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作者：楊國紅律師 【案情簡介】 2016年8月10日，甲、乙與A公司簽訂《商品房買賣合同》，房屋總價(jià)964369.98元。合同約定，在2016年10月31日前交房，逾期交房的，每天按照總房價(jià)的萬分之五支付違約金。2018年5月5日，甲、乙與A公司交接房屋。 2019年2月13，甲、乙起訴A公司，請求判令支付逾期交房違約金256522元。（已付購房款964369.98元×違約金日萬分之五×532天，自2016年11月1日至2018年4月17日）。 【代理意見】 根據(jù)合同約定，房屋已在2016年9月30日經(jīng)過五方驗(yàn)收通過，被告也在2016年12月通知原告辦理了入住手續(xù)。2016年11月1日至2016年12月存在的逾期交房情況，被告予以認(rèn)可。但合同并未明確約定出賣人逾期不超過90日是否存在違約責(zé)任，也沒有約定違約金按何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對該部分被告認(rèn)為應(yīng)按照相關(guān)司法解釋予以確定。2016年12月以后原告主張的違約金被告不予認(rèn)可。僅就合同約定而言，違約金存在過高的情形，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。原告遲遲未辦理入住手續(xù)，是因?yàn)樵嬉蟊桓嫱黄破矫鎴D的設(shè)計(jì)，為其打通地下室的門洞及通往門外花園的通道。 【判決結(jié)果】 一、被告A公司支付原告甲、乙違約金29517.65元； 二、駁回原告甲、乙的其他訴訟請求。 【裁判要旨】 A公司主張違約金過高，符合法律規(guī)定，本院依法予以調(diào)整。因本案中無法確認(rèn)甲、乙確系存在實(shí)際的違約損失，故本院采信原告主張的已付購房款利息損失，參照2016年中國人民銀行二年期定期存款利率2.1%，按已付購房款本金964369.98元，從2016年11月1日至2018年4月17日，計(jì)算532天，應(yīng)當(dāng)為29517.65元，本院調(diào)整違約金為29517.65元，就原告主張合理部分請求予以支持。 【案例評(píng)析及建議】 本案原告起訴256522元，實(shí)際只支29517.65元。二審期間，原告被迫撤回了上訴和起訴。 本案約定的違約金較高，但是原告并未提供任何證據(jù)證明逾期交房造成的損失，并且當(dāng)庭表示逾期交房期間尚有其他住處。我作為被告代理人，主張違約金過高應(yīng)該調(diào)整，法院認(rèn)可并同意調(diào)整違約金。最后，法院按照已付房款的存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。 此類糾紛中，如果約定的違約金較高，建議業(yè)主在起訴時(shí)同時(shí)提供逾期交房造成的損失證據(jù)。比如：租房租金、裝修成本上漲差價(jià)等損失。如果不能舉證實(shí)際遭受的損失，法院可能不會(huì)按照合同約定的違約金判決。 另外，大多數(shù)案件中，開發(fā)商往往會(huì)約定非常低的違約金，很多業(yè)主嫌麻煩，即使案子贏了實(shí)際也沒多少錢，選擇繼續(xù)忍讓，反而縱容了開發(fā)商逾期交房的違約行為。此時(shí)，業(yè)主應(yīng)該注意搜集開發(fā)商逾期交房造成的損失證據(jù)，可以在訴訟中主張上調(diào)過低的違約金或者直接請求開發(fā)商賠償損失。 開發(fā)商逾期交房，往往涉及業(yè)主較多，少則數(shù)百戶，多則上千戶。今年我在接待一次咨詢時(shí)，成都某小區(qū)存在四百多位業(yè)主，開發(fā)商逾期交房五個(gè)多月，業(yè)主準(zhǔn)備依法維權(quán)。經(jīng)過分析，我建議先找開發(fā)商談判賠償問題。如果談判不成，先由個(gè)別業(yè)主起訴，獲得案件判決后業(yè)主集體找開發(fā)商談判。一旦開發(fā)商敗訴，其他業(yè)主不用起訴，開發(fā)商出于減少影響考慮，和解的可能性也很大。如果四百多戶業(yè)主同時(shí)起訴，業(yè)主、開發(fā)商、法院，都會(huì)面臨較大的案件壓力，反而不利于案件的順利解決。一旦起訴人數(shù)過多，可能會(huì)嚴(yán)重影響開發(fā)商的聲譽(yù)，業(yè)主畢竟也是要在入住的，訴訟過多對房產(chǎn)的價(jià)值和品牌也會(huì)有一定的負(fù)面影響，激化矛盾后不利于解決問題。 |
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