根據(jù)自然資源部國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會2021年9月27日發(fā)布的《國土空間規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)三年行動計(jì)劃（2021—2023年）》，未來國內(nèi)的空間規(guī)劃將會迎來一個(gè)小節(jié)點(diǎn)式的發(fā)展。

對于工程建設(shè)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的建設(shè)又需要用到大量的土地，對于如何申請下這些土地用于項(xiàng)目建設(shè)呢？接下來就用地預(yù)審的情況為大家解決疑惑。

用地預(yù)審和土地審批的區(qū)別？

用地預(yù)審又叫土地預(yù)審，是土地審批手續(xù)的一部分，是土地審批的必要前提，如果想要獲得土地審批的項(xiàng)目就需要提前做好預(yù)審。

國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。預(yù)審意見是建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件，今后農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用必須預(yù)審過關(guān)才能批準(zhǔn)項(xiàng)目用地。

而用地預(yù)審是向國土部門提交建設(shè)用地預(yù)審申請表和申請報(bào)告，由國土部門對建設(shè)項(xiàng)目是否符合法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的初步審查。用地預(yù)審?fù)ㄟ^后，建設(shè)項(xiàng)目才可以進(jìn)行立項(xiàng)等后續(xù)報(bào)批手續(xù)。

土地審批是從建設(shè)項(xiàng)目用地審申請到頒發(fā)土地使用權(quán)證的一整套手續(xù)。包括用地預(yù)審和規(guī)劃選址、征地報(bào)批等手續(xù)。

一

用地預(yù)審依據(jù)

而對于用地預(yù)審的預(yù)計(jì)，也是不同的，此處我們可以參考一下《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第32號，2019年修改）第二十五條內(nèi)容：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。

第五十三條內(nèi)容：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府自然資源主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)自然資源主管部門審查，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。

不同的建設(shè)用地和建設(shè)規(guī)劃需要對應(yīng)不同的依據(jù)方式，工程項(xiàng)目的人員需要明確了解自己的項(xiàng)目內(nèi)容，做好依據(jù)審核。

二

預(yù)審原則

預(yù)審方面，一般是需要遵循一些原則的，如果做不到，可能在預(yù)審階段就會被不予受理，希望大家都能夠了解相應(yīng)的原則。

（一）符合土地利用總體規(guī)劃；

（二）保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田；

（三）合理和集約節(jié)約利用土地；

（四）符合國家供地政策。

三

用地預(yù)審的行政分類

我國建設(shè)項(xiàng)目的行政許可按照投資主體的不同分為審批類、核準(zhǔn)類、備案類三種。

其中，審批類項(xiàng)目是指屬于使用政府預(yù)算資金進(jìn)行的新建、擴(kuò)建、改建、技術(shù)改造等固定資產(chǎn)投資建設(shè)活動的項(xiàng)目；核準(zhǔn)類項(xiàng)目是指由企業(yè)投資并列入《政府核準(zhǔn)投資項(xiàng)目目錄》（2016年本）的項(xiàng)目；備案類項(xiàng)目是指由企業(yè)進(jìn)行投資，在核準(zhǔn)目錄以外的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。

四

預(yù)審需要審查哪些內(nèi)容？

土地預(yù)審的審查內(nèi)容方面也是需要做到一定的條件的

（一）建設(shè)項(xiàng)目用地是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（二）建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定；

（三）建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模是否符合有關(guān)土地使用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定;對國家和地方尚未頒布土地使用標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以及確需突破土地使用標(biāo)準(zhǔn)確定的規(guī)模和功能分區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目，是否已組織建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)并出具評審論證意見。

（四）占用基本農(nóng)田或者其他耕地規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)審查是否已經(jīng)組織踏勘論證。

根據(jù)《國土資源部關(guān)于改進(jìn)和優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和用地審查的通知》（國土資規(guī)〔2016〕16號 ），對建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審做了簡化改進(jìn)：

在用地預(yù)審階段，不再對補(bǔ)充耕地和征地補(bǔ)償費(fèi)用、礦山項(xiàng)目土地復(fù)墾資金安排情況進(jìn)行審查，相應(yīng)審查在用地報(bào)批階段進(jìn)行；不再對單獨(dú)選址的審批類建設(shè)項(xiàng)目是否開展地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估進(jìn)行審查；不再對單獨(dú)選址的審批類建設(shè)項(xiàng)目是否壓覆重要礦產(chǎn)資源進(jìn)行審查。

不需進(jìn)行用地預(yù)審的情形不涉及新增建設(shè)用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)使用已批準(zhǔn)建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，可不進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。

五

用地預(yù)審材料

申請一個(gè)土地預(yù)審，又需要準(zhǔn)備哪些材料呢？

1、建設(shè)用地預(yù)審申請報(bào)告(項(xiàng)目業(yè)主提供)。

內(nèi)容包括擬建項(xiàng)目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃、擬用地面積是否符合土地使用標(biāo)準(zhǔn)、擬用地是否符合供地政策等

2、建設(shè)用地預(yù)審申請表(項(xiàng)目業(yè)主提供)。

3、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件(項(xiàng)目業(yè)主提供)。

4、經(jīng)有關(guān)部門和專家評估的可行性研究報(bào)告（或項(xiàng)目申請報(bào)告）(項(xiàng)目業(yè)主提供)。

7、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)（項(xiàng)目列入相關(guān)規(guī)劃文件、項(xiàng)目建議書批復(fù)文件等），審批項(xiàng)目建議書的建設(shè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件，直接審批可行性研究報(bào)告或者需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目提供建設(shè)項(xiàng)目列入相關(guān)規(guī)劃或者產(chǎn)業(yè)政策的文件。

8、標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍的土地利用總體規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、占用永久基本農(nóng)田示意圖（包含城市周邊范圍線）及其他相關(guān)圖件.

9、土地利用總體規(guī)劃修改方案暨永久基本農(nóng)田補(bǔ)劃方案.

10、項(xiàng)目用地邊界拐點(diǎn)坐標(biāo)表、占用永久基本農(nóng)田拐點(diǎn)坐標(biāo)表、補(bǔ)劃永久基本農(nóng)田拐點(diǎn)坐標(biāo)表（2000國家大地坐標(biāo)系）

11、工業(yè)用地還需提供環(huán)評批復(fù)（項(xiàng)目業(yè)主提供）

六

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審審批流程

七

審批時(shí)限

國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)審申請或者收到預(yù)審轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)完成審查工作，并出具預(yù)審意見（注：其中需要補(bǔ)正材料的時(shí)間不計(jì)入審查日期）。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。

八

預(yù)審批復(fù)有效期限

建設(shè)項(xiàng)目在預(yù)審文件有效期內(nèi)未通過核準(zhǔn)或?qū)徟?確需延期的，在預(yù)審文件有效期屆滿前三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)提出用地預(yù)審延期申請，逾期未申請延期的，應(yīng)重新辦理用地預(yù)審。

未經(jīng)預(yù)審或預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請報(bào)告；不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。預(yù)審審查的相關(guān)內(nèi)容在建設(shè)用地報(bào)批時(shí)，未發(fā)生重大變化的，不再重復(fù)審查。