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一.原告訴稱 王一、劉二上訴請求：1、依法撤銷民事判決書;2、依法改判駁回被上訴人的訴訟請求;3、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。未辦理過戶登記手續(xù)不發(fā)生物權(quán)變動的效力，被上訴人依法不能善意取得房屋及土地所有權(quán)，不能排除強制執(zhí)行。 二.被告辯稱 劉三辯稱，一、被上訴人與原審第三人簽訂的《意向書》其性質(zhì)為商品房買賣合同,涉案商品房是被上訴人為居住使用目的而進(jìn)行的購買。 1、從《意向書》約定內(nèi)容看,買賣雙方對意向房屋的具體位置、具體單元樓號面積單價、總價等房屋基本狀況、契稅、維修基金及違約責(zé)任等都進(jìn)行了明確的約定,結(jié)合《房屋頂賬協(xié)議》關(guān)于房屋交付等內(nèi)容,完全具備商品房買賣合同的必備條款,具有商品房買賣合同的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方之間系對涉案房屋達(dá)成的買賣合同。 2、《房屋頂賬協(xié)議》是原審第三人與施工隊以簽訂,《意向書》是原審第三人與劉三簽訂。按照上訴人慣用常理來分析,若以房抵債,不是購房居住,只簽訂房屋抵債協(xié)議抵債即可,無需簽訂意向書。若非其目的是購房居住,頂賬房一般都不會留下自己居住，再轉(zhuǎn)手賣給他人或抵給他人實現(xiàn)債權(quán),這才是真正意義上的以房抵債。 3、本案中,被上訴人與原第三人簽訂的《意向書》,簽訂目的是購房居住。意向書第三條和第四條約定“甲方為方保留所認(rèn)購房屋,并保證該意向房屋價格不變動”、“甲方有權(quán)收回方所認(rèn)購房源另行銷售,甲方嚴(yán)格要求答辯人對涉案房屋的購買意向,否則甲方有權(quán)另行銷售售房屋”。 4、被上訴人與原審第三人簽訂的《意向書》實質(zhì)是商品房買賣合同,被上訴人用劉三施工隊部分工程款支付全部房款不違反法律的強制性規(guī)定,不能因購房款的來源而否定雙方之間房屋買賣的意識表示,更不能簡單的認(rèn)為用工程款支付房款就一定是以房抵債。 三、本院查明 住宅樓系第三人a公司開發(fā)建設(shè)的商品房項目，所屬地塊土地使用權(quán)由第三人a公司以出讓方式取得。第三人a公司于2013年1月10日向被告劉二、王一借款600萬元，并約定以a公司開發(fā)的多套商品房通過網(wǎng)簽備案形式提供抵押擔(dān)保，其中包含譚四于2013年1月10日與第三人a公司簽訂的《商品房買賣合同》中約定的(房，該套商品房約定總價款為580210元，同時在登記機構(gòu)辦理了商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記。原告劉三在a公司景觀綠化工程中承接了綠化景觀項目，第三人a公司(甲方)與劉三綠化施工隊(乙方)于2014年9月1日簽訂《房屋頂賬協(xié)議》，約定按雙方簽訂合同約定甲方應(yīng)支付乙方工程進(jìn)度款。 四，裁判結(jié)果 劉三與第三人a公司之間對案涉房屋形成了《商品房預(yù)約合同》關(guān)系并依據(jù)該預(yù)約合同完成了事實上的買賣行為即交付房屋、以拖欠綠化工程款抵頂房款并占有使用;且占有使用是在人民法院查封案涉房屋之前。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，劉三對案涉房屋享有的權(quán)利可以排除對案涉房屋的執(zhí)行。 綜上所述，上訴人王一、劉二的上訴請求及理由不成立，依法予以駁回。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 五、律師點評 本案的主要爭議焦點問題是原告劉三對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。原告劉三與第三人a公司于2014年9月1日簽訂的《房屋頂賬協(xié)議》和《意向書》，系其雙方當(dāng)事人真實意思的表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。本案《意向書》約定的內(nèi)容已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告已經(jīng)用第三人a公司拖欠原告的綠化工程款抵頂了全部購房款，因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該意向書的性質(zhì)為商品房買賣合同。 涉案房屋網(wǎng)簽備案登記的購房人譚四與a公司并不存在真實的商品房買賣合同關(guān)系，譚四與a公司網(wǎng)簽商品房買賣合同系為a公司向劉二、王一借款提供擔(dān)保而簽訂，雖然被告與第三人約定就包括涉案房屋在內(nèi)的商品房通過網(wǎng)簽備案形式提供抵押擔(dān)保，但其雙方并未就涉案房屋向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，且第三人與購房人尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，涉案房屋的初始產(chǎn)權(quán)人仍為a公司，故上述網(wǎng)簽備案并不具有抵押登記或預(yù)告登記的排他效力。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已經(jīng)支付全部價款，或者已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，原告提出的執(zhí)行異議符合該規(guī)定的情形，被告劉二、王一申請本案執(zhí)行的依據(jù)為一般金錢債權(quán)，其二人以譚四名義網(wǎng)簽備案的商品房買賣合同不產(chǎn)生物權(quán)預(yù)告登記的效力，原告所享有的民事權(quán)利足以排除對涉案房屋的強制執(zhí)行。 因此，原告要求停止對涉案房屋的執(zhí)行，理由充分，應(yīng)予以支持。但對于原告要求解除對該套房屋的查封，由于涉案房屋尚未進(jìn)行最終確權(quán)登記，目前該房屋的初始產(chǎn)權(quán)人仍為a公司，第三人作為另案被執(zhí)行人，法院對第三人名下的房產(chǎn)依法予以查封，并無不當(dāng)，故對原告的該部分訴訟請求不予支持。 |
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