第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)、包括已出租的土地用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的主要有賺取租金和資本增值。

資本增值是指資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的價值減去轉(zhuǎn)作或購置時的價值或價格后增加或損失的價值。

屬于投資性房地產(chǎn)的項目主要有：

（1）已出租的土地用權(quán)。（轉(zhuǎn)租不屬于）

 (2）持有并準備増值后轉(zhuǎn)讓的土地用權(quán)。（按國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地不屬于）

 (3）已出租的建筑物。（轉(zhuǎn)租不屬于）

（瑞海：企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物視為投資性房地產(chǎn)）

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；      

不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一種經(jīng)營性活動，經(jīng)營方式主要是出租賺取租金和持有并準備増值后轉(zhuǎn)讓獲取資本增值。出租包括出租建筑物和土地用權(quán)，其實質(zhì)是在一定時期內(nèi)讓渡資產(chǎn)用權(quán)的商業(yè)行為。

例題1、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)的說法中，不正確的是（ ）。

A.投資性房地產(chǎn)是一種投資活動

B.投資性房地產(chǎn)實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為

C.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

D.同一企業(yè)只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

【答案】A

【解析】選項A,投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動。

例題2、下列各項資產(chǎn)中不屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。

A.用于賺取租金的房地產(chǎn)

B.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

C.賺取租金和資本增值兩者兼有而持有的房地產(chǎn)

D.為經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)

【答案】D

【解析】選項D，為經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認與計量

1．投資性房地產(chǎn)的確認條件。

同時滿足下列條件的予以確認：

(1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，即有證據(jù)表明企業(yè)能夠獲取租金或資本增值，或兩者兼而有之。

(2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

2．投資性房地產(chǎn)的確認時點。

(1）對已出租的土地用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點一般為租賃期開始日，即土地用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。

對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

(2）對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將自用土地用權(quán)停止自用、準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。

例題3、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日確定的說法中，正確的有（ ）。

A.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期

B.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明其對外出租的日期

C.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期

【答案】ACD

【解析】作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期，選項B錯誤。

（二）投資性房地產(chǎn)的計量

投資性房地產(chǎn)的計量分為成本模式和公允價值模式兩種。

1．成本模式是指投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量均采用實際成本進行核算，外購、自行建造等按照初始購置或自行建造的實際成本計量，后續(xù)發(fā)生符合資本化條件的支出計入賬面成本，后續(xù)計量按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定按期計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日發(fā)生減值的計提減值準備。

2．公允價值模式是指投資性房地產(chǎn)初始計量采用實際成本核算，后續(xù)計量按照投資性房地產(chǎn)的公允價值進行計量。按準則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。可靠證據(jù)是指投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場、企業(yè)能夠從活躍的交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

企業(yè)一且選擇采用公允價值模式，就應(yīng)當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

兩種模式的會計核算結(jié)果及其經(jīng)濟后果存在一定的差異。

成本模式下會計核算結(jié)果的可靠性和可控性較高、會計處理比較簡單、不同會計期間會計資料的可比性較強，使于監(jiān)督管理；

公允價值模式下取得公允價值的確鑿證據(jù)相對較為困難，對會計職業(yè)判斷的要求高，可能存在一定的企業(yè)自由裁量權(quán)，會計核算結(jié)果的可靠性和可控性較低、順周期性較為明顯、會計處理較為復(fù)雜煩瑣，不同會計期間會計資料的可比性較差，對會計監(jiān)督管理的要求很高。

為此，準則規(guī)定，企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對采用公允價值模式的條件作了限制性規(guī)定，且同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式：同時規(guī)定，企業(yè)可以從成本模式變更為公允價值模式，已采用公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

（三）投資性房地產(chǎn)的會計科目設(shè)置

投資性房地產(chǎn)會計科目設(shè)置及其對照表

三、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

（一）企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)，在成本模式下或公允價值模式下均應(yīng)按照取得時的實際成本核算。

1．外購的投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)外購的土地用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產(chǎn)＂科目，貸記“銀行存款”等科目。取得時的實際成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租（或資本增值）、部分自用，用于出租（或資本增值）的部分應(yīng)當予以單獨確認的，應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行分配。

例【4-10】2020年2月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月1日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將該棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月2日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1 200萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費及其他因素影響。甲企業(yè)應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓  12 000 000

貸：銀行存款  12 000 000

2．自行建造的投資性房地產(chǎn)。

在采用成本模式計量下，自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失直接計入當期損益，不計入建造成本。按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

