定、《民法典》關(guān)于標(biāo)的財(cái)產(chǎn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特別規(guī)定、《民法典》合同編關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的特別規(guī)定、《企業(yè)破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)分配的特別規(guī)定、《海商法》和《民用航空法》關(guān)于船舶優(yōu)先權(quán)和民用航空器優(yōu)先權(quán)的特別規(guī)定、《稅收征收管理法》關(guān)于稅收優(yōu)先權(quán)的特別規(guī)定等。近現(xiàn)代各國(guó)抵押權(quán)立法大多允許抵押人就同一抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。抵押財(cái)產(chǎn)的再次抵押有余額抵押和重復(fù)抵押之分。余額抵押，是指抵押人在同一抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，但抵押權(quán)所擔(dān)保的數(shù)個(gè)債權(quán)的總額不超過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值；重復(fù)抵押，是指抵押人就同一抵押財(cái)產(chǎn)在同一價(jià)值范圍內(nèi)向兩個(gè)以上的債權(quán)人設(shè)定抵押。原《擔(dān)保法》第三十五條允許余額抵押，但完全禁止重復(fù)抵押。但是，根據(jù)意思自治原則，新債權(quán)人愿意接受重復(fù)抵押時(shí)就意味著其同時(shí)要承擔(dān)依法定順序受償?shù)牧x務(wù)。設(shè)定在先的抵押權(quán)先于設(shè)定在后的抵押權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)受償，在同一標(biāo)的物上先后設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，設(shè)定在先的抵押權(quán)不受設(shè)定在后的抵押權(quán)的影響，其權(quán)利沒(méi)有任何損害，不存在限制抵押權(quán)再設(shè)定的理由和必要。在重復(fù)抵押的場(chǎng)合，如果債務(wù)人全部履行了先債務(wù)，則先順位抵押權(quán)消滅，后順位抵押權(quán)得以實(shí)行；如果債務(wù)人部分履行了先債務(wù)，則先順位抵押權(quán)實(shí)行后抵押財(cái)產(chǎn)的剩余價(jià)值可供后順位抵押權(quán)的實(shí)行；即使債務(wù)人沒(méi)有履行先債務(wù)，在抵押財(cái)產(chǎn)增值的情況下，后順位抵押權(quán)并非無(wú)實(shí)行的可能，后順位抵押權(quán)畢竟優(yōu)先于普通債權(quán)。此外，如果先設(shè)定的抵押權(quán)未成立或無(wú)效，若禁止重復(fù)抵押，其后的債權(quán)人無(wú)從就該抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，既有失公正，又使抵押落空。由此可見(jiàn)，重復(fù)抵押并不影響先順位抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)的行使，完全沒(méi)有必要禁止?！段餀?quán)法》《民法典》經(jīng)由競(jìng)存抵押權(quán)之間的優(yōu)先順位規(guī)則，實(shí)際上刪去了《擔(dān)保法》中關(guān)于重復(fù)抵押禁止的規(guī)定。087. 什么是“抵押不破租賃”？適用“抵押不破租賃”規(guī)則，應(yīng)當(dāng)滿足哪些條件？所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財(cái)產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有后，又用該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。對(duì)此，《民法典》第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！薄暗盅翰黄谱赓U”規(guī)則解決的是抵押物“先租后抵”情況下租賃權(quán)與抵押權(quán)之間優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的次序問(wèn)題。適用“抵押不破租賃”規(guī)則，需要滿足以下條件：第一，租賃關(guān)系須成立于抵押權(quán)設(shè)立之前?！暗盅翰黄谱赓U”針對(duì)的是租賃權(quán)設(shè)立在先的情形，而在租賃權(quán)設(shè)立在后，在先的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立或者動(dòng)產(chǎn)抵押已經(jīng)辦理登記的情況下，抵押權(quán)均可以對(duì)抗租賃權(quán)。第二，承租人須已經(jīng)占有租賃物。租賃權(quán)性質(zhì)上盡管屬于債權(quán)，但卻具有優(yōu)于物權(quán)的效力。之所以對(duì)承租人進(jìn)行如此強(qiáng)度的保護(hù)，主要在于保護(hù)其使用狀態(tài)的穩(wěn)定，而使用的前提則是占有，為此，不論是“抵押不破租賃”還是“買賣不破租賃”，都要求標(biāo)的物已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。換言之，如果承租人只簽訂了租賃合同而尚未占有租賃物，則其僅為一般債權(quán)人，不能對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)?？傊谙茸赓U后抵押場(chǎng)合，權(quán)利順序?yàn)椋阂艳D(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)＞已設(shè)立的抵押權(quán)＞未轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。第三，在后的抵押權(quán)須已設(shè)立。僅簽訂了抵押合同而抵押權(quán)尚未設(shè)立的，當(dāng)事人只能依據(jù)抵押合同享有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，此種權(quán)利效力上要弱于物權(quán)，更不用說(shuō)弱于可以對(duì)抗物權(quán)的租賃權(quán)了。因此，“抵押不破租賃”規(guī)則將在后的抵押權(quán)限于已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，而非僅僅簽訂抵押合同。088. 在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，《民法典》第四百零五條規(guī)定“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”，一方面，是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物；另一方面，是指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物（同時(shí)也是租賃物）受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物。此時(shí)，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？對(duì)此，存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對(duì)此，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)是明知的，受讓人受讓抵押權(quán)時(shí)更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動(dòng)的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時(shí)，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不得請(qǐng)求承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會(huì)影響抵押物的價(jià)值，受讓人可能會(huì)以較低的價(jià)格受讓抵押物，因而價(jià)格的貶損對(duì)其來(lái)說(shuō)不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀點(diǎn)。