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導讀 更換物業(yè)企業(yè)難！調(diào)整物業(yè)費難！更換物業(yè)企業(yè)+調(diào)整物業(yè)費，兩大難題碰到一起怎么辦？是否有好的解決辦法順利實現(xiàn)小區(qū)平穩(wěn)過渡呢？今天，我們來看朝陽區(qū)奧運村街道上元雅苑小區(qū)如何解決了小區(qū)更換物業(yè)企業(yè)問題，并成功實現(xiàn)物業(yè)費調(diào)整的案例吧！ 基本情況 上元雅苑小區(qū)位于北京市朝陽區(qū)安立路28號院，隸屬于朝陽區(qū)奧運村街道，由北京凱德置地集團投資公司2008年開發(fā)建設，總建筑面積27萬平方米，占地面積10萬平方米，有高層住宅1631套，疊拼多層住宅176套。2009年，上元雅苑第一屆業(yè)主委員會成立，目前已進入第三屆。作為一個已入住十余年的普通商品房小區(qū)，小區(qū)公共部位設施設備年久失修、維護不及時，衛(wèi)生保潔不到位，管理品質(zhì)下降，業(yè)主、業(yè)委會及物業(yè)公司之間的矛盾日益加劇。 2019年4月，小區(qū)原物業(yè)企業(yè)北京燕僑物業(yè)公司提出合同期滿不再續(xù)約，并于7月26日正式撤離小區(qū)。面對小區(qū)復雜混亂的局面，朝陽區(qū)奧運村街道辦事處堅持黨建引領，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部的作用，建立多方協(xié)調(diào)議事機制，圓滿解決了小區(qū)更換物業(yè)企業(yè)問題，并成功實現(xiàn)物業(yè)費上調(diào)，小區(qū)管理逐步進入良性循環(huán)，業(yè)主滿意度持續(xù)提升。 主要做法及步驟 01 街道提前介入?yún)f(xié)調(diào) 確保小區(qū)平穩(wěn)運行 在小區(qū)原物業(yè)公司提出撤場停止服務的3個月中，為保障小區(qū)正常秩序和業(yè)主日常生活，街道一方面會同朝陽區(qū)房管局多次約談原物業(yè)公司負責人，要求過渡期內(nèi)繼續(xù)做好服務保障，不得擅自提前離場；另一方面在老物業(yè)撤出后，第一時間響應，聯(lián)合社區(qū)和業(yè)委會立即依法啟動應急物業(yè)服務，引入萬科物業(yè)作為小區(qū)的應急服務保障方進駐小區(qū)，應急期限為3個月。 在萬科物業(yè)為小區(qū)提供應急服務期間，奧運村街道辦事處會同社區(qū)積極指導業(yè)委會啟動選聘新物業(yè)的招投標工作，要求業(yè)委會邀請有類似項目管理經(jīng)驗且口碑良好的物業(yè)企業(yè)參與投標。業(yè)委會迅速采取邀標的方式，邀請了北京萬科物業(yè)公司、金地格林物業(yè)公司和長城物業(yè)北京分公司參與競標。 02 街道嚴把業(yè)主共同 決策投票表決關(guān) 奧運村街道主動向市住建委申請，將上元雅苑小區(qū)納入北京市業(yè)主表決共同事項手機投票系統(tǒng)，指導業(yè)主通過“北京業(yè)主”APP進行共同決定，并面向業(yè)主展開了一系列的宣傳、答疑工作，提高業(yè)主使用“北京業(yè)主”APP的積極性。 經(jīng)過“北京業(yè)主”APP線上表決，占小區(qū)人數(shù)、面積雙過半的業(yè)主同意選聘萬科物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務，同時通過了新的物業(yè)費標準。11月19日，萬科物業(yè)正式進駐上元小區(qū)。在交接過程中，街道社區(qū)多次召開協(xié)調(diào)會，精心組織協(xié)調(diào)，大到設備運轉(zhuǎn)評估、小到停車門禁開啟，確保了物業(yè)順利交接，充分實現(xiàn)小區(qū)服務不斷、秩序不亂。 03 物業(yè)公司堅持公開透明 順利實現(xiàn)物業(yè)費上調(diào) 小區(qū)高層住宅從2.65元/月﹒平方米調(diào)整到3.05元/月/平方米；疊拼多層住宅從3.85元/月/平方米調(diào)整到4.25元/月/平方米，為小區(qū)的良性發(fā)展奠定了基礎。 萬科物業(yè)公司一是做好成本測算，讓調(diào)價有據(jù)可依。通過精確成本測算，參考項目未來多項大型改造費用支出、物價、人員成本上漲以及運營成本等因素，確定在原有基礎上上調(diào)0.4元，并向街道社區(qū)及業(yè)委會和廣大業(yè)主進行了詳細的解釋，接受質(zhì)詢。二是與業(yè)委會成立共管賬戶，收支公開透明。通過實行酬金制，物業(yè)公司按照物業(yè)費、地下車場服務費、車位租賃費經(jīng)營收入的10%提取酬金。共管賬戶由雙方共同管理，并于每季度公示上一季度物業(yè)服務報告及財務收支情況，保證所有支出公開透明。三是不斷吸納業(yè)主意見，提升自身服務品質(zhì)，用服務質(zhì)量贏得業(yè)主的信任和認可。 案例解讀 上元雅苑小區(qū)作為一個入住十余年的老小區(qū)，成功解決了物業(yè)企業(yè)更換及物業(yè)費調(diào)整兩大物業(yè)管理難題，實現(xiàn)了小區(qū)的平穩(wěn)過渡，確保了小區(qū)管理良性循環(huán)，業(yè)主滿意度和幸福感提升，成為本市黨建引領創(chuàng)新社區(qū)治理的一個新的樣板小區(qū)。這得益于街道、社區(qū)的主動作為、提前介入和全過程監(jiān)督指導，也得益于業(yè)委會的積極履職及物業(yè)公司提供的高品質(zhì)服務。同時，該小區(qū)在選聘物業(yè)及調(diào)整物業(yè)費過程中采用“北京業(yè)主”APP表決，實行酬金制，確保收支公開透明等好的做法都值得借鑒。 普法進行時 參考《北京市物業(yè)管理條例》第三十五條、第七十七條。 第三十五條 業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。 第七十七條 本市建立應急物業(yè)服務機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。 |
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來自： 阿福根 > 《物業(yè)、業(yè)委會、志愿者》
