2022年注定依舊是拆違大年，畢竟多年的歷史欠賬不是三五天就能補得齊的。不過，違法建筑從來都不允許違法拆除，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、區(qū)縣自然資源和規(guī)劃主管部門作為拆違的主力軍，其行事勢必要遵守法律的規(guī)定，否則就可能承擔(dān)行政賠償責(zé)任。 實踐中，以下6種拆違行為鐵定不合法，老百姓可要睜大了眼睛，一旦發(fā)現(xiàn)了盡快咨詢專業(yè)律師準備復(fù)議或者訴訟，這白吃虧的事情咱可不能答應(yīng)。 【行為一：村委會、居委會主導(dǎo)拆除違建】隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域法規(guī)的逐步完善，村委會、居委會這樣的基層群眾性自治組織在預(yù)防、懲治違建中的地位有所提升。以前不怎么管事，或者明知有違建行為但睜一只眼閉一只眼的單位，如今真的要管些事兒了。 然而村（居）委會畢竟不是行政機關(guān)，它在治理違建中所能發(fā)揮的作用終歸還是要受到嚴格限制的。實踐中凡是由村（居）委會下達責(zé)令限期拆除通知，甚至執(zhí)行強制拆除的，一律不合法。 譬如《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第55條規(guī)定，居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的，有權(quán)予以制止，并及時向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報告。  有權(quán)制止、勸阻但無權(quán)采取查封施工現(xiàn)場、扣押施工工具等行政強制措施，更不能超越職權(quán)搞強制拆除，這便是各地城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)賦予村（居）委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職權(quán)。 【行為二：未進行現(xiàn)場調(diào)查取證，僅憑航拍圖、遙感影像判定違建】違建的認定，本質(zhì)上要比處置更要命。后者只是拆與不拆、拆多少、罰多少錢的事兒，前者則是對涉案建筑合法性的判定。被判定為不合法，即便暫時不拆日后你也會難受得緊。 請大家牢記，違建的認定必須依靠有權(quán)機關(guān)的現(xiàn)場調(diào)查取證，目前實踐中城鄉(xiāng)在調(diào)查主體上高度統(tǒng)一，均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處負責(zé)。 以往比較活躍的城管執(zhí)法局如今歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮了，自然資源和規(guī)劃主管部門則主要負責(zé)配合調(diào)查、出具證據(jù)，所謂的“行政執(zhí)法權(quán)”很多地方都統(tǒng)一給了鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。 凡是沒來人現(xiàn)場調(diào)查取證，未詢問當事人并聽取陳述、申辯，未告知當事人有申請聽證的權(quán)利，就直接憑借航拍圖、遙感影像等證據(jù)判定違建的，一律不合法。 查處違建牽涉當事人的重大財產(chǎn)利益，未經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查核實是不能僅憑某一份“孤證”定案的。  【行為三：未查清涉案房屋“區(qū)位”就草率限期拆除】涉案無證房屋的“區(qū)位”是一個十分重要的事實，不同的位置將會導(dǎo)致對其查處所適用法律規(guī)定的不同。 如果涉案房屋建造于耕地、林地、草地、“四荒地”等農(nóng)用地或未利用地上，涉嫌土地違法行為，那么對其的查處應(yīng)當適用《土地管理法》的規(guī)定，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》此時不應(yīng)優(yōu)先被適用。 如果涉案房屋建造于鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，則應(yīng)當依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條的規(guī)定先限期改正，逾期不改正的可以拆除。 而如果涉案房屋建造于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，適用的法律就變?yōu)榱恕冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第64條，需要區(qū)分是否尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響，再確定是否需要限期拆除或者沒收。 實踐中，很多責(zé)令限期拆除決定在此重要的事實問題上都是一筆糊涂賬，這將直接導(dǎo)致處置行為的合法性出現(xiàn)偏差，當事人的權(quán)利救濟途徑、期限發(fā)生變化。 