【例4-11】2020年2月，甲公司從其他單位購入一塊使用年限為50年的土地并在此土地上開始自行建造兩棟廠房。2020年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司用。合同約定于廠房完工交付使用時開始起租，租賃期為6年，每年年末支付租金288萬元。2020年12月5日，兩棟廠房同時完工達到預(yù)定可用狀態(tài)并交付用。該土地所有權(quán)的成本為900萬元，至2020年12月5日，該土地用權(quán)已累計計提攤銷16.50萬元；兩棟廠房的實際造價成本均為1 200萬元，能夠單獨出售。兩棟廠房分別占用土地為這塊土地的一半面積。甲公司應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)—廠房 12 000 000

投資性房地產(chǎn)—廠房 1 2000 000

貨：在建工程—廠房 24 000 000

將出租廠房應(yīng)分攤的土地用權(quán)轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)累計攤銷：

借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地用權(quán) 4 500 000

累計攤銷 82 500

貸：無形資產(chǎn)—土地用權(quán) 4 500 000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷 82 500

本例中，建造完工交付用兩棟樓，共占用土地用權(quán)的成本為900萬元，出租廠房占用的土地用權(quán)由“無形資產(chǎn)—土地用權(quán)”科目計入“投資性房地產(chǎn)﹣已出租土地所有權(quán)”科目：已計提土地用權(quán)攤銷應(yīng)平均分攤，由“累計攤銷”科目計入“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目。

例題5、2×17年1月1日，甲公司與乙公司簽訂一項租賃合同，將當日購入的一幢寫字樓出租給乙公司，租賃期為2×17年1月1日至2×19年12月31日。該寫字樓購買價格為3 000萬元，外購時發(fā)生直接費用10萬元，為取得該寫字樓所有權(quán)另支付了契稅60萬元，以上款項均以銀行存款支付完畢。不考慮其他因素，則該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（ ）萬元。

A.3000  B.3010  C.3070  D.3450

【答案】C

【解析】該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值=3000+10+60=3070（萬元）。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)取得時的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的其他支出。

例題6、甲公司2×14年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為4 000萬元。該辦公樓預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2×17年6月30日甲公司與乙公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金600萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為3900萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2×17年12月31日，該辦公樓的公允價值為2200萬元。假定不考慮增值稅等其他因素的影響，下列各項關(guān)于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（ ）。

A.出租辦公樓應(yīng)于2×17年計提折舊200萬元

B.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日確認其他綜合收益400萬元

C.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其原價4 000萬元確認為投資性房地產(chǎn)

D.出租辦公樓2×17年取得的300萬元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值

【答案】B

【解析】2×17年該辦公樓應(yīng)計提的折舊金額=4000/20×6/12=100（萬元），選項A錯誤；辦公樓出租前的賬面價值=4000-4000/20×2.5=3500（萬元），出租日轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開始日應(yīng)按當日的公允價值3900萬元確認投資性房地產(chǎn)的入賬價值，且將公允價值大于賬面價值的貸方差額記入其他綜合收益，所以應(yīng)確認其他綜合收益的金額=3900-3500=400（萬元），選項B正確，選項C錯誤；出租辦公樓取得的租金收入應(yīng)當計入其他業(yè)務(wù)收入，選項D錯誤。

3．自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為其他綜合收益核算。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入其他綜合收益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益。

對公允價值變動損益的不同處理，一方面有利于滿足謹慎性要求，即費用不應(yīng)少記， 收入不應(yīng)多計，使得反映的凈利潤偏低；另一方面有利于滿足可靠性要求，即公允增值有著客觀確鑿證據(jù)，理應(yīng)如實記賬，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的差額屬于未實現(xiàn)損益，作為其他綜合收益計入利潤表但不增加凈利潤，這就既滿足了謹慎性要求，又增加了會計核算的可靠性要求。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算的賬務(wù)處理

1．采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

在成本模式下，應(yīng)當按照投資性房地產(chǎn)的實際成本進行計量，在持有期間比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進行處理。

例【4-12】承例【4-11】甲公司按月計提投資性房地產(chǎn)折舊和攤銷。預(yù)計出租的廠房使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0；土地用權(quán)按50年攤銷。按照年限平均法計提折舊和攤銷。甲公司應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

(1）每月計提折舊50 000元和攤銷7 500元：

借：其他業(yè)務(wù)成本一出租廠房折舊 50 000

一投資性房地產(chǎn)累計攤銷 7 500

貨：投資性房地產(chǎn)累計折舊 50 000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷 7 500

(2）每月確認應(yīng)收租金收入24萬元：

借：其他應(yīng)收款—應(yīng)收租金240 000  (2 880 000/12)

貸：其他業(yè)務(wù)收入 240 000

2．采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

采用公允價值模式計量，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)—成本”科目和“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目及其“公允價值變動損益—投資性房地產(chǎn)＂科目分別核算投資性房地產(chǎn)的成本和后續(xù)計量公允價值變動及其由公允價值變動而產(chǎn)生的損益。

采用公允價值模式進行后續(xù)核算，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)計提折舊或攤銷。

