昨天早上，去外面吃早點(diǎn)，看到水池平臺(tái)有人在整理桌凳，以為是物業(yè)員工，沒(méi)在意；吃完進(jìn)來(lái)，發(fā)現(xiàn)那人還在整理（似乎在擦抹），再仔細(xì)一看，好像是1-1801的業(yè)主龍（？）老師。
這是龍（？）老師整理過(guò)的平臺(tái)桌椅，顯得非常有條理?？上](méi)拍到他整理時(shí)的樣子。近一年來(lái)，小區(qū)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，似乎沒(méi)了方向、沒(méi)了信心。昨天看到這一幕，感覺(jué)情況還沒(méi)有那么糟，業(yè)主仍然是好業(yè)主，只是前段走了彎路，及時(shí)糾正還來(lái)得及。
小區(qū)硬件環(huán)境仍然是婁底首屈一指的，不接受反駁，更不接受自己故意抹黑自己。我注意到，關(guān)心小區(qū)的人不少，但真正了解小區(qū)情況和熟悉小區(qū)管理的人不多。因此，十分有必要先了解一些基本的東西。1.小區(qū)管理模式有哪些：總體上，按現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，小區(qū)普遍采取自治方式，基本上沒(méi)有托管一說(shuō)，因此，不要寄希望于有社區(qū)代管，社區(qū)可以提供指導(dǎo)，但絕無(wú)可能代為管理。自治方式中，又主要有兩種模式，一是業(yè)主自管，二是聘請(qǐng)物業(yè)公司實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。從婁底的現(xiàn)狀看，自管基本上不靠譜，還是聘請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司比較合適。2.小區(qū)管理主要管什么：主要是對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修、管理（這是主要的，按物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般在1塊以上），同時(shí)維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境衛(wèi)生（這是次要的，按物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約3毛錢(qián)）。目前，部分業(yè)主對(duì)這兩個(gè)方面的主次是分不清的，以為保安保潔是主要的，其他是次要的，有些業(yè)主覺(jué)得請(qǐng)幾個(gè)保安保潔就足夠了，這是不了解新老小區(qū)的差異，老舊小區(qū)非高層、無(wú)電梯、無(wú)加壓水泵、無(wú)雙電源、無(wú)全方位監(jiān)控、無(wú)消防控制室、無(wú)防震防雷設(shè)施甚至無(wú)地下排水設(shè)施等，這樣的老舊小區(qū)，確實(shí)只需要幾個(gè)保安、幾個(gè)保潔就夠了。3.物業(yè)管理的范圍有多寬：小區(qū)的物業(yè)分為共有部分和專(zhuān)有部分，專(zhuān)有部分指產(chǎn)權(quán)證書(shū)所載的室內(nèi)部分（包括室內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備），除專(zhuān)有部分外，基本上可以歸結(jié)為共有部分。這里有個(gè)共同的疑問(wèn)，就是架空層的下水管道是共有還是專(zhuān)有？按照建筑常識(shí)，下水管道是從地面開(kāi)始算起，水是往下走的，因此，下層的落水管出問(wèn)題，大概率是上層使用不當(dāng)造成。在實(shí)際管理中，架空層下水管道責(zé)任的劃分是垂直的歸專(zhuān)有，垂直轉(zhuǎn)入橫向或轉(zhuǎn)入大管道后，歸共有。還有，頂樓屋面的地漏孔及頂層落水管道歸共有，也就是說(shuō)，最頂上一層如果有落水管滲漏，由物業(yè)負(fù)責(zé)（業(yè)主刻意破壞的除外）。4.我們小區(qū)共有部位和設(shè)施設(shè)備包括哪些：除了地面看得見(jiàn)的以外，地下主要有給、排水設(shè)施和供電、發(fā)電設(shè)施以及弱電、消防、人防等設(shè)施。目前，地下共有48個(gè)設(shè)備房、6處防空設(shè)施、1處臨時(shí)性的充電設(shè)施。在所有設(shè)施設(shè)備中，涵蓋最廣的是消防設(shè)施，其中救援通道是從公園入口至2、3棟之間的入口，疏散通道除普通的樓梯、走道和室外道路外，地上、地下各個(gè)出入口都是，有個(gè)別業(yè)主不懂這些，在通道里亂堆亂放，這是要特別注意的?？傊?，凡是不屬于專(zhuān)有的，都是共有，比如一些業(yè)主提到的亮化燈。開(kāi)發(fā)商交房以后，小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備都?xì)w共有。個(gè)別業(yè)主說(shuō)到，亮化燈是開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)搞出來(lái)的，我不要。如果這句話(huà)是2016年8月25日（驗(yàn)收備案日）前說(shuō)的，就是一個(gè)好提議，只要大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該撤走。 
 
    
這是地下設(shè)備房及房?jī)?nèi)的一些設(shè)備情況，由于有些房間不能隨便進(jìn)去，故未進(jìn)去拍照
