【原】城事|七寶與莘莊交界處的這個(gè)商圈，不知不覺(jué)中實(shí)力已不容小覷

天袁地訪 2021-12-19

展開(kāi)全文

城事第160期

在許多閔行區(qū)居民傳統(tǒng)的認(rèn)知里，七寶的傳統(tǒng)商業(yè)中心位于漕寶路七莘路附近，包括七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、匯寶、寶龍廣場(chǎng)以及連成一片的七寶老街區(qū)域。

七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)

而莘莊的商業(yè)中心，莘莊地區(qū)的居民普遍認(rèn)為以仲盛世界商城和凱德閔行廣場(chǎng)（龍之夢(mèng)）為中心，各自統(tǒng)領(lǐng)鐵路以南和以北。

仲盛世界商城中庭

從韜光養(yǎng)晦，到顯山露水

近年來(lái)，七寶與莘莊交界之處，以七莘路地鐵站為核心的七莘路商圈日漸成熟，隨著一些商業(yè)載體的開(kāi)業(yè)，周邊項(xiàng)目開(kāi)工帶來(lái)的客流預(yù)期的上升，這一商圈已經(jīng)不能再繼續(xù)低調(diào)下去了，其實(shí)力已經(jīng)不容小覷。

七莘路商圈位于顧戴路七莘路交叉口附近，往南是維璟印象城和在建的中鐵華東總部，往北是在建的平金中心，越過(guò)七寶與莘莊的鎮(zhèn)界——廟橋港，則是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的七莘紅點(diǎn)城、財(cái)富108廣場(chǎng)。

放十年之前，七寶和莘莊兩鎮(zhèn)的居民都覺(jué)得此處是“兩頭不著邊”的冷清地帶，顧戴路上貨車遠(yuǎn)多于客車，顧戴路南側(cè)則是駕校練車的絕佳場(chǎng)所；而十年之后，這里已經(jīng)成為七寶與莘莊變化最大、發(fā)展最快的地區(qū)之一。

12號(hào)線七莘路站

先來(lái)看廟橋港以北的七寶，以七莘紅點(diǎn)城為例。

七莘紅點(diǎn)城今年10月開(kāi)了一家盒馬X會(huì)員店。盒馬X會(huì)員店的模式和Costco和山姆類似，倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)、收會(huì)員年費(fèi)，只賣大約1500個(gè)不同規(guī)格的商品（SKU），大規(guī)格包裝，零售價(jià)更有競(jìng)爭(zhēng)力。會(huì)員店的核心價(jià)值是，用最好的商品、同等品質(zhì)商品最優(yōu)的價(jià)格來(lái)服務(wù)付費(fèi)會(huì)員。X會(huì)員店相比盒馬鮮生普通店面積更大，配送半徑也更大。

而在七莘紅點(diǎn)城內(nèi)，知名電影院、知名火鍋店、知名電商線下倉(cāng)均已布局，隨著紅點(diǎn)城西側(cè)商務(wù)樓宇的逐漸啟用，紅點(diǎn)城靠七莘路側(cè)的商業(yè)綜合體內(nèi)商家的客流也愈發(fā)增加。

七莘紅點(diǎn)城盒馬X會(huì)員店

再來(lái)看廟橋港以南的莘莊，與七莘紅點(diǎn)城隔小河而望的平金中心正在有條不紊地施工之中，由平安和金地集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的這一項(xiàng)目，除了西側(cè)的商辦之外，面朝七莘路與顧戴路的界面，同樣有不小面積的商業(yè)體量。

令人感到幾年來(lái)變化最大的，還是要數(shù)維璟印象城。雖然從2017年5月開(kāi)業(yè)以來(lái)先后叫過(guò)怡豐城、維璟廣場(chǎng)和現(xiàn)在的維璟印象城三個(gè)名字，但這個(gè)商業(yè)綜合體的人氣4年多以來(lái)逐步提升，人氣與零售額位居閔行區(qū)前列。

職住平衡，以商養(yǎng)商

七莘路商圈的客流為何能一步一步起來(lái)呢？

我們不妨從仲盛世界商城與維璟印象城的客流對(duì)比來(lái)分析。

在工作日的晚上和周末，仲盛世界商城的客流是不少的，而工作日的白天，尤其是工作日中午，仲盛世界商城的客流并不太多，差異十分顯著。

我們?cè)賮?lái)看維璟印象城，工作日的中午，維璟印象城的不少餐館、飯店往往人滿為患，而在工作日的晚上以及周末，也有部分居住在周邊的家庭客流進(jìn)行支撐。