【例4-13】承【例4-10】2020年4月2日，甲企業(yè)購入寫字樓，支付價款共計1 200萬元，與公允價值為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)市場上獲得同類房地產(chǎn)的市場報價。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費及其他因素影響。甲企業(yè)采用公允價值模式對該項出租房地產(chǎn)進行后續(xù)核算。2020年12月31日該寫字樓的公允價值為1 320萬元。甲公司應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

(1)2020年4月2日，購入寫字樓：

借：投資性房地產(chǎn)—成本 12 000 000

貨；銀行存款12 000 000

(2)2020年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 1 200 000

貨：公允價值變動損益—投資性房地產(chǎn) 1 200 000

（三）投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

【例4-14］甲公司將一幢出租用房出售，取得收入4000萬元存入銀行。甲公司采用成本模式計量，該幢出租房的賬面原值為8 600萬元，已計提折舊8 160萬元，未計提減值準備。假定不考慮相關(guān)稅費等其他因素。甲公司應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 40 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 34 400 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 51 600 000

貸：投資性房地產(chǎn) 86 000 000

【例4-15】甲公司將一幢出租用房出售，取得收入8 600萬元存入銀行。甲公司采用公允價值模式計量，該幢出租房出租時投資性房地產(chǎn)的成本明細科目借方余額為8 600萬元、公允價值變動明細科目貸方余額為200萬元。假定不考慮相關(guān)稅費等其他因素。甲公司應(yīng)作賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 86 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 86 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 84 000 000

投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 2 000 000

貨：投資性房地產(chǎn)—成本 86 000 000

四、投資性房地產(chǎn)習(xí)題

一、單項選擇題

1、甲公司于2×13年6月30日外購一項投資性房地產(chǎn)，成本為500萬元，預(yù)計使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零，并采用年限平均法計提折舊，采用成本模式對其進行后續(xù)計量。甲公司2×17年6月30日開始對該投資性房地產(chǎn)進行改良，改良后將繼續(xù)用于經(jīng)營出租。改良期間共發(fā)生改良支出100萬元，均滿足資本化條件，2×17年9月30日改良完成并對外出租。不考慮其他因素，2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價值為（ ）萬元。

A.493.75    B.500    C.400  D.502.08

【答案】B

【解析】2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=500-500/20×4+100=500（萬元）。

賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—在建 400

投資性房地產(chǎn)累計折舊 100

貸：投資性房地產(chǎn) 500

在改擴建期間發(fā)生的符合資本化的支出：

借：投資性房地產(chǎn)——在建 100

貸：銀行存款 100

改造完成后進行結(jié)轉(zhuǎn)：

借：投資性房地產(chǎn) 500

貸：投資性房地產(chǎn)——在建 500

所以改良完成后該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值為500萬元。

2、甲公司將一棟寫字樓經(jīng)營租賃給乙公司使用，并采用成本模式進行后續(xù)計量。2×17年1月1日，甲公司認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓系甲公司自行建造，于2×12年8月31日達到預(yù)定可使用狀態(tài)并對外出租，其建造成本為43 600萬元，甲公司預(yù)計其使用年限為40年，預(yù)計凈殘值為1 600萬元，采用年限平均法計提折舊。2×17年1月1日，該寫字樓的公允價值為48 000萬元。假設(shè)甲公司沒有其他的投資性房地產(chǎn)，按凈利潤的l0%提取盈余公積，不考慮所得稅等其他因素的影響，假定2017年1月不提折舊。則轉(zhuǎn)換日影響資產(chǎn)負債表中“盈余公積”項目的金額為（ ）萬元。

A.10 550   B.1055  C. 8 950  D.895

【答案】D

【解析】2×17年1月1日甲公司該項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值=43 600-（43 600-1 600）÷40×（4+12×4）/12=39 050（萬元），轉(zhuǎn)換日影響資產(chǎn)負債表中“盈余公積”項目的金額=（48000-39050）×10%=895（萬元）。

3、甲房地產(chǎn)公司于2×17年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式進行后續(xù)計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元。出租時，該幢商品房的成本為

2 200萬元，未計提存貨跌價準備，公允價值為2 000萬元。2×17年12月31日，該幢商品房的公允價值為2 150萬元。甲房地產(chǎn)公司2×17年應(yīng)確認的公允價值變動損益為（ ）萬元。

A.-50  B.150  C.100  D.-100

【答案】A

【解析】將存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，公允價值小于成本的差額應(yīng)計入公允價值變動損益，即公允價值變動損失200萬元；2×17年12月31日應(yīng)確認的公允價值變動收益=2150-2000=150（萬元），故甲房地產(chǎn)公司2×17年應(yīng)確認的公允價值變動損益為-50萬元。

