邯鄲市住宅區(qū)物業(yè)管理工作起步于1996年。多年來，這項工作得到了逐步的完善和提高。2000年，市委、市政府部署并實施了三年治理規(guī)劃，在全市主城區(qū)范圍內大力實施住宅區(qū)綜合治理，帶動了物業(yè)管理的全面推行，使住宅區(qū)和城市整體面貌有了較大改觀。目前，全市經資質審查合格的物業(yè)管理公司47家，從業(yè)人員2100人，有223個住宅區(qū)納入了物業(yè)管理，物業(yè)管理覆蓋率達到57%。1998年以來，有3個住宅小區(qū)被建設部分別評為全國物業(yè)管理示范和優(yōu)秀小區(qū)，8個住宅小區(qū)被省建設廳評為全省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。通過綜合治理，已有199個住宅小區(qū)臟亂差面貌得到了徹底改變，達到了市定的中等以上管理水平。

一、 領導重視，協(xié)調聯(lián)辦，形成了治理住宅區(qū)環(huán)境、提高物業(yè)管理水平的良性機制與濃厚氛圍

物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，勢必力不從心，只有在當?shù)卣y(tǒng)一領導下，各部門密切配合，共同促進才能實現(xiàn)。邯鄲市物業(yè)管理工作的行業(yè)主管部門是市房管局。為加強領導和協(xié)調，市政府成立了市物業(yè)管理領導小組，成員單位涉及市建設、房管、城建、公安、法院、供電、物價等部門，并在房管局下設辦公室，統(tǒng)一領導物業(yè)管理工作的開展。市委、市政府主要領導多次強調做工作要以群眾是否滿意、贊成、擁護為根本出發(fā)點，要站在“三個代表”的高度認識開展住宅區(qū)綜合治理的重要意義，從而提高了各級各單位對加強物業(yè)管理，治理住宅區(qū)環(huán)境，提高居民群眾居住生活水平的重視程度，使這項工作一直保持了經常抓、重點抓、一抓到底的良好勢頭。去年2月21日，宋恩華同志在當選市長的第一個工作日就帶領有關單位和部門的負責人，深入11個居民住宅區(qū)視察，并召開市長辦公會，研究加強住宅區(qū)管理的措施，明確了有關部門的職責，提出了嚴格的要求。他還針對住宅區(qū)管理中存在的問題，提出了“十有十無”的管理標準。主管副市長武解放直接抓，親自審定了去年和今年住宅區(qū)治理的實施方案，還經常深入到住宅區(qū)調研，現(xiàn)場解決問題。在去年以來實施的住宅區(qū)綜合治理工作中，市委、市人大、市政府、市政協(xié)的領導給予了極大的關心與支持，多次到住宅區(qū)現(xiàn)場辦公、明察暗訪，解決問題、提出要求。市人大和市政協(xié)還分別組織省市人大代表、政協(xié)委員視察了住宅區(qū)綜合治理工作，提出了許多很好的建議和意見。今年市人大又在《邯鄲日報》發(fā)布了致全市人大代表的公開信，要求駐市各人大代表，積極發(fā)揮自身的模范帶頭作用，動員社會各界，共同支持住宅區(qū)綜合治理和物業(yè)管理的推行。

二、 抓住關鍵，攻堅克難，全力實施住宅區(qū)綜合治理工程，為物業(yè)管理的全面推行奠定堅實的基礎

近年來，邯鄲市住宅建設有了較快發(fā)展，主城區(qū)年平均竣工住宅達到80萬平方米以上，一大批新型住宅小區(qū)建成并投入使用。這些住宅區(qū)規(guī)模大，配套設施全，設計功能和整體布局也比較合理。所以，這部分小區(qū)，從一建成入住即有專門的物業(yè)管理公司實施較為規(guī)范的物業(yè)管理，在一定程度上代表了邯鄲市物業(yè)管理今后的發(fā)展方向。如市安居工程廣廈、廣安、廣泰、開元小區(qū)，全部實施了“市場化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化”的物業(yè)管理，逐步成為全市物業(yè)管理的一個“窗口”。但邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據2000年初統(tǒng)計，全市主城區(qū)內共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區(qū)就占323個。舊區(qū)建造年代久，布局零散，產權交叉，整體環(huán)境較差。許多舊住宅區(qū)存在垃圾雜物亂堆，“小廣告”亂貼，違章建筑亂建，公共設施、公眾活動場所和綠化面積嚴重不足等問題，不僅影響了住宅區(qū)景觀，也直接影響了居民的生活環(huán)境質量，不具備實行規(guī)范化物業(yè)管理的條件。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，去年，市委、市政府提出用三年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

