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條文+案例+解讀，讓民法典從法律文本走向你我他 一 宅基地使用權(quán)的概念、特點(diǎn)及取得（耕地保溫飽，宅基地保居?。?/span> 法言俗語 宅基地與耕地對(duì)廣大農(nóng)民來說都非常重要，耕地保障了農(nóng)民的吃飯問題，而宅基地保障了農(nóng)民的居住問題。宅基地是我國特有的一種用益物權(quán)類型，是中華人民共和國成立以來在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的一個(gè)固有制度。宅基地使用權(quán)糾紛是人民法院受理的一類傳統(tǒng)民事案件，雖然案件數(shù)量不多，但由于宅基地使用權(quán)涉及全國9億農(nóng)民的“安身立命”，故顯得尤其重要。 廣義的宅基地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展和我國土地政策的調(diào)整，目前，城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)已經(jīng)逐漸消失，現(xiàn)今的宅基地使用權(quán)主要針對(duì)農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，即農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。 宅基地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：第一，宅基地的所有權(quán)歸集體，這是宅基地使用權(quán)能夠成為用益物權(quán)的前提。這一點(diǎn)，我國憲法和其他法律均有明確規(guī)定。第二，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民。由于宅基地是有限和稀缺的自然資源，與農(nóng)村居民的生存和發(fā)展密切相關(guān)，因此，在我國現(xiàn)行法律框架內(nèi)，享受宅基地使用權(quán)的只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民和集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。第三，宅基地使用權(quán)具有有限性。宅基地主要用來滿足農(nóng)村居民建造住宅及其附屬設(shè)施的需要，宅基地使用權(quán)人不得隨意改變宅基地的用途，也不得出賣、出租或者抵押宅基地，否則再次申請(qǐng)宅基地將不會(huì)獲得批準(zhǔn)。第四，宅基地是一種具有福利性質(zhì)的權(quán)利。農(nóng)村居民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)模菑V大農(nóng)民安身立命的福利保障。在我國農(nóng)村社會(huì)保障體系尚不健全的情況下，土地承包經(jīng)營權(quán)解決了農(nóng)民的衣食來源，宅基地使用權(quán)則解決了農(nóng)民的基本居住問題。這兩項(xiàng)用益物權(quán)制度以其鮮明的福利特色成為維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的重要物權(quán)制度。 由于宅基地使用權(quán)的取得是與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)密切聯(lián)系的，因此，宅基地使用權(quán)成為農(nóng)村居民的一項(xiàng)非常重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在國家征收農(nóng)民的宅基地時(shí)應(yīng)當(dāng)給予權(quán)利人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)助，從而體現(xiàn)宅基地使用權(quán)的福利和社會(huì)保障功能。宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即農(nóng)村居民，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買宅基地的，由于受到法律規(guī)定的主體資格的限制，其購買行為自然是無效的。 《民法典》第363條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。 關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，目前農(nóng)村村民主要應(yīng)當(dāng)通過申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)的方式取得宅基地使用權(quán)。一般來說，村民通過申請(qǐng)審批獲得宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：第一，符合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的村民資格，即無宅基地的、家庭人口眾多確需分戶居住的、因國家或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)需要另行安排宅基地的或者在農(nóng)村落戶需要建設(shè)住宅而無宅基地情況的村民，才可向所在村民委員會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)劃批宅基地。第二，取得宅基地使用權(quán)的程序。村民首先要向所在的村民委員會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，村民委員會(huì)同意后，將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門接到申請(qǐng)后經(jīng)現(xiàn)場查看，審核村民的申請(qǐng)后報(bào)縣級(jí)人民政府土地管理部門審批。第三，可以作為宅基地的范圍。村民申請(qǐng)宅基地要符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，主要利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，需要占用農(nóng)用地的，還要報(bào)請(qǐng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第四，申請(qǐng)宅基地應(yīng)當(dāng)以戶為基本單位，根據(jù)家庭成員人數(shù)確定宅基地面積，原則上每戶只能擁有一處宅基地。第五，宅基地的分配標(biāo)準(zhǔn)和面積根據(jù)各省的規(guī)定確定。住宅建成后，由縣級(jí)有關(guān)土地管理部門核發(fā)宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。 《民法典》條文 第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 以案釋法 集體所有的土地能否有償出讓給集體經(jīng)濟(jì)組織成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民建造住宅能否通過出讓方式取得宅基地使用權(quán)？最高人民法院公布的典型案例給出了答案。 按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造住宅，只需辦理用地審批手續(xù)，無須辦理征用手續(xù)。城市規(guī)劃區(qū)以外的集體經(jīng)濟(jì)組織土地使用權(quán)出讓尚無法律依據(jù)，集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)將集體土地使用權(quán)有償出讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。（類似生活實(shí)例，可參見案例：湖南省張家界市中級(jí)人民法院慈利縣零陽鎮(zhèn)北崗居委會(huì)一組訴尹某香等土地補(bǔ)償費(fèi)糾紛案，載最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編：《人民法院案例選》2003年第1輯（總第43輯），人民法院出版社2003年版，第93～99頁。） 法官說法 1 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請(qǐng)宅基地：（1）年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）；（2）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；（3）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；（4）城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；（5）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。 2 農(nóng)村村民有下列情況申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)：（1）年齡未滿20周歲的；（2）原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；（3）本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營場所的；（4）其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。 3 具備宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處國土資源所申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 4 農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為：（1）城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166平方米；（2）平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。 