核心就在于：

　　財稅〔2016〕43號

　　解答：預收賬款≠預售收入

　　財稅〔2016〕43號明確了營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)均不含增值稅，沒有說明企業(yè)所得稅收入是否含增值稅。

　　但《增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，銷售額為納稅人發(fā)生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。同時，《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

　　企業(yè)所得稅講的是收入的概念，增值稅是價外稅，收入是不含增值稅的。從國家對非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的規(guī)定中也可看出這點。

　　《國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點中非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第9號）規(guī)定，“營改增”試點中的非居民企業(yè)，取得企業(yè)所得稅法第三條第三項規(guī)定的所得，在計算繳納企業(yè)所得稅時，應以不含增值稅的收入全額作為應納稅所得額。

　　因此

　　企業(yè)所得稅收入是不含增值稅的。

　　另外，從國稅發(fā)[2009]31號文可以看出，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》或《預售合同》取得款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，區(qū)別只是完工產(chǎn)品收入和未完工產(chǎn)品收入而已。

　　北京國稅在2016年度匯算清繳政策宣講時也是特別明確以不含稅收入作為計算預計毛利率的基數(shù)。

　　因此，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家稅務總局尚未明確。

　　再看看，國稅發(fā)[2009]31號第九條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　我們在開發(fā)產(chǎn)品完工后計算此前銷售收入的實際毛利額，怎么計算？

　　“是不是用預收款÷（1＋11％或者5％）呢？”

　　寧波國稅2016年企業(yè)所得稅匯繳政策書面解答中明確：

　　“房地產(chǎn)企業(yè)計算預計利潤時，銷售未完工產(chǎn)品收入以不含稅額計收入。一般納稅人選擇簡易征收及小規(guī)模納稅人，其銷售未完工產(chǎn)品收入計收入額的計算方法是

　　“銷售未完工產(chǎn)品收入/1.05”；

　　一般納稅人選擇一般計稅方法的，

　　其預收款計收入額的計算方法是“銷售未完工產(chǎn)品收入/1.11”。

　　因此，按預計計稅毛利率計算預計毛利額的預售收入是不含增值稅的預收賬款。計算公式應為：預售收入=預收款÷（1＋11％或者5％）

　　不同于土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。