5.業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)是什么關(guān)系：業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，首先是代表業(yè)主大會(huì)，其主要職責(zé)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，因此，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主，準(zhǔn)確地說(shuō)，是代表多數(shù)業(yè)主的共同利益。在小區(qū)管理中，對(duì)于業(yè)主的建議和意見(jiàn)，對(duì)的要采納，但不是不經(jīng)程序就改變業(yè)主大會(huì)的決定，而是應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)決定的框架下改進(jìn)完善。總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主大會(huì)的決定大致有九個(gè)方面，其中最重要、最常用的是三項(xiàng)：一是管理規(guī)約；二是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；三是聘用物業(yè)公司、制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這三項(xiàng)，是小區(qū)管理的基本框架、根本制度、主要事務(wù)，不能說(shuō)變就變，說(shuō)廢就廢，離開(kāi)了這三項(xiàng)，小區(qū)管理就沒(méi)了規(guī)矩，沒(méi)了方向。
業(yè)委會(huì)和物業(yè)之間是聘用方與被聘用方的關(guān)系，業(yè)委會(huì)有權(quán)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定聘用誰(shuí)。在合同存續(xù)期內(nèi)，業(yè)委會(huì)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司履行合同，有權(quán)根據(jù)履約情況提出續(xù)聘或者另聘的提議。業(yè)主可以針對(duì)物業(yè)在管理服務(wù)中存在的問(wèn)題向業(yè)委會(huì)提出續(xù)聘或者另聘的建議，還可以對(duì)業(yè)委會(huì)的履職情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不稱(chēng)職的委員提出罷免意見(jiàn)。一個(gè)小區(qū)，業(yè)主大會(huì)權(quán)力很大，但有點(diǎn)虛，其權(quán)力的運(yùn)行，很大程度上取決于業(yè)委會(huì)的德操和能力，一定程度上取決于多數(shù)業(yè)主的素質(zhì)和水平。一般情況下，業(yè)委會(huì)品德好、能力強(qiáng)，業(yè)主就要少操心，另一方面，業(yè)主素質(zhì)高、水平高，業(yè)委會(huì)也要少操心。怡河園不缺能人、好人，也不缺擔(dān)當(dāng)和勇氣，稍微欠缺的是耐心。
這一年來(lái)，小區(qū)有很多變化，必須感謝第二屆業(yè)委會(huì)的努力與付出當(dāng)前的主要障礙和問(wèn)題是什么？如何解決？
認(rèn)真梳理一年來(lái)的情況，從物業(yè)公司年初提出要多收一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)不肯，業(yè)主不交，到增選業(yè)委會(huì)成員，新業(yè)委力促轉(zhuǎn)供水改直供水，少數(shù)業(yè)主迫不及待私改水表、部分業(yè)主一哄而起拒交物業(yè)費(fèi)，鬧來(lái)鬧去，沒(méi)有抓住主要矛盾，所以一直沒(méi)有解決問(wèn)題。出在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上。這是唯一的共性問(wèn)題，其他都是個(gè)性問(wèn)題。有業(yè)主說(shuō)，轉(zhuǎn)供水是更大的問(wèn)題，其實(shí)，轉(zhuǎn)供水本身一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有，只要物業(yè)不加價(jià)、不無(wú)緣無(wú)故卡水，對(duì)業(yè)主一點(diǎn)影響也沒(méi)有。還有業(yè)主說(shuō)，我家的這個(gè)那個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)有解決，而細(xì)究起來(lái)，這問(wèn)題，那問(wèn)題，千千萬(wàn)萬(wàn)的個(gè)性問(wèn)題，很大一部分都不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的問(wèn)題（大部分是和開(kāi)發(fā)商的矛盾），而目前我們要解決的，不是這些個(gè)性問(wèn)題，而是共性的、屬于物業(yè)管理服務(wù)方面的問(wèn)題。大家想趁此機(jī)會(huì)鬧一鬧，未嘗不可，而要想一股腦解決所有的個(gè)性問(wèn)題，不要寄予任何希望，既不要指望換個(gè)業(yè)委會(huì)能解決，也不要指望換個(gè)物業(yè)能解決。2018年，第一次簽訂的合同載明，小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.15元/平，按時(shí)交費(fèi)的，依十個(gè)月抵十二個(gè)月收取，即實(shí)際1.8元/平。2020年初，合同到期，因疫情影響，業(yè)委會(huì)決定原合同延期一年有效。