二 宅基地使用權(quán)的行使和轉(zhuǎn)讓（無償取得的權(quán)利不可濫用） 法言俗語 《民法典》第363條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。 由此可見，《民法典》對(duì)于宅基地使用權(quán)的行使和轉(zhuǎn)讓未作具體規(guī)定，而是適用《土地管理法》等法律和國家的有關(guān)規(guī)定。目前，我國現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地使用權(quán)有明確規(guī)定的主要是《土地管理法》，以及國家一些政策方面的規(guī)定。 １、關(guān)于宅基地使用權(quán)的行使。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)戶一旦通過法定程序取得宅基地使用權(quán)，就享有占有、使用、收益和適當(dāng)處分的權(quán)利，即擁有了用益物權(quán)的排他性。使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式將使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，但宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移且不能用于抵押。農(nóng)戶遷出、死亡或者放棄宅基地使用權(quán)的，宅基地所有權(quán)人有權(quán)收回。宅基地被國家依法征收或者征用的，使用權(quán)人有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。另外，宅基地使用權(quán)不同于建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，沒有期限的限制，只要使用權(quán)人還存在，就永久享有宅基地使用權(quán)。 2、關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?？紤]到土地是我國農(nóng)民的基本社會(huì)保障和安身立命之本，從全國范圍來看，放開宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，仍應(yīng)按照《土地管理法》等現(xiàn)行法律的規(guī)定調(diào)整宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押問題。目前，在宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題上有三種情形：一是城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)及地上建筑物的問題。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅的交易行為違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效的。至于法人或者其他組織購買農(nóng)民住房或者宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，亦應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。二是宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓住宅或者宅基地的，原則上也缺失法律依據(jù)。依照我國目前的農(nóng)村土地政策和管理體制，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)宅基地主要解決其生活保障問題，具有特定的福利性質(zhì)，且宅基地的取得是無償?shù)模瑥摹锻恋毓芾矸ā逢P(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定來看，其本意也在于不允許宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他人出賣、出售宅基地，因此，宅基地使用權(quán)人將住宅或者宅基地出賣、出租給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他農(nóng)村居民的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。三是宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)允許。從目前我國農(nóng)村土地的現(xiàn)狀看，真正用作宅基地的土地已經(jīng)很少，盡管法律要求每一戶農(nóng)村村民取得一處宅基地，但客觀上很多農(nóng)戶擁有兩處以上的宅基地，況且我國現(xiàn)行法律也未禁止宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，因此，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行相互轉(zhuǎn)讓。 但宅基地使用權(quán)不允許進(jìn)行抵押，無論在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，還是在集體經(jīng)濟(jì)組織外部，無論是宅基地本身，還是宅基地上建造的建筑物均不得設(shè)定抵押權(quán)。實(shí)踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或者宅基地使用權(quán)作為抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。 關(guān)于宅基地使用權(quán)的租賃問題。從國家法律設(shè)定宅基地使用權(quán)的目的和用途來看，不應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)單獨(dú)進(jìn)行租賃，但宅基地使用權(quán)人可以將房屋出租，因出租房屋并不改變房屋所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人的主體資格，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)人用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。 自2020年1月1日起施行的新《土地管理法》把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，其中關(guān)于宅基地方面的新規(guī)定有：明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面的相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行“一戶一宅”的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。 《民法典》條文 第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。 以案釋法 最高人民法院公布的典型案例強(qiáng)調(diào)：在我國，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買賣或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以?！睹穹ǖ洹返?/span>153條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。對(duì)于無效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)該折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人雙方在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)均知該協(xié)議為無效協(xié)議，仍進(jìn)行宅基地買賣，故雙方當(dāng)事人均有過錯(cuò)，應(yīng)該各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（類似生活實(shí)例，可參見案例：吳某連、楊某霖訴謝某珍、吳某銘、吳某寧宅基地使用權(quán)案，詳見廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院（2011）防市民一終字第193號(hào)民事判決書。） 法官說法 1 農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。需特別指出的是，繼承后房屋滅失的，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。符合“一戶一宅”的村民除外。 2 《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記，必須堅(jiān)持“一戶一宅”，除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權(quán)登記。對(duì)多占的宅基地根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。 3 村內(nèi)無宅基地可供分配，父親房宅贈(zèng)與兒子的能否辦理？可以辦理，但父親不可再申請(qǐng)宅基地，兒子也要符合“一戶一宅”的原則規(guī)定。親兄弟之間贈(zèng)與也照此辦理。 4 對(duì)村民“一戶”，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認(rèn)定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請(qǐng)一處宅基地。