廣西壯族自治區(qū)高級人民法院在（2018）桂行申519號《行政裁定書》中就指出，本案被申請人的房屋用地位于雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)××村委××村村民小組，屬農(nóng)村集體所有的土地，其被規(guī)劃在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)還是被規(guī)劃在xx市城市規(guī)劃區(qū)，xx市規(guī)劃局亦沒有提供相關(guān)的規(guī)劃區(qū)域用途證據(jù)證實，其對被申請人作出的處罰決定亦存在事實不清。 【行為四：不能舉證證明“無法采取改正措施”就限期拆除】對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)查處，需要依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條的規(guī)定查明是否屬于“尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響”這一重要事實，通俗點說也就是要區(qū)分是一般違法還是嚴重違法。 這涉及行政法上的比例原則，能改正的改正就可以補辦證件，從而獲取合法身份；確實不能改正的，那該拆才要拆。 而究竟違法情節(jié)是一般還是嚴重，是需要查處機關(guān)依法提供證據(jù)加以證明的。對于這一認定標準，各省、市的法規(guī)表述有所不同，我們以江蘇省和河南省為例來看一下。 《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第62條是這么說的：前款所稱無法采取改正措施消除影響應(yīng)當限期拆除的情形，包括： （一）占用城市道路、廣場、綠地、河湖水面、地下工程、軌道交通設(shè)施、通訊設(shè)施或者壓占城市管線、永久性測量標志的； （二）占用各級文物保護單位保護范圍用地進行建設(shè)的； （三）違反建筑間距、建筑退讓城市道路紅線、建筑退讓用地邊界等城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定或者控制性詳細規(guī)劃確定的強制性內(nèi)容的； （四）擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內(nèi)以及配建的停車場地進行建設(shè)的； （五）其他無法采取改正措施消除影響的。 再來看《河南省實施<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》第71條的規(guī)定：本條第一款所指無法采取改正措施消除影響的情形包括： （一）危害公共衛(wèi)生、公共安全的； （二）破壞具有重要歷史意義、紀念意義、文化藝術(shù)和科學(xué)價值的建筑物以及文物古跡、風(fēng)景名勝的； （三）嚴重影響主次干道、鐵路兩側(cè)、火車站、汽車站、機場、城市主要出入口地帶等城市風(fēng)貌的； （四）嚴重影響他人合法建筑物安全或使用的； （五）違反規(guī)劃強制性內(nèi)容和標準的； （六）其他嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的情形。 總之，究竟是“尚可改正”還是“無法改正”，得由行政機關(guān)查清楚了，并提供證據(jù)予以證明。僅因無證就一律指向限期拆除，可以說是最典型、最徹底的違法查處違建行為，當事人是一定要復(fù)議、訴訟和它掰扯清楚的。  【行為五：限期拆除決定起訴期限未屆滿就強制拆除房屋】根據(jù)《行政強制法》第44條的規(guī)定，只有責(zé)令限期拆除決定的起訴期限屆滿，當事人未起訴也未自行拆除；或者當事人提起了復(fù)議或者訴訟，最終的生效裁判結(jié)果出爐，認可了限期拆除決定的合法性，行政機關(guān)才有權(quán)繼續(xù)推進強制拆除。 而在實踐中，相當數(shù)量的行政機關(guān)在拆違中都是急脾氣，恨不得今兒作出限期拆除決定，明兒個就要把房子拆個干凈。無視當事人依法享有的訴權(quán)，粗暴地以所謂“公定力”說事，這是非常嚴重的違法情形。 在明律師反復(fù)強調(diào)第44條的意義，就在于不斷告誡廣大當事人，責(zé)令限期拆除決定一定要在法定期限內(nèi)復(fù)議或者訴訟，這可謂是“一招定勝負”的核心、關(guān)鍵之所在。 你沒訴，人家往后強制拆除，最多就是程序違法，實體上很難扳得回來了。 【行為六：部分違建、全部拆除】在很多個案中，涉案房屋僅是改建、擴建的部分陽光房、附屬建筑構(gòu)成違建，有的甚至只有一條外掛的樓梯、一堵院墻是違建。 這種情況下，限期拆除決定必須嚴格區(qū)分合法與違法部分，只能拆違法的那塊兒，合法的不能碰。 而在“以拆違促拆遷”的案件中，拆違建時連帶著把合法的部分也拆掉的事情并不鮮見，有時行政機關(guān)還會主張是業(yè)務(wù)不精“不小心”誤拆的。 對于這種情形，當事人當然不可輕易認倒霉，該走程序的一定要走。 在明律師最后要提示大家的是，上述我們重點提出的6種拆違中常見的違法行為全部屬于實體違法，而不是簡單的“程序瑕疵”。 拆違的重要性被提到再高的高度上，這些違法拆違行為也是不能被容許的。一旦發(fā)現(xiàn)自己遇到了這些事，當事人一定要及時咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下通過申請聽證、申請復(fù)議、提起訴訟等途徑強有力的捍衛(wèi)自身的合法權(quán)益，千萬不要因涉案房屋“無證”的事實而自覺理虧。 請牢記，責(zé)令限期拆除決定未最終生效之前，誰也不能說你的房子百分之百就是違建。 |
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