朱大姐用自己的房產(chǎn)為弟弟的借款提供抵押擔保，但未辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，之后該房產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓，法院最終還是判決朱大姐以涉案房屋價值為限對弟弟不能清償?shù)膫鶆粘袚r償責任。

朱大哥因房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工需要資金，自2010年5月起，多次向小麗借款，累計為45萬元。朱大姐（朱大哥的姐姐）于2011年8月立有書面承諾一份，內(nèi)容為：本人愿意把房產(chǎn)證借給朱大哥作為借款抵押。隨后朱大哥將產(chǎn)權(quán)人為朱大姐的房產(chǎn)證原件交給小麗，但雙方未到房產(chǎn)交易中心就房屋辦理他項權(quán)利抵押登記手續(xù)。2013年8月，小麗與朱大哥達成還款協(xié)議，約定：借款人朱大哥保證于2013年9月前歸還借款2萬元；其余借款以房產(chǎn)擔保抵押，于2013年9月后再做協(xié)商。后小麗多次催要借款未果，2014年2月，小麗起訴朱大哥和朱大姐，要求朱大哥償還借款本金、利息及違約金合計50萬元；擔保人朱大姐承擔連帶清償責任。

二審法院認為：第一，朱大姐應朱大哥要求向小麗出具房產(chǎn)抵押擔保承諾，小麗接受該書面承諾及涉案房產(chǎn)證原件，此連續(xù)行為可以認定朱大姐與小麗之間就設立房產(chǎn)抵押達成合意。在朱大姐未明確提出反對意見或終止擔保的意思表示的情況下，小麗有理由相信朱大哥用該房產(chǎn)作為抵押物向其連續(xù)借款已取得朱大姐的授權(quán)，故涉案抵押擔保的主債權(quán)是可以確定的。據(jù)此可以認定，雙方之間的抵押合同成立且有效。第二，涉案房產(chǎn)抵押合同雖然生效，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)并未有效設立，雙方僅存在合同債務關(guān)系。本案中，朱大姐在一審審理期間便將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，導致小麗無法行使抵押登記請求權(quán)，債權(quán)實現(xiàn)喪失抵押物保障，由此造成的損失，小麗有權(quán)要求朱大姐承擔違約賠償責任。最終，二審法院依法改判朱大姐以涉案房屋價值為限對朱大哥的債務承擔賠償責任。

不動產(chǎn)抵押案件中，應當有效區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為，即抵押權(quán)有效設立與抵押合同生效之間的界限，不能僅以不動產(chǎn)沒有辦理抵押登記為由，主張無需承擔清償責任。上海達必誠律師事務所周宇龍律師團隊在此提醒：債務人采用不動產(chǎn)抵押的，簽訂書面抵押合同后，債權(quán)人應當要求債務人及時辦理抵押登記手續(xù)；第三人利用自己的不動產(chǎn)為他人提供抵押，未辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并不一定影響抵押合同的生效，債權(quán)人有權(quán)根據(jù)抵押合同約定要求擔保人承擔相應責任。

《中華人民共和國民法典》

第三百九十五條 債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權(quán)；

（三）海域使用權(quán)；

（四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設立。

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔保制度的解釋》

第四十六條

……

因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)或者其他可歸責于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權(quán)能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。