業(yè)主自管是趨勢(shì)，十多年來對(duì)自管的實(shí)踐和關(guān)注，有幾個(gè)問題一直在思考。

一、自管和自治的關(guān)鍵。當(dāng)年在品閣，就起名問題就討論了一個(gè)禮拜，最后通過的小區(qū)名登記為“三自品格”。三自為自管，自擔(dān)，自律。用自擔(dān)替代了自治。主要意見是自治做不到，就別提，自擔(dān)是責(zé)任由業(yè)主共同擔(dān)當(dāng)。

二、物業(yè)和物業(yè)管理的關(guān)系。兩者間的區(qū)界，物業(yè)是管理的主體對(duì)象和區(qū)域及區(qū)界，是業(yè)主自管內(nèi)容和范圍。

三、自管過程中物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的關(guān)系。在實(shí)踐和調(diào)研中感到，物業(yè)是管理的對(duì)象和內(nèi)容，服務(wù)是建立在物業(yè)滿足使用需求的基礎(chǔ)上物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)不是也不存在社會(huì)準(zhǔn)公共服務(wù)的義務(wù)。公共服務(wù)的主體是政府實(shí)施公共管理的相應(yīng)提供的社會(huì)義務(wù)。自我管理可采用購買等方式參與，但即使是自管也不能無償義務(wù)（除非由業(yè)主共同決定自愿無償義務(wù)參與）。

四、業(yè)主自管的形式，組織，內(nèi)容，方法。既不能劃一，也別搞翻版。天下沒有兩片相同的樹葉，小區(qū)的多樣性，環(huán)境的多維性，業(yè)主結(jié)構(gòu)的多元性等等客觀存在決定了業(yè)主自管的多樣性。堅(jiān)持小區(qū)的物業(yè)管理是業(yè)主大會(huì)（不是業(yè)委會(huì)）共同決策原則，又不越位法治紅線，業(yè)主自管百花齊放，百家爭(zhēng)鳴是必然的。自管好的大家共享，自管有失共同擔(dān)當(dāng)。

業(yè)主自管的實(shí)踐時(shí)間尚短，的確沒到下結(jié)論的時(shí)候。新生事物在成長。所謂的三歲看大，七歲看老只是街巷俗語，大可不必用來評(píng)估業(yè)主自管。

學(xué)習(xí)恐怕要貫徹業(yè)主自管的始終，自管的過程就是一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過程。

一孔之見，交流學(xué)習(xí)。

二

物業(yè)費(fèi)的使用是滿足物業(yè)管理的需求，和相應(yīng)服務(wù)的需求。小區(qū)建設(shè)費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)是有區(qū)界的。

一、物業(yè)費(fèi)使用范圍，內(nèi)容，費(fèi)額具有常規(guī)的特性，周期發(fā)生的特性和相對(duì)穩(wěn)定的特性，使用過程中貫穿固定資產(chǎn)管理的運(yùn)行規(guī)律即必然發(fā)生，可以預(yù)見，計(jì)劃運(yùn)行，有序持續(xù)。

二、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用發(fā)生是業(yè)主共有資產(chǎn)的增值的性質(zhì)，是一個(gè)投入產(chǎn)出的運(yùn)行過程，這是區(qū)別于物業(yè)費(fèi)使用的。所以從理論上分析，小區(qū)建設(shè)費(fèi)用（通常標(biāo)準(zhǔn)為500元／項(xiàng)次，使用年限2年以上）應(yīng)屬固定資產(chǎn)投入，歸屬固定資產(chǎn)管理。其資金投入可來自公共收益，公共積累，公籌私募等，其產(chǎn)成，產(chǎn)出是固定資產(chǎn)增加，簡(jiǎn)言之謂業(yè)主共有資產(chǎn)增值。三，物業(yè)費(fèi)中不應(yīng)含建設(shè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)應(yīng)準(zhǔn)確反映物業(yè)管理使用需求，一旦混合則會(huì)引發(fā)使用不當(dāng)?shù)牟ㄕ鄯肝飿I(yè)財(cái)務(wù)管理的低級(jí)錯(cuò)誤一一借貸失衡。

一點(diǎn)洞見，僅供參考。

三

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理的重要組成部分。物業(yè)固定資產(chǎn)管理是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

固定資產(chǎn)管理事關(guān)物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量和持續(xù)穩(wěn)定。

財(cái)務(wù)管理具有法治性、規(guī)范性、執(zhí)行性等特征，因此財(cái)務(wù)管理必須專業(yè)。

財(cái)務(wù)管理執(zhí)行過程中注重借貸制衡即有借必有貸，借貸必相等。借是資金來源，貸是資金使用。也就是必須明確資金哪來？往哪用？?？顚Ｓ?，挪用犯紀(jì)。

財(cái)務(wù)管理對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)界是有明文規(guī)定價(jià)值和使用時(shí)間的，這恰恰是不能隨意改更的。這是最基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)。自管為固定資產(chǎn)折舊更新資金的安全能提供保證。即使不自管，這部分資金也必須專提，專存，專用。因?yàn)樗俏飿I(yè)可持續(xù)存在，發(fā)展的必須保障。

