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房東直售模式崛起!貝殼股價(jià)大跌,房產(chǎn)中介會(huì)被淘汰嗎?

 郭施亮 2021-08-23

 最近半年時(shí)間,應(yīng)該是貝殼股價(jià)最黑暗的時(shí)刻。從半年前最高7、80美元的股價(jià)下跌至現(xiàn)在僅有16美元的股價(jià),累計(jì)最大跌幅近80%,貝殼總市值也跌至191億美元左右。短短半年時(shí)間,貝殼卻出現(xiàn)了價(jià)格大跌的走勢(shì),到底是前期估值太高還是整個(gè)企業(yè)的投資邏輯或估值體系已經(jīng)發(fā)生了巨變呢?

  前段時(shí)間左暉的離世,引發(fā)了整個(gè)行業(yè)的巨大震動(dòng)。作為貝殼創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)的左暉先生,被認(rèn)為是行業(yè)重要的變革者,但隨著左暉時(shí)代的結(jié)束,卻促使貝殼進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展局面。

  最近半年時(shí)間,應(yīng)該是貝殼股價(jià)最黑暗的時(shí)刻。從半年前最高7、80美元的股價(jià)下跌至現(xiàn)在僅有16美元的股價(jià),累計(jì)最大跌幅近80%,貝殼總市值也跌至191億美元左右。短短半年時(shí)間,貝殼卻出現(xiàn)了價(jià)格大跌的走勢(shì),到底是前期估值太高還是整個(gè)企業(yè)的投資邏輯或估值體系已經(jīng)發(fā)生了巨變呢?

  作為中概股的貝殼,今年以來(lái)自然容易受到年內(nèi)中概股非理性下跌行情的沖擊影響。不僅僅是貝殼,而且對(duì)騰訊、美團(tuán)、京東、拼多多等知名企業(yè),也深受市值縮水的壓力。除了內(nèi)外部政策環(huán)境變化的因素外,近年來(lái)房住不炒政策定調(diào)的持續(xù)升級(jí),結(jié)合房產(chǎn)中介行業(yè)洗牌節(jié)奏的持續(xù)加快,這也引發(fā)了貝殼股價(jià)的非理性大跌。

  杭州推出的“個(gè)人自主掛牌房源”功能,市場(chǎng)稱為房東直售的模式,這一舉措的落地對(duì)貝殼等企業(yè)來(lái)說(shuō),可能會(huì)帶來(lái)直接性的沖擊影響。受此影響,在短短幾個(gè)交易日內(nèi),貝殼等相關(guān)企業(yè)的股票價(jià)格再度出現(xiàn)加速下行的走勢(shì),市場(chǎng)可能擔(dān)心整個(gè)行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。

  在房住不炒的背景下,房企在拿地態(tài)度上開(kāi)始有所猶豫,而且隨著政策的持續(xù)深入,不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身,而且對(duì)房產(chǎn)中介等領(lǐng)域,也開(kāi)始意識(shí)到行業(yè)變革的壓力。假如房東直售模式行得通,甚至日后推行至全國(guó)各地,那將可能會(huì)引發(fā)房產(chǎn)中介的大洗牌。

  過(guò)去多年,在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的背景下,房產(chǎn)中介也從中受益,并得到了快速發(fā)展與壯大。但是,隨著行業(yè)的快速發(fā)展,一些行業(yè)問(wèn)題卻陸續(xù)出現(xiàn),包括真假房源問(wèn)題、部分中介捂盤(pán)惜售或變相抬價(jià)等,這些現(xiàn)象都可能會(huì)擾亂整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的秩序。

  此外,還可能出現(xiàn)部分房產(chǎn)中介壟斷房源或者陰陽(yáng)合同等問(wèn)題,對(duì)本身存在一些信息不對(duì)稱、交易環(huán)境不透明的市場(chǎng),卻容易造成一些發(fā)展亂象。不可否認(rèn)的是,房產(chǎn)中介的出現(xiàn),可以為交易雙方提供了很大的便利,但在提供便利的同時(shí),也存在著一些不為人知的弊端現(xiàn)象,行業(yè)整頓與洗牌的壓力驟然升溫。

  房東直售模式的出現(xiàn),對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō),確實(shí)帶來(lái)了不少的挑戰(zhàn)。但是,房東直售要完全顛覆房產(chǎn)中介行業(yè),也是非常困難的。但是,房東直售模式如同一條鯰魚(yú),會(huì)對(duì)過(guò)去房產(chǎn)交易過(guò)程中的一些不透明問(wèn)題、信息不對(duì)稱現(xiàn)象給予糾正,有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

  站在消費(fèi)者的角度出發(fā),最關(guān)心的問(wèn)題,一個(gè)是交易安全性的問(wèn)題,因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)本身牽涉到巨額的資金,資金安全問(wèn)題無(wú)疑是他們最關(guān)心的問(wèn)題;另一個(gè)是房源真實(shí)性以及合同真實(shí)清晰等問(wèn)題,購(gòu)房者需要獲得對(duì)稱與透明的交易信息,這也是篩選心儀房源的關(guān)鍵所在。

  房東直售的操作流程將更多體現(xiàn)在“去中介化”的特征。但是,即使如此,就目前而言,房產(chǎn)中介的地位還是很難得到取代,因?yàn)槎址拷灰走h(yuǎn)遠(yuǎn)不止買(mǎi)賣(mài)雙方溝通的流程,而且還會(huì)牽涉到產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、按揭貸款等流程,這些流程都是非常關(guān)鍵的,沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)中介,很難獲得預(yù)期理想的交易結(jié)果。

  杭州的房東直售模式可能認(rèn)為是一個(gè)試點(diǎn),一旦試點(diǎn)成功或者受到了好評(píng),那么有可能會(huì)推向全國(guó),到時(shí)候可能會(huì)引發(fā)房產(chǎn)中介行業(yè)的大洗牌。不過(guò),對(duì)傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō),憑借自身積累的資源與經(jīng)驗(yàn),可以進(jìn)行積極的改革與轉(zhuǎn)型,以不斷迎合市場(chǎng)新環(huán)境的變化。從資本市場(chǎng)的估值定價(jià)來(lái)看,短短半年時(shí)間,股價(jià)下跌近80%,要么就是整個(gè)投資邏輯不被市場(chǎng)所看好,要么就是市場(chǎng)過(guò)度苛刻了。此外,可能是市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度會(huì)發(fā)生有增無(wú)減的預(yù)期體現(xiàn)??偠灾袌?chǎng)用最悲觀的估值進(jìn)行定價(jià),這也是反映出一種悲觀的預(yù)期,即使股票的估值遭到錯(cuò)殺,但股價(jià)實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)也需要一段不短的日子。

  可以預(yù)期,房住不炒的政策定位會(huì)是中長(zhǎng)期的,短期內(nèi)很難發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。與此同時(shí),當(dāng)前市場(chǎng)基本上形成了一種共識(shí),即高房?jī)r(jià)現(xiàn)象影響到中青年人的生育意愿,高房?jī)r(jià)問(wèn)題應(yīng)該在不久的將來(lái)會(huì)得到整治。由此一來(lái),市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景,還是比較謹(jǐn)慎與擔(dān)憂的。從市場(chǎng)資金的角度出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展預(yù)期是比較悲觀的,且在政策環(huán)境沒(méi)有發(fā)生明確性拐點(diǎn)之前,市場(chǎng)資金對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的估值定價(jià)還是會(huì)偏向保守與謹(jǐn)慎。

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