二手房成交量暴跌8成，深圳樓市會(huì)變天了嗎？

近一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)深圳樓市的消息很多。有深圳出臺(tái)多項(xiàng)政策措施的消息，有“深房理”被查的消息，有銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)在深圳查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的消息等，而最吸引眼球的，顯然不是這些消息，而是深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌、成交量大幅下降等方面的消息。

先來(lái)看一組數(shù)據(jù)，自今年2月深圳“二手房指導(dǎo)價(jià)”出臺(tái)以來(lái)，深圳二手住宅成交量就跌勢(shì)不止，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“榮枯線”， 7月則跌到2557套，創(chuàng)近17個(gè)月以來(lái)新低，同比下跌超8成；據(jù)深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，在其測(cè)算的樣本中，有54%樣本房源價(jià)格下跌，46%樣本房源價(jià)格上漲；按照深房中協(xié)的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳有近2400名星級(jí)從業(yè)人員離開(kāi)房產(chǎn)中介行業(yè)。

二手房成交量、新房?jī)r(jià)格、中介從業(yè)人員，都是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱度的重要指標(biāo)，有的還是核心指標(biāo)。二手房成交越熱鬧，市場(chǎng)的熱度越高。只要二手房交易停滯了，市場(chǎng)也就徹底歇菜了。因?yàn)?，一座城市，是很難出現(xiàn)只靠新房購(gòu)置打天下的，更多的是二手房交易帶動(dòng)的，是二手房交易帶活了新房購(gòu)置。一旦二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交量萎縮現(xiàn)象，市場(chǎng)格局也就趨于清冷了。深圳超半數(shù)新房?jī)r(jià)格下跌，應(yīng)當(dāng)是二手房市場(chǎng)突然清冷、成交量暴跌帶來(lái)的，房子的市場(chǎng)流動(dòng)性變小了，掌握一手房的居民無(wú)法將手中的房子轉(zhuǎn)讓?zhuān)捶空吆屯顿Y者也無(wú)法將手中的房子出手，自然，也就缺乏繼續(xù)購(gòu)房的條件和底氣。中介從業(yè)人員大規(guī)模轉(zhuǎn)行或離職，也決不是有新的選擇，而是市場(chǎng)的過(guò)于清冷，讓他們看不到前景或無(wú)法生存了，只能選擇轉(zhuǎn)行或離職，讓他們回歸到應(yīng)有的狀態(tài)。

那么，按照這些重要指標(biāo)的變化，是否意味著深圳樓市將要變天呢？深圳樓市到底會(huì)向著什么樣的方向轉(zhuǎn)變呢？深圳樓市的變化，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)全國(guó)樓市整體格局的變化呢？一旦深圳樓市的變化格局蔓延到其他城市，會(huì)對(duì)整個(gè)樓市帶來(lái)沖擊和影響嗎？顯然，深圳樓市的變化，正在吸引著越來(lái)越多的關(guān)注目光。

筆者認(rèn)為，深圳樓市的變化，并不是樓市變天的標(biāo)志。深圳樓市的格局變化，會(huì)對(duì)其他城市帶來(lái)一定的沖擊和影響，但對(duì)樓市的整體格局不會(huì)形成太大影響，樓市會(huì)繼續(xù)按照“房住不炒”的定位，向著穩(wěn)定、健康、有序的方向發(fā)展。

必須看到，深圳樓市的格局變化，是在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商參與的情況下出現(xiàn)的。為什么這樣說(shuō)，是因?yàn)樯钲跇鞘械膬r(jià)格變動(dòng)和成交量“過(guò)山車(chē)”，更多的是炒房者挑起的，是炒房者利用掌握的資金資源，借著某些因素把房?jī)r(jià)無(wú)節(jié)制地向上炒的，譬如學(xué)區(qū)房，且大多是在短期內(nèi)就將房?jī)r(jià)推到很高的位置。特別是二手房?jī)r(jià)格，很明顯地是炒房者的“杰作”。一旦新的政策出臺(tái)，泡沫會(huì)立即被刺破。而刺破泡沫的結(jié)果，也與其他城市不一樣。其他城市如果房?jī)r(jià)泡沫被刺破，會(huì)對(duì)銀行、購(gòu)房者和地方政府都帶來(lái)嚴(yán)重威脅，甚至引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。深圳不一樣，深圳房?jī)r(jià)泡沫破裂，受傷的是炒房者和住房投資者，而炒房者大多資金實(shí)力雄厚，不會(huì)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。住房投資者也都使用的自有資金，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)存在。因此，二手房成交量超跌八成，也沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)恐慌。新房?jī)r(jià)格超關(guān)下跌，也沒(méi)有傷害到開(kāi)發(fā)商和普通居民。至于中介機(jī)構(gòu)人員離職規(guī)模大，也是因?yàn)榇饲俺捶楷F(xiàn)象的存在，讓原本很多不該進(jìn)入房產(chǎn)中介者進(jìn)入了，現(xiàn)在當(dāng)然要退出了。

實(shí)際上，樓市變天與否，最令人擔(dān)心的，是開(kāi)發(fā)商的生死。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商大多負(fù)債累累，特別是頭部房企，總負(fù)債都在萬(wàn)億左右，有息債務(wù)也都有數(shù)千億。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。深圳樓市的變化，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，顯然都還是比較穩(wěn)定的、安靜的、平穩(wěn)的，而只是炒房者和住房投資者在糾結(jié)，在掙扎。開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)的，就是資金鏈問(wèn)題。因?yàn)椋袌?chǎng)的清冷，會(huì)帶來(lái)商品房銷(xiāo)售壓力的加大、銷(xiāo)售難度的增加，但就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有受到多少影響，房?jī)r(jià)與開(kāi)發(fā)成本之間，仍然是空間比較大。所不同的是，在沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌前，空間更大而已。

也正因?yàn)槿绱?，深圳樓市不?huì)出現(xiàn)變天的現(xiàn)象，而只是被政策將市場(chǎng)打回了原形，特別是二手房市場(chǎng)，炒作者的“夢(mèng)想”被打碎了。至于新房?jī)r(jià)格，不會(huì)有太多變化，而只有銷(xiāo)售時(shí)間拉長(zhǎng)的問(wèn)題。那么，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要承受的資金壓力將更大。對(duì)全國(guó)樓市的影響，則是短暫的，沒(méi)有參考性的。即便有影響，也只會(huì)是其他一線城市和準(zhǔn)一線城市，對(duì)二線及以下城市來(lái)說(shuō)，影響寥寥無(wú)幾。倒是在保障性租賃房方面，深圳能否拿出點(diǎn)魄力來(lái)，更值得關(guān)注。