在各類擔(dān)保業(yè)務(wù)當(dāng)中，抵押是一種比較理想的擔(dān)保方式，被稱之為“擔(dān)保之王”，抵押以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人通融資金，對(duì)于抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，抵押為所擔(dān)保的債權(quán)增加了安全性，符合各方面利益，被人們廣泛采用。但是抵押如果不登記的話，按照相關(guān)規(guī)定沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)，最終有可能錢財(cái)兩空。

抵押時(shí)以房產(chǎn)證作擔(dān)保沒(méi)用

李女士開了一家超市，因資金周轉(zhuǎn)困難，2012年2月向王先生借款20萬(wàn)元做貨款，并在借款合同中注明以自己的房產(chǎn)做抵押，并將房產(chǎn)證交給王先生保管，之后王先生放心地把錢打給了李女士。

5月份，李女士在報(bào)紙上刊登了房產(chǎn)證遺失聲明，并補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證。隨后她又向甲銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的貸款，甲銀行作為抵押權(quán)人與李女士一同到登記機(jī)關(guān)辦理了該房屋的抵押登記。后李女士經(jīng)營(yíng)不善，欠款無(wú)法償還，無(wú)奈之下只能通過(guò)58同城等網(wǎng)絡(luò)媒介和中介實(shí)體店等形式，變賣房屋來(lái)償還債務(wù)。后該房屋經(jīng)拍賣得房款50萬(wàn)元，此時(shí)因銀行已做過(guò)抵押登記，所以銀行的40萬(wàn)元債務(wù)全部還清，而王先生只得到剩下的10萬(wàn)元。

王先生十分郁悶，自己做抵押在前，并且手里還有房產(chǎn)證，為什么權(quán)利還是得不到保證呢？《物權(quán)法》第187條規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，也就是說(shuō)，沒(méi)有到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記的普通債權(quán)人不能得到優(yōu)先受償。所以上述案例中優(yōu)先受償順序是經(jīng)過(guò)抵押權(quán)登記的甲銀行在前。

公證不能代替抵押登記

甲公司開發(fā)某商住樓項(xiàng)目，5月甲公司將該樓4至5層抵押給乙銀行，貸款1000萬(wàn)元，7月又將該樓1至3層抵押給丙銀行，貸款5000萬(wàn)元，并到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。9月甲公司隱瞞樓盤1至5層已抵押的情況將1至12層又抵押給外地丁銀行，貸款8000萬(wàn)元，并到當(dāng)?shù)毓C處辦理了公證。之后由于甲公司到期未履行債務(wù)，丁銀行向法院起訴，請(qǐng)求拍賣抵押房產(chǎn)償還到期債務(wù)。

公證不能代替抵押登記。公證是國(guó)家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法審查有關(guān)法律事實(shí)、法律行為和有法律意義的文書的真實(shí)性和合法性，予以證明的一種司法行政活動(dòng)。將抵押合同進(jìn)行公證，只能證明抵押合同的真實(shí)、合法有效性，具有合同效力，但不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)抵押登記?！币虼?，只有辦理了抵押登記，抵押權(quán)才生效力，公證不能使抵押權(quán)產(chǎn)生法律效力。丁銀行與甲公司辦理了房屋抵押公證，未到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，其房屋抵押權(quán)并不生效，故丁銀行請(qǐng)求優(yōu)先受償?shù)闹鲝垷o(wú)法律依據(jù)，當(dāng)不予支持。

同一房產(chǎn)可有多次抵押

抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)一般排序如下：已登記的抵押權(quán)人優(yōu)先于未登記的普通債權(quán)人；順序在先的抵押權(quán)優(yōu)先于順序在后的抵押權(quán)，后順序的抵押權(quán)人只能就先順序的抵押權(quán)人受償后的余額受償，后順位的抵押權(quán)人仍然優(yōu)先于普通債權(quán)人受償。并且已經(jīng)登記的抵押財(cái)產(chǎn)被其他債權(quán)人申請(qǐng)采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者強(qiáng)制執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償。鑒于此，雙方辦理抵押后，到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押登記，并記載于登記簿的時(shí)間十分重要，登記時(shí)間的先后決定著抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)捻樞颉?/p>

同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)人，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

由于抵押權(quán)的重要性，當(dāng)?shù)盅宏P(guān)系發(fā)生變更或者債務(wù)已清償時(shí)，借貸雙方應(yīng)及時(shí)辦理抵押登記注銷手續(xù)。辦理登記注銷相關(guān)手續(xù)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人須親自到場(chǎng)，同時(shí)帶好房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、身份證明以及還款證明，在房產(chǎn)大廈一樓抵押注銷窗口辦理，抵押登記注銷業(yè)務(wù)立等可取，可即時(shí)注銷抵押登記并領(lǐng)取房產(chǎn)證。

一般抵押登記抵押權(quán)人為銀行所需材料

1、房屋所有權(quán)證；

2、銀行營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件(經(jīng)備案的銀行僅需提交蓋有銀行公章的復(fù)印件)；

3、銀行委托書及受托人身份證明；

4、產(chǎn)權(quán)人身份證明，共有的房產(chǎn)需全部所有人到場(chǎng)申請(qǐng)；

5、主債權(quán)合同；

6、抵押合同；

7、評(píng)估報(bào)告或房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)書；

8、平房及三層以下樓房需提交是否在棚戶區(qū)的外查意見表；獨(dú)立成幢的非住宅房屋抵押的還需提交土地證。

申報(bào)程序：房改房、軍產(chǎn)、涉外、公積金貸款、組合貸(不屬于同一區(qū)的房產(chǎn)組合貸款)抵押登記在市局申報(bào)，其他抵押登記在房屋所在區(qū)的房管局申報(bào)。

咨詢集錦

1、辦理二次抵押登記時(shí)，是否需要通知首次辦理抵押登記時(shí)的他項(xiàng)權(quán)利人？

答：不需要，需辦理二次抵押登記時(shí)的他項(xiàng)權(quán)利人出具知曉聲明。

2、借款人用其他人的房子做抵押，抵押注銷是借款人需要到場(chǎng)嗎？

答：借款人為第三方的，抵押注銷時(shí)借款人不用到場(chǎng)只需所有權(quán)人和抵押權(quán)人到場(chǎng)。

3、辦理抵押登記時(shí)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件不能提供，怎么可以代替？

答：營(yíng)業(yè)執(zhí)照在房管局經(jīng)備案的金融機(jī)構(gòu)，在備案期限內(nèi)辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)，可提交與備案原件一致并加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。此外營(yíng)業(yè)執(zhí)照公證件，可以代替營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件。

4、辦理抵押登記時(shí)單方申請(qǐng)可以嗎？抵押權(quán)人為銀行的，銀行是否要填寫詢問(wèn)表、到場(chǎng)簽字？

答：申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人共同向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)由經(jīng)辦人到場(chǎng)填寫登記申請(qǐng)書并簽字確認(rèn)。銀行法人代表可以出具授權(quán)委托書指定代理人辦理上述手續(xù)。