最近銀行在悄悄調(diào)高二手房的放貸標準

天承辦公室 2022-01-08

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去年上海二手房最大的變化，來自于三價合一的干擾

三價合一里最低的稅務核定價，也叫核稅價，評估過后基本只能打到成交價格的6-7折

所以在上海買二手房，有一段時間只能按照成交價的五六成貸款，少的話甚至只有三成

中介們也會直言不諱地告訴你，最好至少先準備7成以上首付，還要做好全款買房的準備

最近陸續(xù)也有粉絲會在后臺問，上海的三價合一，到底什么時候放松

經(jīng)過半年的政策消化期，我們最近發(fā)現(xiàn)三價合一里的核稅價，終于有了松動的跡象

最近兩個我們團隊親身經(jīng)歷的真實案例

也是我們發(fā)現(xiàn)市場變化的契機

我們對市場任何的感知，都是從和中介朋友的日常交流得來的

他們是最貼近市場的一群人，每成交一套房子，都可以得到現(xiàn)在上海每個小區(qū)二手核稅價的最新數(shù)據(jù)

比如我近期一次對“純學區(qū)房”高興花園的踩盤經(jīng)歷

中介會這樣告訴我：現(xiàn)在純學區(qū)房的核稅價，漲了不少

換句話說，銀行對于這類房子的貸款評估標準開始放寬了

還記得去年八月的時候，高興花園的成交價是9萬/平，當時候核稅價格才3萬多/平

一套400萬的老破小，銀行只按照140萬的6.5成來放貸，折算下來，真的是近乎全款才能買

所以之后的兩個月，三價合一的政策威力開始顯現(xiàn)，高興花園的成交價開始回落

核稅價也從3萬，漲到了4.1萬，買家能夠從銀行那里貸款的錢，瞬間多了四五十萬

所以最近的帶看量又開始起來了

同樣的這個月，巧克麗麗在和多位中介的日常交流中，也探出一些口風

他們都不約而同告訴她：最近上海全市二手核稅價，都在不同程度漲

比如這套閘北區(qū)1025弄27㎡-36㎡的房子，同樣也是學區(qū)老破小

9月的評估價是280-290w，10月下旬漲到了328w，前后相差一個月，二手核稅價差了三四十萬

浦東金橋東陸路六街坊的核稅單價也是一直在漲

從3萬/㎡出頭，漲到將近4萬/㎡，一套68㎡的小兩室，如果是首套的話，能貸到的錢，從158萬，漲到194萬

后來，她得到一個更為珍貴的全市數(shù)據(jù)，來自某大型中介公司

他們內(nèi)部自己統(tǒng)計了目前全市核稅價格的平均漲幅：7.91%

而具體從時間上來說，二手核稅價的松動，是從今年10月開始悄悄有了跡象

所以我們看到最后一個季度上海二手房的回暖，背后暗流涌動的原因就在于此

大部分剛需購房者，都是首付敏感型，而核稅價格的放松促進房源的成交

可見，上海的三價合一開始松動，可貸款額度有所提高，不是發(fā)生在單獨房源的身上，而應該是普遍現(xiàn)象

除了以上的幾個點狀案例

現(xiàn)在上海二手房的核稅價格是不是都有漲，購房者買房能貸到的錢，是不是在變動

關(guān)于這些，相信中介朋友們一定會非常愿意告訴我答案

于是我們決定做一件事，采集更多樣本，去證實這個趨勢的可信度

不同類型房源松動的程度，還不太一樣

現(xiàn)象還得分類型來看，在當初三價合一政策出來的時候

很明顯貸款被銀行壓制最狠的是這兩類房子：一是純學區(qū)房，另一種是高總價豪宅

所以第一類，首先調(diào)查的就是像“高興花園”這類的房子

在不斷和中介交流中，我得到了以下數(shù)據(jù)，純學區(qū)房核稅價格松動最大

純學區(qū)房的核稅價格平均漲了1.5萬，漲幅20%左右

如果按照50平的面積計算，等于現(xiàn)在銀行給純學區(qū)房的貸款，每套房能夠多貸75萬

典型的老破小學區(qū)，梅園新村漲幅最高，從最低時候的5萬/平，漲到了接近8萬/平，銀行可貸款額度，每套多貸100-200萬

第二類，高總價豪宅小幅度上漲