4、甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式進行后續(xù)計量。該公司于2×17年7月1日將一項賬面余額50 000萬元（未計提存貨跌價準備）、已經(jīng)開發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租，公允價值為49 000萬元。2×17年12月31日其公允價值為57 000萬元，甲公司確認了該項公允價值變動，2×18年7月租賃期滿時甲公司以58 000萬元的價格將其出售，不考慮其他因素，甲公司出售該項投資性房地產(chǎn)影響2×18年營業(yè)利潤的金額為（ ）萬元。

A.1 000  B.9 000  C.8 000  D.15 000

【答案】A

【解析】出售該項投資性房地產(chǎn)影響2×18年營業(yè)利潤金額=58 000-57 000=1 000（萬元）。

二、多項選擇題

1、關(guān)于土地使用權(quán)的處理，下列說法中正確的有（ ）。

A.單獨計價入賬作為固定資產(chǎn)核算的土地，不應(yīng)當計提折舊

B.作為無形資產(chǎn)核算的土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和計提折舊

C.作為投資性房地產(chǎn)核算的土地使用權(quán)，只能采用成本模式進行后續(xù)計量

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入的土地使用權(quán)用于建造對外出售的商品房時，應(yīng)當作為無形資產(chǎn)單獨核算

【答案】AB

【解析】作為投資性房地產(chǎn)核算的土地使用權(quán)，可以采用成本模式進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量，選項C錯誤；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入用于建造對外出售的商品房的土地使用權(quán)時，應(yīng)當作為存貨核算，選項D錯誤。

2、某企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2×15年1月1日該企業(yè)購入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入為180萬元。該建筑物的購買價格為800萬元，另發(fā)生相關(guān)稅費10萬元，上述款項均以銀行存款支付。該建筑物預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為10萬元，采用年限平均法計提折舊。2×15年12月31日，該建筑物的公允價值為660萬元。假定不考慮其他因素，下列表述中，正確的有（ ）。

A.2×15年該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)計提折舊37.13萬元

B.2×15年該項投資性房地產(chǎn)減少當期營業(yè)利潤60萬元

C.2×15年該項投資性房地產(chǎn)增加當期營業(yè)利潤30萬元

D.2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)的列報金額為660萬元

【答案】CD

【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，選項A錯誤；2×15年該投資性房地產(chǎn)增加營業(yè)利潤的金額=180-（810-660）=30（萬元），選項C正確，選項B錯誤；2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)按其公允價值列報，選項D正確。

3、下列關(guān)于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的說法中正確的有（ ）。

A.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。

B.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷和折舊，記入“管理費用”科目

C.投資性房地產(chǎn)計提減值后價值得以恢復(fù)的，應(yīng)該將其計提的減值轉(zhuǎn)回

D.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)對其進行減值測試

【答案】AD

【解析】選項B，采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷和折舊，記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目；選項C，投資性房地產(chǎn)的減值，一經(jīng)計提持有期間不得轉(zhuǎn)回。

4.甲房地產(chǎn)公司于2×17年1月1日將一幢新建成的商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年年末收取租金100萬元。出租時，該商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元；2×17年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元。假定不考慮所得稅因素，下列說法正確的有（ ）。

A.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權(quán)益的金額為200萬元

B.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應(yīng)確認的當期損益為50萬元

C.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應(yīng)確認的當期損益為-150萬元

D.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權(quán)益的金額為250萬元

【答案】BD

【解析】出租時公允價值大于成本的差額應(yīng)計入其他綜合收益，不計入當期損益，因此影響2×17年當期損益的金額=100+（2150-2200）=50（萬元），選項B正確；對甲房地產(chǎn)公司2×17年年末所有者權(quán)益的影響=50+（2200-2000）=250（萬元），選項D正確。

5、下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日確定的說法中，正確的有（ ）。

A.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期

B.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明其對外出租的日期

C.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期

【答案】ACD

【解析】作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期，選項B錯誤。

6、甲房地產(chǎn)公司于2017年1月1日將一幢新建成的商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年年末收取租金100萬元。出租時，該商品房的成本為1500萬元，公允價值為1600萬元；2017年12月31日，該幢商品房的公允價值為1800萬元。假定不考慮所得稅等其他因素的影響，下列說法正確的有（ ）。

A.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2017年年末所有者權(quán)益的金額為100萬元

B.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2017年應(yīng)確認的當期損益為300萬元

C.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2017年應(yīng)確認的當期損益為100萬元

D.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2017年年末所有者權(quán)益的金額為400萬元

【答案】BD

【解析】出租時公允價值大于成本的差額應(yīng)計入其他綜合收益，不計入當期損益，因此影響2017年當期損益的金額=100+（1800-1600）=300（萬元），選項B正確；對甲房地產(chǎn)公司2017年年末所有者權(quán)益的影響=300+（1600-1500）=400（萬元），選項D正確。