經(jīng)過一年多的折騰，魯先生終于拿到了新房鑰匙，其實(shí)房屋手續(xù)齊全，魯先生在一年前也可入住，但當(dāng)聽說物業(yè)公司讓其先交物業(yè)費(fèi)再交付新房鑰匙時，魯先生覺得有些奇怪，“還沒驗(yàn)收房屋，沒住進(jìn)新房，為啥讓我先交物業(yè)費(fèi)？ ”魯先生將開發(fā)商起訴至法院，經(jīng)過一審判決二審調(diào)解之后，魯先生算是維權(quán)成功：拿到鑰匙，免兩年物業(yè)費(fèi)，還獲贈一個車位，開發(fā)商賠償總額度達(dá)到了10萬元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買房者像魯先生這樣的遭遇不在少數(shù)，但因?yàn)榕侣闊?、急住房等原因，絕大多數(shù)買房者沒有走法律途徑維權(quán)。

    遭遇拿鑰匙先繳物業(yè)費(fèi)

    魯先生經(jīng)營一家個體公司，2011年年底在嶗山區(qū)看中了一個樓盤，覺得位置、開發(fā)商都還不錯，于是支付了房屋總價款100多萬元。魯先生同開發(fā)商簽訂的購房合同約定2012年下半年交房，如果出現(xiàn)逾期交房，開發(fā)商將向魯先生每天支付房價款的萬分之一違約金，直到順利交房為止。到了交房日，魯先生收到了通知到小區(qū)領(lǐng)房屋鑰匙，并進(jìn)行驗(yàn)房，準(zhǔn)備入住。

    辦理手續(xù)時魯先生拿到了一份《入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》，上面注明交房手續(xù)為：入住接待處、物業(yè)公司收費(fèi)處、簽約資料收發(fā)處、房屋查驗(yàn)處進(jìn)行驗(yàn)收。可魯先生剛辦完第一個手續(xù)，正準(zhǔn)備辦理物業(yè)收費(fèi)時發(fā)現(xiàn)了問題，房屋還沒驗(yàn)收入住，為何要先交物業(yè)費(fèi)。據(jù)魯先生說，他發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的名字與開發(fā)商名稱中兩個字是一樣的，經(jīng)打聽物業(yè)公司正是開發(fā)商下屬的。 “我當(dāng)時和他們詢問這個問題，工作人員說公司就是這么規(guī)定的，不交三個月1000多元的物業(yè)費(fèi)，不能拿鑰匙?！濒斚壬?dāng)即放棄拿鑰匙，在與開發(fā)商及物業(yè)公司多次協(xié)商無果后，將開發(fā)商起訴至法院，要求開發(fā)商立即交房，并支付相應(yīng)的違約金。

    審理一審判開發(fā)商敗訴

    庭審時開發(fā)商稱，當(dāng)時已經(jīng)通知魯先生去收房，是他自己拒絕接收房屋，甚至懷疑房屋質(zhì)量有問題，現(xiàn)在無法入住應(yīng)當(dāng)由他自己來承擔(dān)。同時在庭審期間，開發(fā)商還提交了幾份房屋交付驗(yàn)收表，證明再給其他業(yè)戶辦理入住手續(xù)時，并沒有按照先繳物業(yè)費(fèi)再給房屋的程序。

    一審法院審理認(rèn)為，魯先生與開發(fā)商簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效，具有法律約束力，現(xiàn)在魯先生已經(jīng)按照合同約定支付了房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)交付房屋。開發(fā)商稱魯先生懷疑房屋有問題才拒絕接收，沒有相關(guān)證據(jù)予以作證，法院不予采信，而開發(fā)商提交了其他住戶沒有辦理物業(yè)費(fèi)即入住小區(qū)的相關(guān)材料，與本案無關(guān)。法院認(rèn)為，房屋不能交付是開發(fā)商的問題。法院一審判決，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并支付魯先生部分違約金1.8萬元。

    一審宣判后，雙方均不服，上訴至市中級人民法院，其中魯先生認(rèn)為違約金的數(shù)額過低。

    調(diào)解開發(fā)商賠償10萬元

    昨天記者聯(lián)系了魯先生的代理律師，律師介紹，整個案件持續(xù)的時間較長，在一審?fù)徠陂g，法官曾試圖介入調(diào)解。 “當(dāng)時開發(fā)商的態(tài)度比較強(qiáng)硬，而且出現(xiàn)了一個比較有趣的現(xiàn)象，開發(fā)商不認(rèn)同存在先繳物業(yè)費(fèi)再給鑰匙的現(xiàn)狀，如果這樣的話，當(dāng)即把鑰匙給業(yè)主一切就都完結(jié)了，可開發(fā)商也沒有這么做，甚至還向我們說'你們肯定打不贏’官司，魯先生也是別著一股勁，想和開發(fā)商'斗斗法’。 ”

    市中院對案件判決之前先對雙方進(jìn)行了調(diào)解，讓魯先生和代理律師意外的是，開發(fā)商轉(zhuǎn)變了態(tài)度，愿意對魯先生進(jìn)行賠償，賠償總額度達(dá)到了10萬元。這10萬元當(dāng)中包括魯先生兩年的物業(yè)費(fèi)、家中實(shí)際房屋面積大于購買房屋面積的房款以及地下價值7萬元的車位一個。案件到此塵埃落定。

    律師告訴記者，據(jù)他了解，開發(fā)商在青島有眾多樓盤，而且根據(jù)現(xiàn)在青島的相關(guān)規(guī)定，沒有交房之前讓業(yè)主繳物業(yè)費(fèi)，本身就是違規(guī)行為。 “開發(fā)商擔(dān)心二審也贏不了，到時這一情況向社會公開之后，會引起大量的訴訟及維權(quán)，因此這才同意私下和解。 ”