為確保完成目標，使這項工作取得實效，市委、市政府召開了全市性大會，由市政府主要領導親自進行動員，明確市房管局為牽頭部門，并將這項工作列入了考核房管局和主城區(qū)三區(qū)一縣工作實績的重要內容。今年，市委、市政府繼續(xù)加大了住宅區(qū)綜合治理工作力度，在四大攻堅戰(zhàn)的部署中，將住宅蔚藍色綜合治理列為城市建設號管理攻堅戰(zhàn)十大工程之一，成立了工程指揮部，由一名市委常委任工程指揮長，房管局局長任工程指揮部辦公室主任。經過各區(qū)、縣、有關部門和產權單位的共同努力，截止到今年7月底，全市共投入治理資金2900多萬元，拆除各類違章建筑1萬余處、16.7萬平方米，綠化16.2萬平方米，清理垃米，綠化16.2萬平方米，清理垃萬平方米，鋪設便道8.72萬平方米，建設維修基礎配套設施2000多處，開展了劃分物業(yè)管理單元試點工作，使多數(shù)住宅區(qū)環(huán)境有了明顯改觀，并已有199個住宅區(qū)完成了治理任務，管理水平上了一個新的檔次。

這項工程涉及面廣，工作難度大，并會影響到部分居民的既的利益，工作中需要攻堅克難的事情很多。為此，我們確定的組織領導、具體實施及資金投入的責任分工是：三區(qū)一縣政府對本轄區(qū)住宅區(qū)綜合整治工作負領導責任，組織、協(xié)調、督促各項目標任務的落實；各住宅區(qū)原產權或管理單位在區(qū)、縣政府的組織、協(xié)調、督促下，積極投入人力、物力，具體開展各項綜合治理工作。各小區(qū)治理所需資金全部由各產權單位自籌。市房管局作為綜合牽頭部門，做了大量基礎性工作，制定了治理方案、分類達標標準及逐步晉級計劃，并從六個方面著手，做好了工程的組織領導工作：

一是健全完善工作機構，成立了五個專職工作小組，每個小組都由一名局領導牽頭，配備3—4名主辦人員，分別負責住宅區(qū)治理中的督導協(xié)調、信息簡報、宣傳報道、項目設計、資金協(xié)調工作。同時建立了局班子成員分包責任制，將各區(qū)縣、直管公房區(qū)片及重點小區(qū)治理的牽頭指導職責落實到每一個班子成員，并要求重大的治理活動、階段性的工作部署，分包領導要親自參與謀劃，帶頭動員發(fā)動，現(xiàn)場指導工作。

二是制定并堅持了定期調度、工作月報、現(xiàn)場督導和后進曝光制度，以全面掌握進展情況，切實解決實際問題，及時改進后進工作。對于個別行動遲緩、工作成效不明顯的單位，除專題調度外，還聯(lián)合新聞單位和市委、市政府督查部門進行公開曝光。目前共組織召開各類調度會21次，現(xiàn)場會4次，協(xié)調會13次，現(xiàn)場督促、檢查工作35次，發(fā)簡報72期，保證了工程扎實有序、全面平衡進行。

三是創(chuàng)精品、樹形象，要求每個區(qū)縣確定自己的重點小區(qū)，全市確定了19個重點小區(qū)。對重點小區(qū)提高治理標準，進行重點治理、重點督導，努力創(chuàng)建精品。從治理情況看，這些小區(qū)如叢臺區(qū)祥和園，邯山區(qū)邯鋼農林路生活區(qū)，復興公安分局家屬院，邯鄲縣祺府苑，治理的項目全、標準高、效果好，展現(xiàn)了治理成果，代表了治理水平。

