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今天看到某券商房地產(chǎn)首席的《房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題六問(wèn)六答》，對(duì)此筆者也非常認(rèn)同。
我們?cè)?月15日發(fā)布的文章《商品房預(yù)售款嚴(yán)格監(jiān)管，房企資金鏈雪上加霜？》中也曾經(jīng)提到：
“隨著房企暴雷，開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾或維權(quán)的案例也屢見(jiàn)不鮮。一旦出現(xiàn)這種局面，結(jié)果往往是購(gòu)房人、地方政府、開發(fā)商的三輸局面。因此，為了從源頭防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，地方政府已經(jīng)開始陸續(xù)采取措施。 未來(lái)如果真的實(shí)行現(xiàn)房銷售，項(xiàng)目的回款周期大幅延長(zhǎng)，而且資金不能挪用，房企快速周轉(zhuǎn)模式失靈，真實(shí)杠桿率被進(jìn)一步壓縮，盈利能力大減在所難免，更為嚴(yán)重的是資金鏈壓力驟升。 ”回頭看，雖然現(xiàn)在并沒(méi)有真正實(shí)行現(xiàn)房銷售，但對(duì)于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金賬戶的嚴(yán)格監(jiān)管已經(jīng)和現(xiàn)房銷售沒(méi)有什么區(qū)別。“ygc是被預(yù)售資金監(jiān)管死的一個(gè)典型案例。他們?cè)谏蜿?yáng)的一個(gè)項(xiàng)目剩余造價(jià)實(shí)際上只有1個(gè)億，但是被監(jiān)管了7.5億。整個(gè)公司在違約之前賬上有270 億預(yù)售監(jiān)管資金不能動(dòng)用。七八月份的時(shí)候，每個(gè)月還能從項(xiàng)目上歸集60-70資金，9月就只有18億了，10月份直接就歸集不上來(lái)了”。正如六問(wèn)六答中所說(shuō)，產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)主體從自身利益出發(fā)力求自保，最后造成了行業(yè)擠兌，近日某位房企老板的發(fā)言頗為真實(shí)。“目前各部門政策疊加形成合成謬誤、個(gè)別房企“暴雷”波及行業(yè)、境外對(duì)地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)、二級(jí)市場(chǎng)紛紛股債雙殺、美元債市場(chǎng)不僅失去融資功能而且變?yōu)椤氨├住币€、境外風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)蔓延至境內(nèi)、境內(nèi)融資全面收縮、按揭對(duì)民企難言放松、地方基于保交付及維穩(wěn)考慮對(duì)預(yù)售資金從嚴(yán)提高比例監(jiān)管、總包及供應(yīng)商不敢墊資、購(gòu)房者不敢買房，上述形成惡性循環(huán)，最終的結(jié)局就是對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)形成了全面的資金斷供和擠兌?！?/span>現(xiàn)在按揭和開發(fā)貸方面的政策已經(jīng)有所修正，但最為關(guān)鍵的預(yù)售資金監(jiān)管如果不能松動(dòng)的話，對(duì)于開發(fā)商而言資金騰挪依然沒(méi)有空間。
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