    律師解讀

    這個案例有典型意義

    根據(jù) 《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。 ”山東齊海律師事務(wù)所律師牛紅巖介紹，不少買房人有和魯先生同樣的遭遇，但是真正維權(quán)的并不多。 “有的買房者等著趕緊入住，還有的怕麻煩，不愿為了一紙判決等幾個月甚至半年多時間，而且訴訟成本較高，即使勝訴也只是可以先拿鑰匙，物業(yè)費(fèi)還是要繳。 ”

    牛紅巖說，商品房預(yù)售合同和物業(yè)管理合同，是兩個完全不同的法律關(guān)系，只要買房者履行了商品房預(yù)售合同約定的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按時向原告交付房屋，這和物業(yè)管理合同沒有任何關(guān)系。 “市民在購買房屋時，要明確兩份合同上的內(nèi)容。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)問題，可以向主管部門舉報(bào)投訴。 ”

    市民：很多人有這種遭遇

    準(zhǔn)備入住新房時，被物業(yè)公司告知想拿到鑰匙就要先繳三個月或者半年的物業(yè)費(fèi)，對于不少買房者來說，都遇到過類似的霸王條款，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況多是來自信譽(yù)或者口碑不錯的大開發(fā)商。

    宋女士在開發(fā)區(qū)購買了一套房子，今年3月辦理入住手續(xù)，辦手續(xù)時也拿到了一份同魯先生一樣的順序單，單據(jù)上也是讓她先繳物業(yè)費(fèi)，再給她鑰匙。 “當(dāng)時我繳了三個月的物業(yè)費(fèi)，大約是400元左右，錢很少，也沒有在意。 ”除了交物業(yè)費(fèi)之外，宋女士按照物業(yè)公司給的程序單，在沒見到房子的時候簽訂了房屋驗(yàn)收單?？僧?dāng)宋女士拿到鑰匙進(jìn)入新家一看，嚇了一跳，整個屋頂漏水嚴(yán)重，但是卻找不到漏水點(diǎn)。宋女士與開發(fā)商與物業(yè)協(xié)商，他們答應(yīng)幫忙處理。過了一個月后，房屋整修完畢，宋女士找物業(yè)公司協(xié)商，要把修房的一個月物業(yè)費(fèi)免掉?！岸疾环先胱l件，我也沒進(jìn)去住，還要跟我收費(fèi)，我覺得不太合理。 ”現(xiàn)在又過了一個月，對于宋女士的提議，物業(yè)公司遲遲沒有回復(fù)，但卻通知她，讓她準(zhǔn)備3個月之后的物業(yè)費(fèi)。

    李先生在收房的時候，同樣被霸王條款“絆倒了”。李先生在市北區(qū)購買了一套房子，除了戶型之外，李先生也是奔著開發(fā)商的信譽(yù)去的。簽訂購房合同時，開發(fā)商答應(yīng)免收他一年的物業(yè)費(fèi)。今年9月份李先生準(zhǔn)備入住，辦理入住手續(xù)時雖然沒有預(yù)繳物業(yè)費(fèi)，但卻被要求先簽房屋驗(yàn)收單。簽訂驗(yàn)收單后進(jìn)入新房時，發(fā)現(xiàn)房子也出現(xiàn)了漏水的情況，“我問了問其他鄰居，也都有這樣的情況，后來我們了解發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商可能沒做放水試驗(yàn)。 ”李先生多次和鄰居找開發(fā)商協(xié)商，但一直沒有得到明確答復(fù)。

    開發(fā)商：和物業(yè)費(fèi)難收有關(guān)

    劉女士在一家房地產(chǎn)公司從事銷售策劃類工作，她告訴記者，在新盤項(xiàng)目中，先收取物業(yè)費(fèi)再把鑰匙交給業(yè)主，這一情況十分普遍，究其原因，和物業(yè)費(fèi)難收有關(guān)。 “我們曾經(jīng)做過調(diào)查，新房物業(yè)費(fèi)收取比率大約在60%-70%左右，隨著房屋時限越來越長，物業(yè)費(fèi)收取也很有難度?！睂τ跒楹螛I(yè)主不愿繳物業(yè)費(fèi)，劉女士說可能有兩個原因。 “首先的確是小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好，沒有達(dá)到業(yè)主的要求，業(yè)主自然不愿繳物業(yè)費(fèi)；還有種情況，業(yè)主不認(rèn)為小區(qū)環(huán)境好管理好和物業(yè)公司有關(guān)，甚至認(rèn)為物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)提供服務(wù)，如果業(yè)主委員會沒有發(fā)揮好相關(guān)的作用，可能使得小區(qū)居民與物業(yè)的矛盾一直存在下去。 ”

    劉女士說，由于物業(yè)費(fèi)難收，導(dǎo)致越來越多的物業(yè)公司在賠錢干活。 “現(xiàn)在一些成熟的開發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，雖然也都在賠錢，但這些開發(fā)商往往把物業(yè)公司作為推銷房屋的一種手段，比如物業(yè)公司推出五星級居家服務(wù)，甚至還有配套食堂、超市等，雖然也在賠錢，但卻變相給開發(fā)商打了廣告，讓更多的人通過好的物業(yè)服務(wù)選擇所屬的開發(fā)商，同樣開發(fā)商也能從多元的物業(yè)服務(wù)中，尋找更多的贏利點(diǎn)?！保ㄓ浾?王婷）