小區(qū)房屋居住使用多年后，電梯就容易出現(xiàn)老化問題，時常會有零件損壞需要維修，而保修期過后廠家就不會再承擔維修費用。為此，小區(qū)物業(yè)和業(yè)主經(jīng)常會因為電梯維修問題產(chǎn)生糾紛，那么在法律上這筆費用究竟應(yīng)當由誰負擔呢？

一、電梯的損壞程度如果沒有達到大修、中修，相關(guān)維修費用應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司負擔

《福建省物業(yè)管理條例》第三十七條  物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護以及車位（庫）、電梯、變配電房、發(fā)電機房、消防設(shè)施的日常安全管理；

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條  實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：……2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；……。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)事項中包括了電梯的日常安全管理，因此電梯的日常維護工作應(yīng)當由物業(yè)公司進行。而電梯屬于共有設(shè)施設(shè)備，按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本中已經(jīng)包括了共有設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，只有共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用才不屬于物業(yè)服務(wù)成本。因此電梯日常維護維修工作的費用應(yīng)由物業(yè)公司負擔。值得一提的是，雖然《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》界定了大、中、小三修，但并沒有明確標準，目前實踐中主要是參照《中央國家機關(guān)辦公用房維修標準》（國管房地[2004]85號，2004年4月24日印發(fā)）進行判斷。

《中央國家機關(guān)辦公用房維修標準》第9章規(guī)定了電梯系統(tǒng)的檢查、評定與維修，其中9.3.1條詳細規(guī)定了電梯的日常維修（即小修）與大中修的定義。概括而言，日常維修主要是指電梯日常的清潔、清洗、更換非安全類零部件等；大中修則主要是指對電梯安全部件組件或重要部位乃至全系統(tǒng)進行的修理、改裝、更換、更新或重新施工，以及設(shè)備或系統(tǒng)等附屬設(shè)施的修理與更換。但《中央國家機關(guān)辦公用房維修標準》亦未明確列明電梯中的哪些部件屬于非安全類零件哪些屬于安全部件組件和重要部位。因此在實踐如果發(fā)生爭議，各方亦需要通過具體損害的零部件以及價格判斷電梯損壞的等級。

二、電梯損壞程度如果達到大修、中修，應(yīng)由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤費用

如上所述，電梯的大修、中修和更新、改造費用不屬于物業(yè)服務(wù)成本，應(yīng)當由專項維修資金負擔相關(guān)費用。

《住宅專項維修資金管理辦法》第三條  本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

 第二十條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

按照上述規(guī)定，如果電梯是大修、中修，則電梯的維修費用應(yīng)由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，如業(yè)主拒絕支付費用，物業(yè)公司在先行支付后可向業(yè)主追償。

相關(guān)案例：北京市昌平區(qū)人民法院(2014)昌民初字第5146號民事判決，法院認為：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。本案中，已經(jīng)交納過專項維修資金的業(yè)主，其在此次電梯維修中，由北京市住房資金管理中心通過銀行轉(zhuǎn)賬支付專項維修資金，個人不必再支付專項維修資金。而崔寶紅沒有交納專項維修資金，這導致北京市住房資金管理中心在向岳興物業(yè)公司撥付款項時的數(shù)額少于1號樓9單元建筑物總面積所對應(yīng)的預算總額。崔寶紅作為寧馨苑小區(qū)的業(yè)主，在電梯維修工程中是受益人，而岳興物業(yè)公司代為墊付了電梯維修費用，故岳興物業(yè)公司要求崔寶紅給付電梯維修資金1745.93元的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，本院予以支持。

三、物業(yè)服務(wù)公司使用專項維修資金應(yīng)當按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定程序通過業(yè)主委員會審批

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；……

按照上述規(guī)定，電梯損壞后應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)公司提出使用方案，之后交由業(yè)主委員會審批使用方案，通過之后方可動用專項維修資金，如物業(yè)服務(wù)公司擅自動用，業(yè)主可要求其承擔其相應(yīng)責任。

相關(guān)案例：甘肅省張掖市甘州區(qū)人民法院 (2020)甘0702民初6684號民事判決，法院認為：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費中包含公共設(shè)施設(shè)備的運行維護費，即電梯電費和電梯維護費等。本案被告有紅物業(yè)公司向原告收取500元裝修期間使用電梯費的行為既未經(jīng)過小區(qū)業(yè)主集體同意,也沒有經(jīng)當?shù)匚飪r部門批準同意,被告有紅物業(yè)公司亦未提交證據(jù)證明其申報的物業(yè)費中具體所含的項目類別，故本院依法認定被告有紅物業(yè)公司在業(yè)主裝修使用電梯期間額外收取費用,屬于重復收費的行為,損害了原告的合法權(quán)益,應(yīng)由被告有紅物業(yè)公司向原告退還收取的裝修期間使用電梯的電費500元。很多人覺得他們在思考，而實際上他們只是在重新整理自己的偏見

蔡思斌

2021年9月9日

菜驢雜錄：

很多人覺得他們在思考，而實際上他們只是在重新整理自己的偏見。

                                                  ——威廉·詹姆斯

蔡思斌，執(zhí)業(yè)逾二十年，錦天城福州律師事務(wù)所合伙人

排版：林俊鋒