曾出現(xiàn)不少零掛牌房源，經(jīng)過整頓房價后才能開始掛牌的2000萬以上的豪宅們，b核稅價格也有了絲絲松動的跡象

我的數(shù)據(jù)拉下來，這類豪宅的平均單價普漲了約5%，每套房子也都漲幾十萬，雖然對于豪宅客戶來說，不過杯水車薪，但還是在提高的

值得一提的是仁恒河濱花園的案例，可以讓我們看出短短三個月內(nèi)，核定總價的變化有多大

在去年8月一套180平的戶型，核定總價才1300多萬，到了11月漲到1700萬，前后銀行把貸款標準，放松了差不多400萬

第三類，那些品質(zhì)社區(qū)保持比較穩(wěn)定的微漲幅

和純學區(qū)房不一樣，品質(zhì)學區(qū)房價值真實存在，價格堅挺，因此核稅價格沒有很大波動，能貸款的總價也和之前持平

最后一類，不太受政策波及的剛需產(chǎn)品類型

所以我選擇郊區(qū)五大新城的樣本，數(shù)據(jù)告訴我這類二手房核稅價幾乎沒有漲

沒有漲的原因是當初核定總價接近了實際成交價格，郊區(qū)二手房本來就是一個相對冷淡的市場，房市泡沫不大

最后，通過大量不同類小區(qū)的數(shù)據(jù)對比，以及和中介聊天的過程中

我得到一個規(guī)律：當初控得最嚴的二手房，松動的跡象較為明顯

所以現(xiàn)在看房，中介會很有底氣的告訴你，市場回暖了，該抓緊時間看房了，買房的好時機等等之類的話術(shù)

背后的原因其實就是銀行對每套二手房的貸款標準，開始慢慢調(diào)高

買房支出成本，現(xiàn)在是近半年最低

還記得剛出三價合一政策的時候，二手房市場各種核算成本的價格參照標識產(chǎn)生了巨大的變動，從而讓整個購房支出成本產(chǎn)生巨大變化

首先是未知，對于很多買家來說，買房前問中介這套房子能貸款多少，他們根本不知道

購房者對于自己的買房計劃也都是不確定

到底我現(xiàn)在看的這套房子，最后我買不買得起

算下來之后，我們發(fā)現(xiàn)幾乎很多房子的購房成本都在增加，接近全款買房

這就是現(xiàn)在在上海買二手房的殘酷真相，因為很多現(xiàn)實中的案例表明，核稅價也許會比想象中的還要更低

當面對購房支出的有可能提高，當時只有兩個選擇：一個是盡可能多的籌備更多現(xiàn)金，二個是降低總價，去買更便宜的房子

很多本來可以買400萬的，只能買300多萬，本來可以買500萬的，只能看450萬左右的，以此類推

不僅降低了買房的門檻，在購房過程中還存在很多未知風險

因為不能像以往那樣，明確告訴你這套房子首付是多少，要交多少稅，要提前準備好大概多少資金

有可能會遇到貸款不足，首付提高，沒辦法在約定時間內(nèi)補齊，不僅房子買不到，還面臨違約的風險

而現(xiàn)在的購房者可以對自己能買到房子，有更多想象和更大的選擇空間

如果是去年8月和現(xiàn)在，買同一套房首付的差距在100萬左右，核稅價格的普漲意味著

對于首套剛需來說，你可以入手更高總價，或者面積更大的房子

對于置換客戶來說，也可以置換到品質(zhì)更好的小區(qū)，而不是等價的置換

如今三價合一的放松，給購房者在這個市場的選擇，擠出了更多的空間，同時降低了買房支出成本

關(guān)注這個變化，并不是想輸出類似年底是不是買房好時機的觀點

但可以確定的是，現(xiàn)在一定是多看房的好時機

當核稅價松動了之后，房東對市場更有信心，之前因為三價就低很多房子不掛牌外網(wǎng)不顯示，現(xiàn)在誠意賣的好房源開始多了

現(xiàn)在銀行貸款評估的核稅價，也沒有剛開始的打三五折那么夸張

所以可以建議大家的是，現(xiàn)在核稅價漲、貸款松、房源多

歲末年初這個時間點，真的就是我們可以好好看看盤挑好房的時候

以上為正文，來自喬不絲

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