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除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

 恬淡閑適 2021-08-06

其實我今天的文章有點”標題黨“,大家先原諒我一下。

今天的主角——老城區(qū)。從去年到今年,老城區(qū)的主角可以說就是人民大道。人民大道的土地出讓雖然走得艱難,但好歹一塊地接一塊地都賣出去了。

關(guān)鍵是出讓價格屢屢成為”地王級“,隨著這些高房價項目逐漸推出,能不能小小地搶救一下貴陽房價?

除了情懷,到底怎樣才能讓客戶對這些高價項目買賬?

這個話題,很有點意思。

117億!人民大道妥妥“地王專業(yè)戶”

2017年人民大道正式開始建設,道路全段長約6.74公里,分為北段和南段,北段起于市北路終點接都司路(長約4.11公里),南段起于都司路終點接朝陽洞路(長約2.63公里)。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

人民大道的建設,遠不止修路那么簡單,更重要的是大量城市更新項目。這些城市更新項目,集合起來就是人民大道中央商務區(qū)的概念。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

2020年3月,萬達以10.34億元拿下人民大道03號地塊。

根據(jù)出讓條件,萬達需須自持13萬平方米商業(yè),自持年限不低于20年,且不得改變經(jīng)營業(yè)態(tài)。同時,萬達釋放確切消息,將在地塊打造高端萬達瑞華酒店及高檔奢侈品百貨。

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2020年9月,新城以40.4億元拿下人民大道05號地塊,成交樓面價約為7621元/平米。

根據(jù)出讓條件,新城需在地塊范圍內(nèi)建設建筑面積不小于12萬平米(計容建筑面積不小于11萬平米)的集中式購物中心。該集中式購物中要求由競得人自持并整體運營,不得分割銷售,也不得整體轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)營。并且,競得人須確保集中式購物中心在開工建設后36個月內(nèi)按期建成并滿鋪開業(yè)。

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2020年11月,華潤以近34億元的價格,拿下人民大道南明段大昌隆和新體育場地塊,最高成交樓面地價7145元/平米。

根據(jù)出讓條件,華潤將在項目內(nèi)約13.93萬平米的國際高端集中式購物中心及街區(qū)商業(yè),由競得人自持并運營20年以上,不得另做整體或分割銷售,也不得轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)營,須確保開工建設后40個月內(nèi)按期建成且商鋪開業(yè)率達90%以上。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

2021年7月21日,中交集團旗下的中交城投、中房集團聯(lián)合云巖城更以33億元摘得云巖區(qū)人民大道04號地塊,成交樓面價7772元/平方米。

這個樓面價也是目前為止,云巖區(qū)最高的地塊成交樓面價,與2020年新城云巖吾悅廣場的7621元/平方米相比,高出了151元。

出讓范圍內(nèi)的07-01-03(調(diào))地塊,用地性質(zhì)為商業(yè)用地。用地面積12057平方米,容積率≥1.0 且≤8.8,綠地率≥10%,建筑密度≤50%,建筑 高度≤250 米。也就是說極有可能貢獻一個購物中心和地標摩天大樓。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

這幾塊地撲騰撲騰弄下來,出讓金共斬獲約117.7億元。這是什么概念?2020年貴陽市土地出讓總共才收獲650億元,對比之下人民大道絕對是當之無愧的“地王專業(yè)戶”。

而且根據(jù)小道消息,人民大道01號飛山街地塊也將在近期推入市場,下家極有可能是最近在貴陽混得風生水起的某家品牌開發(fā)商。

如果01號飛山街地塊能順利出讓,那人民大道除了02號地塊有點難產(chǎn)之外,基本上全部完成了出讓。后續(xù)就是政府盡快完成征收拆遷,開發(fā)商盡快投入到開發(fā)工作中。

人民大道項目入市,帶來什么?

人民大道中央商務區(qū)雖然重點是商務業(yè)態(tài),比如寫字樓、酒店、購物中心之類,但配搭的住宅業(yè)態(tài)對普通人可能更有意義(土豪們已經(jīng)饑渴難耐)。

很多朋友都在星球問過我,老城區(qū)有什么項目值得買?老城區(qū)會還不會有比較牛叉的項目出來?