但具有以下情形的，可獨(dú)立作為特殊村民“戶”對(duì)待：（1）已婚且已分家單獨(dú)居住生活的；（2）未婚但年齡已滿20周歲且已單獨(dú)居住生活的；（3）依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人；（4）通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記。因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請(qǐng)確權(quán)登記。 三 宅基地使用權(quán)的重新分配（因自然災(zāi)害等原因失去宅基地該怎么辦） 法言俗語 宅基地使用權(quán)可以取得，自然也可能滅失。《民法典》第364條規(guī)定：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。 實(shí)踐中關(guān)于重新分配宅基地的情形主要有兩種情況：一是因自然災(zāi)害導(dǎo)致宅基地滅失的，從物理屬性上講，土地是不可能消滅的，但從用途上講，因自然災(zāi)害等原因可能使土地不再適用某種用途，如由于河流改道造成宅基地及其地上建筑物被淹沒；山體滑坡造成原來的住宅無法居住等。在出現(xiàn)上述自然災(zāi)害的情況時(shí)應(yīng)當(dāng)給失地農(nóng)民重新分配宅基地。二是因集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地或者國家征用而使農(nóng)戶喪失宅基地的情況下，應(yīng)當(dāng)給原宅基地使用權(quán)人重新分配宅基地，但不符合分配條件的農(nóng)戶不得要求重新分配宅基地。 《民法典》條文 第三百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。 法官說法 1 農(nóng)村村民不可以將房屋出售給城鎮(zhèn)居民和本集體組織成員之外的人，但可以將房屋出售給本集體組織成員。然而，村民在出賣房屋后，不可以再申請(qǐng)宅基地。《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這就提醒廣大農(nóng)民朋友，要慎重對(duì)待自己宅基地上的房屋，因?yàn)橐坏┏鲑u后，就不可以再申請(qǐng)宅基地。 四 宅基地使用權(quán)的登記（土地確權(quán)登記發(fā)證，廣大農(nóng)民的福音） 法言俗語 取得宅基地使用權(quán)要不要登記？最好進(jìn)行登記。宅基地使用權(quán)涉及國家對(duì)土地資源的管理，更是一種重要的用益物權(quán)。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，對(duì)宅基地使用權(quán)的設(shè)立、變更和消滅進(jìn)行登記，既有利于加強(qiáng)土地管理，又有利于向社會(huì)大眾公示物權(quán)的狀態(tài)，從而減少爭端。 《民法典》在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力上采納的登記要件主義模式，因此，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)不辦理登記手續(xù)的，不發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力，更不能對(duì)抗第三人。 《民法典》條文 第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第三百六十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。 以案釋法 宅基地使用權(quán)的登記，需要遵循一定的條件和程序。最高人民法院生效裁定書認(rèn)為，農(nóng)村村民享有在集體所有土地上取得宅基地使用權(quán)的主體資格，且只有本村村民才有資格取得該村的宅基地使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)先行向集體土地所有權(quán)人和所屬村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，村民委員會(huì)批準(zhǔn)同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核、縣級(jí)政府批準(zhǔn)，方可取得集體土地建設(shè)用地使用證。（類似生活實(shí)例，可參見案例：孫某良與株洲縣人民政府等土地行政管理及行政復(fù)議案，詳見最高人民法院（2018）最高法行申3538號(hào)行政裁定書。） 法官說法 1 通過農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認(rèn)農(nóng)民集體土地權(quán)利，保護(hù)廣大農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)化農(nóng)民的土地物權(quán)意識(shí)，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進(jìn)過程中，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，更是維護(hù)農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將農(nóng)民與土地物權(quán)密切聯(lián)系起來，可以進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的積極性，為下一步農(nóng)村土地制度改革奠定基礎(chǔ)。國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號(hào)）第2條第（6）項(xiàng)“強(qiáng)化證書應(yīng)用”規(guī)定：實(shí)行憑證管地用地制度……在征地拆遷時(shí)，要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有證和農(nóng)村集體土地使用證進(jìn)行補(bǔ)償；凡是依法進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過確權(quán)登記，做到產(chǎn)權(quán)明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經(jīng)過確權(quán)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)一律禁止流轉(zhuǎn)……對(duì)新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整治涉及宅基地調(diào)整的，必須以確權(quán)登記發(fā)證為前提。 2 根據(jù)國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）規(guī)定：對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；（3）1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。 3 申請(qǐng)農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：（1）村民個(gè)人申請(qǐng)宅基地的申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等）；（3）村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料：①申請(qǐng)人現(xiàn)有的宅基地情況；②對(duì)申請(qǐng)人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；③村民會(huì)議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；④鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類；（4）屬于建新交舊的，申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書；（5）其他需要提交的材料。 4 宅基地使用權(quán)應(yīng)按照當(dāng)?shù)厥。ㄊ校┘?jí)人民政府規(guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：（1）非本農(nóng)民集體的成員，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證；（2）已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”；（3）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含戶口遷出、華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”；（4）對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。 5 有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權(quán)登記：（1）所申請(qǐng)登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》；（2）除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記；（3）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的；（4）宅基地權(quán)屬爭議尚未處理結(jié)束的；（5）土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；（6）農(nóng)村宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)2年未使用建設(shè)的；（7）法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他不予確權(quán)的。  |
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