四是理順法律程序，集中力量做好拆違工作。拆違工作是住宅區(qū)綜合治理的難點，也是一項基礎性工作。拆違工作做不好，其它一切治理工作都難以實施。為在這一重點難點工作上實現(xiàn)突破，辦公指揮部到各區(qū)縣及產權單位，都進一步提高了認識，調動了各方面的力量，全力實施。在具體工作中，堅持以積極主動的思想教育為主要工作方法，深入每一個違章住戶，不厭其煩地向住戶宣講市里的政策和治理住宅區(qū)環(huán)境的重要意義，在取得大多住戶理解支持的基礎上，實施集中的、 統(tǒng)一的大規(guī)模拆違行動，力求在最短時間取得最大的效果。對個別拒絕自行拆除的住戶，按照送達限期拆違通知—下達強拆通知—申請法院執(zhí)行—法院發(fā)布公告—實施強制拆除的程序，依法進行拆除，并有專業(yè)法律人員全程參與，做好對住戶的教育和解釋工作。全市最大的原建住宅區(qū)—羅城頭1、4號院的拆違工作，房管局、邯山區(qū)，相關的房管處、街道辦事處及公安、法院統(tǒng)一行動，按照法律程序，首先對阻撓拆違行動的兩戶違章建筑進行地拆除，以此帶動了全院的拆違，多數(shù)居民主動配合拆違行動，三天時間就將這兩個院的近700處、1.6萬平方米的違章建筑全部予以拆除。

五是加大宣傳引導力度，以廣泛的宣傳教育和深入細致的思想工作使這一想民愛民工程最大限度地得到廣大居民群眾的認同，進而配合支持工程的實施。利用各種新聞媒體，采取開辟宣傳專欄，開展小區(qū)治理征文活動，評選優(yōu)秀小區(qū)等形式，宣傳物業(yè)管理的有關知識和小區(qū)治理的重要性及治理成果。3月底和7月初還在市內主要街道開展了兩次大型宣傳活動，直接向市民宣傳有關知識，接受市民咨詢，收到了明顯效果。此外針對居民對物業(yè)管理收費不理解，影響物業(yè)管理開展問題，對每個實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，要求物業(yè)管理企業(yè)將管理規(guī)章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準張貼上墻，向居民公開。

六是治管結合，大力推行物業(yè)管理，切實鞏固治理成果并實現(xiàn)住宅區(qū)今后的長效管理。對經治理具備條件的住宅區(qū)，及時推行規(guī)范化的物業(yè)管理，上半年新成立物業(yè)管理公司6家，新增從業(yè)人員216人，有38個住宅區(qū)納入了物業(yè)管理，進一步擴大了物業(yè)管理覆蓋面。

三、健全法制，規(guī)范管理，不斷加強物業(yè)管理政策法規(guī)建設為住宅區(qū)治理和今后的規(guī)范管理提供有力的保障

1996年，針對公有住房售后新舊管理體制難以銜接的實際，市政府頒布實施了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》和《物業(yè)管理企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》。之后，就加強物業(yè)管理收費、建立專項基金、劃分物業(yè)管理單元等工作，陸續(xù)制定了相應的規(guī)范性文件。1999年，出臺了市政府第76號令《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，全面而明確地界定了物業(yè)管理主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人的權利、義務和相應的處罰規(guī)定，為全市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展和規(guī)范動作提供了有力的法律保障。2000年底，市物價局下發(fā)了《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費度行辦法》，對舊區(qū)綜合治理后納入物業(yè)管理的公共性服務收費，明確規(guī)定根據硬件設施和服務質量等因素，分一、二、三級評定等級后收費，從而有利于住宅小區(qū)物業(yè)管理與收費良性循環(huán)的形成。實際工作中，我們還根據一些政協(xié)委員提出的意見，對現(xiàn)有的小區(qū)管理公約、管理規(guī)章及有關管理制度中不符合法律規(guī)定和不利于充分保護居民利益的內容進行了清理和規(guī)范，真正體現(xiàn)物業(yè)管理有別與原來行政性房管體制的獨有特性。

在看到我市治理住宅區(qū)環(huán)境、推行物業(yè)管理方面取得的成績同時，我們也清醒認識到工作中還存在一些問題和不足，如物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務關系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮；街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現(xiàn)象；由于物業(yè)管理收費水平較低，收費難度大，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，特別是管理舊區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，經營非常困難，物業(yè)對一些居民不遵守物業(yè)管理規(guī)章的行為難以有效控制。管理與經營思想還有待于進一步轉變，真正與市場接軌。這些都需要我們進一步研究解決和改進。

物業(yè)管理是一項與人民生活息息相關，有著蓬勃生機和長久生命力的朝陽產業(yè)，對于加強社會主義精神文明建設，提高人民整體素質和維護社會長治久安將發(fā)揮出越來越重要的作用。在今后的工作中，我們將針對問題和不足，進一步加大工作力度，確保完成舊區(qū)三年治理任務，認真做好相關工作，不斷將邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理推向更高發(fā)展水平。