我的答案很統(tǒng)一:等人民大道的項目吧。

今年,云巖新城吾悅廣場和華潤九悅項目帶著新產(chǎn)品向我們走來了,勾起了不少人的興趣:

新城首批開盤價到底是多少?

華潤到底是萬象城還是萬象天地?

中交能不能把北京路的商業(yè)給盤活一下?

飛山街的SKP究竟是黃了還是沒黃?

……

人民大道項目的陸續(xù)入市,至少會對貴陽樓市產(chǎn)生三個影響:

突破沉寂已久的房價天花板。

人民大道的住宅項目應該賣多少錢?一萬八?不好意思,兩萬起步價,還不打折。這不是故意賣這么貴,而是不賣這個價肯定虧本。

按照人民大道掛牌出讓的地價,起步價都是7500左右水平。更關(guān)鍵的是項目還要平衡商業(yè)部分的成本,所以住宅需要分攤的土地成本會更高。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

其實簡單想想就知道,當年地鐵1號線拆遷的時候,人民大道附近拆遷的賠償標準差不多就是一萬八左右的標準。到現(xiàn)在這個賠償標準只可能更高,很穩(wěn)定、很保值。

所以,未來人民大道的住宅項目從價格上肯定就是2w左右的標準線,甚至更高。

但是,你的價格是你的價格,客戶的價格是客戶的價格,這個價格能不能走得動?一會我們仔細分析這個問題。

城市顏值、價值的提升。

人民大道是一條什么大道?當然是一條金光閃閃的大道。

從上面幾個地塊的出讓條件,我們可以看到新城、華潤、萬達、中交,都將會有比較大體量的商業(yè)綜合體,還有飛山街地塊必然也有大體量商業(yè)綜合體。

更關(guān)鍵的是,這些都是目前不差錢的主兒,保證了項目能順利推進。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

加上恒豐貴陽中心、恒峰步行街二期、貴州文化廣場,這可能會是貴陽顏值最高的一條大道。

多個高品質(zhì)的商業(yè)綜合體落地,對貴陽城市形象的改善是巨大的。對貴陽的整個城市價值拉動,也是巨大的。

北京路節(jié)點、黔靈西路節(jié)點、延安路節(jié)點、中山西路節(jié)點再到瑞金路節(jié)點,短短距離N棟寫字樓、N個購物中心拔地而起,每個節(jié)點都可能成為一個新的高能級商圈。

當然,短時間內(nèi)推出這么多商業(yè)綜合體,以貴陽的城市能級能否消化得了?也是一個不容忽視的大問題。

產(chǎn)品形態(tài)的更新。

目前,云巖新城吾悅廣場和華潤九悅項目都已經(jīng)發(fā)布了不少效果圖。雖然更詳細的資料我們還木有,不過從效果圖上面觀察,已經(jīng)具備了產(chǎn)品更新的要素。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

比如,新項目的外立面公建化特征明顯。

“建筑并不是開發(fā)商的個人權(quán)利,房子的外立面是城市公共空間的一部分,甚至不屬于業(yè)主。”

人民大道好歹也是大貴陽的臉面,搞一堆涂料樓杵在那里丟不丟人?low不low?公建化的立面,應該是規(guī)劃部門對人民大道項目的首要要求。

比如華潤九悅項目的住宅,采用了大面積的幕墻式立面,窗地比應該不小,看起來檔次感還是不錯的。

當然,我更期待的是新項目能嚴肅的考慮一下主力面積段,必須直接滿足中高端需求。

小戶型能不能搞?差異化的搞一些問題不大,滿足單身王老五嘛。但是主力面積段還是應該控制在120~160這個區(qū)間范圍。能接受兩萬單價的人,你還怕他接受不了3、400萬的總價么?而且梯戶比一定要滿足需求,畢竟這些項目的容積率都不低。

還有就是高端住宅的標準。除了建筑本身,能否做精裝交付?當然,精裝的標準肯定就不是什么一兩千的平民標準,而是三四千以上的改善標準。一是可以減少業(yè)主的裝修污染,二是利于項目的銷售去化(高端住宅精裝交付更利于銷售)。公區(qū)也好、地庫也好,都必須要有高標準執(zhí)行。

除了情懷,老城樓市還有啥可吹的?