維璟印象城工作日的客流，白領(lǐng)是主力

這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題？

職住平衡對(duì)外環(huán)之外一個(gè)商業(yè)綜合體客流基本盤的支撐。

維璟印象城的12萬(wàn)平方米的零售商業(yè)體量不足27萬(wàn)方仲盛世界商城的一半，但其人氣和零售額的坪效高于仲盛。

仲盛世界商城目前的客流，因?yàn)橹苓叢o(wú)大體量的就業(yè)載體，以服務(wù)居住在此的居民為主，偏社區(qū)化。原因是因?yàn)檩非f地鐵南廣場(chǎng)區(qū)域，以及周邊的春申居住區(qū)等都是莘莊較為典型的“臥城”區(qū)域，只能以服務(wù)“住”的這一基本盤為主，服務(wù)“職”的比例非常低。這一現(xiàn)象，可能要等天薈建成之后才能有所改善。

來(lái)看維璟印象城，莘莊商務(wù)區(qū)以及七寶南部地區(qū)工作的白領(lǐng)是維璟印象城在“職”這一方面的支撐，工作日的午餐、商務(wù)宴請(qǐng)、咖啡茶歇……這些與就業(yè)場(chǎng)景息息相關(guān)，讓這一商業(yè)綜合體并沒(méi)有像仲盛受到“臥城”效應(yīng)的困擾。而得益于早年豐樹(shù)集團(tuán)的規(guī)劃，維璟印象城與西側(cè)的商務(wù)樓宇之間可以通過(guò)天橋無(wú)縫銜接，這更讓這一商業(yè)綜合體在服務(wù)“職”這塊顯得游刃有余。

天橋?qū)τ谏剔k與商業(yè)之間的無(wú)縫銜接比較突出

而在工作日的晚間，除了莘莊商務(wù)區(qū)可能加班還需要繼續(xù)吃晚飯的白領(lǐng)，大量在中心城區(qū)就業(yè)的莘莊、七寶地區(qū)通勤人群通過(guò)七莘路站回家，部分人群也會(huì)順道在維璟印象城購(gòu)買一些東西回家。周末，維璟和仲盛差不多，都有看電影、逛超市、親子教育、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)健身這樣的目的性消費(fèi)帶來(lái)的客流。這些都是在“住”這一方面的支撐。

不管名字怎么變，維璟印象城的屋頂兒童樂(lè)園，圖片來(lái)自大眾點(diǎn)評(píng)

而實(shí)際上，七莘路站周邊的職住配比，在考出注冊(cè)規(guī)劃師資格的袁童鞋看來(lái)是合理的。

除了莘莊商務(wù)區(qū)不斷建造中的包括中鐵華東總部、平金這樣體現(xiàn)“職”的商辦之外，還有已經(jīng)在建的莘至城這樣的租賃房，加之七莘路東側(cè)皇都花園、水清圣淘沙、蓼花汀花園、富麗公寓、黎安新村等多樣化的社區(qū)，在“住”的方面同樣有著深厚的基本盤。

職住平衡就像兩條腿走路，工作日中午的生意，靠就業(yè)人群，以商辦養(yǎng)商業(yè)；而工作日晚間及周末，靠居住人群，服務(wù)社區(qū)。這樣的客流基本盤是相對(duì)穩(wěn)固的。

七莘攜手，資源共享

常常有讀者在七莘路地鐵站分不清楚這里到底是莘莊還是七寶。

七莘路站整體實(shí)際上都在莘莊的地界。

除了一些長(zhǎng)居于此或者天袁地訪的讀者了解廟橋港才是七寶與莘莊的鎮(zhèn)界之外，很多人會(huì)誤以為顧戴路是七寶與莘莊之間的鎮(zhèn)界。

不過(guò)，分不清楚彼此其實(shí)是一件好事，說(shuō)明七寶與莘莊在七莘路站周邊的功能已經(jīng)融合得比較好，尤其是商業(yè)和商辦這塊，并能夠?qū)崿F(xiàn)一些資源的共享。

七寶北側(cè)受制于機(jī)場(chǎng)限高，將最高的一些樓均布局在南部與莘莊交界處

七寶受制于虹橋機(jī)場(chǎng)的凈空要求，北側(cè)的建筑高度和容積率有較大的限制，包括萬(wàn)科、寶龍城、文化公園西側(cè)的上報(bào)傳媒谷都是如此。七寶要想發(fā)展一些高容積率、大體量的建筑，只能往南靠，往與莘莊的邊界這邊靠。因此，財(cái)富108廣場(chǎng)、七莘紅點(diǎn)城這樣建筑高度相對(duì)“冠絕七寶”的建筑都在中誼路以南，直至廟橋港邊上的七莘紅點(diǎn)城。

而在廟橋港這一側(cè)，則是莘莊近年來(lái)一直重點(diǎn)打造的莘莊商務(wù)區(qū)，186萬(wàn)方的規(guī)模，一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目的完工，逐步將藍(lán)圖轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。不僅僅是商務(wù)商辦項(xiàng)目以及租賃住房，包括閔行區(qū)行政服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)也開(kāi)始往莘莊商務(wù)區(qū)集聚。