物業(yè)管理費(fèi)明確的九項(xiàng)規(guī)定中固定資產(chǎn)折舊是其中之一。至于為什么會(huì)發(fā)生低提，少提的原因之一是因?yàn)橄忍岷笥?jì)利，未提進(jìn)利潤！

物業(yè)管理要守法，財(cái)務(wù)管理須專業(yè)。專業(yè)需學(xué)習(xí)，學(xué)用更專業(yè)。

一孔之見，學(xué)習(xí)交流。

四

物業(yè)管理費(fèi)，包含日常物業(yè)管理發(fā)生的費(fèi)用，和物業(yè)公共場(chǎng)地、公共設(shè)施更新改造的費(fèi)用，這是物業(yè)管理費(fèi)的兩個(gè)方面。日常物業(yè)管理發(fā)生的費(fèi)用 ，包含物業(yè)辦公、通訊、財(cái)務(wù)、稅收、銀行管理費(fèi)用、日常維修物料和保潔、電梯、消防等外包費(fèi)用。物業(yè)公共場(chǎng)地、公共設(shè)施的改造更新，要根據(jù)小區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步進(jìn)行。這是物業(yè)管理的兩個(gè)方面。不能片面地將公共場(chǎng)地、公共設(shè)施的改造更新，納入所謂固定資產(chǎn)的投入、產(chǎn)出，這是資本運(yùn)作的方式，早已被物業(yè)管理行業(yè)所淘汰。難道公共場(chǎng)地、公共設(shè)施出現(xiàn)損害、消耗你不維修嗎？

縱觀物業(yè)管理的實(shí)踐，用于電機(jī)、電梯、車場(chǎng)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、地下室抽排水、監(jiān)控?cái)z像頭等的維修改造，都是日常進(jìn)行的。不存在物業(yè)固定資產(chǎn)投入、產(chǎn)出的說法。每個(gè)地區(qū)的支出有所不同，所謂每個(gè)項(xiàng)目500元錢，管2年的說法更是無稽之談。在深圳，公共場(chǎng)地和公共設(shè)施的維修、更新改造都是以千和萬而論。這些都是物業(yè)管理費(fèi)支出的兩個(gè)方面，不能切然分開。

五

認(rèn)真推行和落實(shí)物業(yè)財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)管理一一固定資產(chǎn)折舊提留，專款專存專用，法治挪用的有效舉措，有利于破解維修基金續(xù)繳難題，有利于破解維修基金不敢用，不舍用，不會(huì)用的顧慮。有助于推行小區(qū)老而不舊保值管理和宜居使用。和老舊治理后的使用持續(xù)問題。

須注意研究解決資金的安全問題。

一，建立資金提，繳，留，存，用制度，列入小區(qū)管理規(guī)約和議事規(guī)則。

二，在自管小區(qū)中列入自管章程，確保專繳，專提，專存，專用。

三，在托管，委管的條件下將此項(xiàng)舉措列入?yún)f(xié)議，合同。并輔以有效的公開透明監(jiān)督制度，以確保資金安全和使用安全。

六

固定資產(chǎn)的界定是資產(chǎn)價(jià)值500元以上，使用年限為2年以上。

固定資產(chǎn)折舊提取有平均法（資產(chǎn)原值÷使用年限＝年提取額）也有浮動(dòng)法，提取方式是可以先高后低或差額提取。

折舊資金使用范圍是用于固定資產(chǎn)的更新，大修，改造。

固定資產(chǎn)折舊提留和大維資金預(yù)提是有所不同的。維修資金是一次性預(yù)繳，在規(guī)定的范圍內(nèi)按規(guī)定的程序共約使用。固定資產(chǎn)折舊金提留是定期提留、專存?zhèn)溆?，主要用于更新改造。而物業(yè)費(fèi)中的維修費(fèi)項(xiàng)使用范圍是不含大修，改造，更新的費(fèi)用。

財(cái)務(wù)之所以謂之于管理的道理的原則是錢要算著花，不能花了算。預(yù)則立，不預(yù)則廢。持續(xù)延發(fā)，無序敗家這是老百姓的普通過日子的理財(cái)常識(shí)，更何況成萬上億的業(yè)主產(chǎn)業(yè)理財(cái)呢！退一步論理，土地七十年，房籌五十年并非一朝一夕，盡管日子天天過，物管長久幾十載。2％的預(yù)繳遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了五十年的更新需求，維修資金用完了，續(xù)繳是辦法之一，不是唯一！零存續(xù)取也是必然的選擇。至于資金的安全問題，當(dāng)業(yè)主群體知情意識(shí)到了，解決的辦法遠(yuǎn)比拍腦瓜子多。一個(gè)自管就產(chǎn)生了多種多樣的方式，方法。從當(dāng)年幾個(gè)自管才十余年就發(fā)展到超百余個(gè)自管小區(qū)，更無況有政策的寬容支持，百花齊放。在社區(qū)物業(yè)管理的園地里，一花獨(dú)放一箭梅，百花齊放才是春。孤賞必自敗，群艷迎朝陽。

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