089. 動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后又將抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系能否對(duì)抗未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)？租賃權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，因而對(duì)題述問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單地參照《民法典》第四百一十五條規(guī)定的精神，以公示先后作為確定能否對(duì)抗的依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》第四百零三條有關(guān)登記對(duì)抗的規(guī)定，確定抵押權(quán)人能否對(duì)抗后設(shè)立的租賃權(quán)，具體來(lái)說(shuō)：承租人未實(shí)際占有租賃物的，其享有的僅為一般債權(quán)，依照《民法典》第四百零三條的規(guī)定，不得對(duì)抗物權(quán)性質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。如果承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃物，則要看其是否為惡意當(dāng)事人來(lái)確定能否對(duì)抗：其為惡意承租人的，不能對(duì)抗抵押權(quán)；反之，其為善意承租人的，可以對(duì)抗抵押權(quán)。根據(jù)《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十四條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，這里的“惡意”是指承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同。反之，即為“善意”。從舉證責(zé)任的角度看，應(yīng)當(dāng)推定承租人為善意當(dāng)事人，由抵押權(quán)人舉反證推翻有關(guān)善意的推定。實(shí)踐中，除非承租人與抵押關(guān)系當(dāng)事人之間具有某種密切的關(guān)系，否則，將很難推翻有關(guān)善意的推定，畢竟該抵押權(quán)未辦理抵押登記手續(xù)。090. 在抵押物“先抵后租”的情況下，如何理解租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)？抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何除去租賃權(quán)？ “先抵后租”的情形雖然被《民法典》所刪除，但不代表該規(guī)則不再適用。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立或者動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂并登記后，抵押人又將抵押財(cái)產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有的，租賃權(quán)不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)，即抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán)，而在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，抵押權(quán)與租賃權(quán)可以并存。針對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何除去租賃權(quán)，尚有如下問(wèn)題值得探討：1.關(guān)于誰(shuí)有權(quán)除去租賃權(quán)。租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，意味著在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)除去租賃權(quán)。當(dāng)然，應(yīng)否除去租賃權(quán)是抵押權(quán)人的權(quán)利，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)未除去租賃權(quán)，導(dǎo)致受讓人通過(guò)拍賣、變賣等方式取得抵押物所有權(quán)時(shí)有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的，受讓人也可以除去租賃權(quán)。但不論如何，應(yīng)否除去租賃權(quán)，都不能由法院代替相關(guān)權(quán)利人作決定。而且，抵押權(quán)人除去租賃權(quán)時(shí)也無(wú)需其他法定理由，因?yàn)橐训怯浀牡盅簷?quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，本來(lái)就意味著抵押權(quán)人有權(quán)除去租賃權(quán)，對(duì)其行使權(quán)利不應(yīng)加以限制。2.關(guān)于除去租賃權(quán)的時(shí)點(diǎn)。如前所述，除去租賃權(quán)的時(shí)點(diǎn)可以是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)由抵押權(quán)人除去，也可以是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之后由抵押物的受讓人除去。前者是抵押權(quán)破除租賃，后者則是買賣破除租賃。3.關(guān)于除去租賃權(quán)的方式。租賃權(quán)不能當(dāng)然除去，否則既不易確定時(shí)點(diǎn)，也不能體現(xiàn)抵押權(quán)人的選擇權(quán)。抵押人在抵押權(quán)設(shè)定后再將標(biāo)的物出租，本身并不存在合同無(wú)效或者可撤銷的情形，因而亦不宜通過(guò)可撤銷或者合同無(wú)效制度來(lái)行使。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人或者抵押物受讓人享有法定的解除權(quán)，即在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)或者受讓抵押物時(shí)，其享有依法解除租賃合同的權(quán)利，此種權(quán)利性質(zhì)上屬于形成權(quán)，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序中通知法院即可。4.關(guān)于承租人的損失問(wèn)題。承租人應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)不得對(duì)抗設(shè)立在先的已經(jīng)登記的抵押權(quán)，在此情況下其仍然簽訂租賃合同，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。如果抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立但尚未登記，而承租人已經(jīng)基于租賃合同占有租賃物的，其租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，不存在損失承擔(dān)問(wèn)題。設(shè)立在先的抵押權(quán)未經(jīng)登記，而承租人也未占有租賃物的，此時(shí)，基于物權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)的原理，租賃權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，也不存在損失承擔(dān)問(wèn)題。
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