2021年初，物業(yè)公司提出，員工工資上調(diào)幅度超過(guò)10%，入不敷出，請(qǐng)業(yè)委會(huì)準(zhǔn)許從2021年起多收一個(gè)月，即從實(shí)際1.8提高到1.97。上半年，業(yè)委會(huì)與物業(yè)正式商談了兩次未果。袁主任因工作過(guò)于忙碌，不得不懇請(qǐng)?jiān)鲞x委員并辭去主任一職。在增選過(guò)程中，業(yè)主對(duì)新成員寄予厚望。據(jù)了解，寄予的厚望主要是兩個(gè)，一是換物業(yè)，二是換水表。而這兩個(gè)厚望確實(shí)有點(diǎn)太厚了，任何一個(gè)新成員都難以在短時(shí)間內(nèi)完成。新的業(yè)委會(huì)班子也盡了最大的努力，花自己的錢(qián)，辦大家的事，用私人的時(shí)間，為業(yè)主們服務(wù)。為了改水的事，曾主任跑這跑那，跑了三個(gè)月，才排了個(gè)號(hào)，但是，市委書(shū)記一換，又不曉得要何年何月才有消息。而實(shí)際上，這只是開(kāi)了個(gè)頭，真的要改，還得百分之百業(yè)主簽字，百分之百業(yè)主交錢(qián)，這個(gè)才是真有難度。至于換物業(yè)，怎么換？是交了錢(qián)（欠費(fèi)）再換，還是換了再交錢(qián)（欠費(fèi)）？物業(yè)就像我們請(qǐng)的保姆，現(xiàn)在要打發(fā)她走，工資得結(jié)一結(jié)吧？怎么結(jié)？也許，業(yè)主們會(huì)說(shuō)，先換了再收欠費(fèi)不一樣嗎？想一想，也沒(méi)有不可以的。而實(shí)際上不是那么簡(jiǎn)單的。打個(gè)比方，不針對(duì)任何人，假如有20戶(hù)近十年內(nèi)不打算裝修入住的，欠費(fèi)每戶(hù)5萬(wàn)（這是從2016年算起，到2021年止），你敢墊付他們的100萬(wàn)元欠費(fèi)嗎？事實(shí)上，有心的業(yè)主去11、12棟和洋房區(qū)數(shù)一數(shù)就知道了，目前整個(gè)小區(qū)的入住率雖然達(dá)到了90%，但畢竟還有近50戶(hù)沒(méi)有準(zhǔn)備裝修入住，這筆欠費(fèi)是個(gè)不小的數(shù)目。
但是，并不是說(shuō)物業(yè)就不能換了?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，完全可以換，但不是萬(wàn)不得已，還是不頻繁更換為妥。下面就說(shuō)說(shuō)下一步到底怎么做比較好。第一步，換或者不換，只取決于一件事，就是找個(gè)人幫物業(yè)算算賬，把2021年的賬務(wù)清理一下，看看到底是賺了還是虧了。這是我們做決定的前提。如果心中無(wú)數(shù)，賬算不清，就是磨破嘴皮，也全部是做無(wú)用功。只有把數(shù)算清了，用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，才能談下一步。第二步，盡快把業(yè)委會(huì)的架子搭起來(lái)，不要再內(nèi)卷了。從前段的運(yùn)作情況看，適合當(dāng)業(yè)委會(huì)主任的大有人在，比如一棟的戴望、二棟的袁文彬、三棟的段玉、十棟的曾純、四棟的朱新華，他們都在業(yè)委會(huì)里面熬過(guò)一段時(shí)間了，充個(gè)頭頭腦腦還是勝任的，何況背后還有那么多能人、高人可以作依靠。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，再也不要給業(yè)委會(huì)過(guò)多的壓力，尤其不要?jiǎng)硬粍?dòng)就提議換物業(yè)、換水表，該怎么做，怎么決策，交給業(yè)委會(huì)好了。還有一點(diǎn)，必須提請(qǐng)籌備組注意，就是要修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，改兩條：一條是業(yè)委會(huì)人數(shù)，原來(lái)是固定為9人，現(xiàn)在可以修改為5-11人，即5個(gè)人也可以成立業(yè)委會(huì)；另一條是增加的，就是要把動(dòng)用維修資金的表決方式確定為異議表決，避免每次維修都要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。改了以后，業(yè)委會(huì)做事效率就會(huì)高很多。第三步，業(yè)委會(huì)做決定，交業(yè)主大會(huì)表決。決定無(wú)非是二選一，一是換物業(yè)，二是續(xù)聘。換物業(yè)的話(huà)，一定要把欠賬算清楚，要求那些欠費(fèi)的業(yè)主限期交清，做到不欠一分錢(qián)打發(fā)他走。不換的話(huà)，也要把賬算清，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該調(diào)則調(diào)，不要猶豫，能降下來(lái)固然好，該稍微提上去一點(diǎn)，只要把賬算在明處，相信業(yè)主們也能理解。一句話(huà)，只要決策是公開(kāi)的，經(jīng)得起拷問(wèn)的，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)感謝業(yè)委會(huì)，而對(duì)于那些這也不滿(mǎn)意、那也不滿(mǎn)意的業(yè)主，我們可以暫時(shí)容忍，如果一直不滿(mǎn)意，我們還可以當(dāng)做沒(méi)看見(jiàn)。洋房靠河的一面丑得象70年代的破舊小區(qū)了。小區(qū)的任何事情，一旦沒(méi)人管了，就亂套了。 與別的小區(qū)一對(duì)比，怡河園的檔次就上去了
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