土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。重點應關注的地方:

1.審核征地費用、拆遷費用等實際支出金額與概(預)算是否存在明顯差異、拆遷補償費是否實際發(fā)生；

2.審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對；

3.審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地等相關扣除項目是否符合稅法規(guī)定。

應該如何審核

1.從檢查征地拆遷勘測工作的內(nèi)部控制制度入手，分析查找內(nèi)部控制存在的蒲弱環(huán)節(jié)，主要檢查實物量調(diào)查表是否經(jīng)過建設單位(或者國土資源部門)、勘測機構以及被征收對象三方共同簽字確認，找準審計突破口；

2.可通過實物調(diào)查表資料與土地使用證，房屋產(chǎn)權證、土地承包合同等資料進行比對，分析實物調(diào)查資料與證件、測繪認定、評估認定的相關性和一致性。將拆遷檔案中的每個補償事項對照各類政策、規(guī)定和拆遷方案，重新逐項逐筆審核與復核計算，從而發(fā)現(xiàn)資料中存在的漏洞，生成需進一步審查的審計疑點。特別是在審計拆遷檔案時，需要重點關注拆遷安置協(xié)議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權證與土地證，房屋測繪圖與面積計算、房屋評估報告等事項。在審查檔案時，重點關注拆遷協(xié)議中拆遷安置補償費，房屋搬遷補償費，臨時安署補償費，營業(yè)補償費、無證房及歷史遺留房補償費、房屋裝修補償、附屬設施補償費的計算及認定，當然在審計時間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點的選取重要項目進行審計復核，從而找到審計疑點。將會發(fā)現(xiàn)是否存在虛報征地面積騙取征地補償費的線索；

3.通過審核征地拆遷臺賬資料，核對其登記的房屋用途、性質(zhì)、補償面積是否與證件登記用途或相關證明一致。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些費用計入前期工程費:

1.勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探;

2.規(guī)劃設計費。包括?總體規(guī)劃設計費、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費、施工圖設計費、環(huán)境設計費、售樓中心設計費;

3.地形圖測繪費;

4.開發(fā)項目可行性編制費;

5.開發(fā)土地平整;

6.開發(fā)土地清運費;

7.回填土費用;

8.放線費;

9.三通一平?包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路;

10.開發(fā)場地圍墻工程;

11.地基檢測費;

12.人防異地建設費;

13.城市基礎配套費和綠化費;

14.墻改專項費;

15.招標代理費、服務費、公證費;

16.質(zhì)量監(jiān)督費;

17.合同鑒證費;

18.公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用;

19.廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;

20.項目整體性批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費;

21.勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等;

22.臨時設施費金:工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內(nèi)的資產(chǎn);

23.預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用;

24.包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

審核時應重點關注:

1.審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常;

2.審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除;

3.是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務費用記入前期工程費;

4.多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。

應當包括下列內(nèi)容:

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。公共配套設施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。具體來講，房企開發(fā)項目配套設施包括:居委會用房、派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務設施等等公共配套設施費。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十四條規(guī)定:“審核公共配套設施費時應當重點關注:公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況?！?/p>

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理:建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

審核時應重點關注:

1.審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目；

3.審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用；

4.審核各項基礎設施費和穗公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用；

6.審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用；

7.獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；

8.審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤；

9.各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定；

10.公共配套設施的界定是否準確、產(chǎn)權是否明確、是否真實發(fā)生、有無預提情況；

11.是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務費用記入公共配套設施費。

應當包括下列內(nèi)容:

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

1.出包方式

重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù):

①從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

②實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2.自營方式

重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理；

3.發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

4.自購建材費用是否重復扣除；

5.單位定額成本是否存在異常；

6.自行施工建設有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；

7.是否取得項目所在地稅務機關監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。

應當包括下列內(nèi)容:

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

1.審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目源；

3.審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；

4.審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5.審核是否將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費、銷售費用、財務費用等期間費用記入開發(fā)間接費用；

6.審核有無預提的開發(fā)間接費用；

7.審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；

8.在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。