除了情懷,老城樓市還有啥值得吹的?

看到這句話,不少人又要腎上腺素飆升,準備破口大罵。

但是請注意這不是反問句,其實是一個疑問句,或者是設問句。

文章最后這部分,真的是希望和大家探討一下老城區(qū)的置業(yè)需求和置業(yè)價值。

如果開發(fā)商天真的以為完全依靠”老城情節(jié)“就能大賣,那就完蛋了。我們還是要從底層邏輯來探討這個事情。

首先,貴陽的置業(yè)水平如何?

坦率的說,我認為貴陽客戶的產(chǎn)品觀、置業(yè)觀、城市觀,都還處于一個比較初級的階段,近期熱銷的大量躍層產(chǎn)品,前期熱銷的遠郊小別墅,都足以說明這個問題。

但low不會永遠low,隨著城市發(fā)展、進步,觀念都會有所變化。

不用推理,研究一下其他城市的發(fā)展變化即可知道。隨著城市發(fā)展這是必然趨勢。特別是貴陽這種城區(qū)人口多、密度大,城區(qū)經(jīng)濟比較強的城市,高端改善的高層產(chǎn)品在后續(xù)會成為大家改善的重點。

一方面這幾年貴陽賣了很多的郊區(qū)別墅,但這些別墅實際上是很難住進去的,所以這兩年交房之后,很多的客戶就會意識到,根本住不了這個房子的窘境。

另一方面,經(jīng)過這幾年各大品牌房企在貴陽各種產(chǎn)品的打造,不少的客戶也逐漸會意識到新一代高層和過去像會展城、世紀城這一類老高層產(chǎn)品的區(qū)別。

在這兩方面的因素影響下,就會擠壓更多的客戶去考慮新一代的高端高層類產(chǎn)品。

也就是說現(xiàn)在的貴陽其實很像三年前的昆明、甚至南寧,必然會經(jīng)歷一個這種趨勢。

其次,新項目如何吸引老貴陽?

講真,我覺得“老貴陽”這個概念是個偽命題,因為你很難說什么才是貴陽土著,包括這兩年去觀山湖區(qū)購置房屋的人,大部分也是所謂的“老貴陽”。

除了情懷,貴陽老城樓市還有啥可吹的?

回歸到事物的本質(zhì),大家購房最主要的還是要看區(qū)位、看配套、看產(chǎn)品。不少人對老城項目的青睞,更多的是來源于對它周邊配套極大豐富、極其成熟的固有印象。

特別是學校資源,雖然貴陽最近有非常多的新建學校,但是從基礎教育水平來說,無疑在老城區(qū)根植多年的老校區(qū)更受人信任。買房就是買配套,教育資源成為了老城項目屢試不爽的殺手锏。

比如省府路的貴府項目,產(chǎn)品設計絕對是2010年水平,但就是依靠著省府路小學、十九中的雙學區(qū),也能大膽喊出兩萬三四的價格。

不過學校畢竟是稀缺資源,而且隨著動真格的“平衡學區(qū)”計劃慢慢施行,幾年后的學區(qū)房命運還真不好說。

開發(fā)商完全壓寶在學校上,不確定性太強。

“便利城市,居住新生”,我想能讓老城項目在高價格情況下保障去化率,可以用這樣的概念去打動客戶。

為什么現(xiàn)在很多人買房會選擇觀山湖?因為觀山湖項目現(xiàn)在對很多客戶的吸引,除了保值性強,看得到增值效應之外,真的就是因為可以享受到更舒適、更寬敞的小區(qū)生活環(huán)境。

因為配套極大豐富帶來的保值性強,老城區(qū)無疑是具備的,但是新生活呢?

如果能不脫離老城的便利配套,又可以享受到高端產(chǎn)品“新生活”的感覺,相信對客戶是有一定的觸動。但是在很多的推廣中,我都不建議開發(fā)商強調(diào)“老城”這個字眼,因為一下子就把項目太多的與老城區(qū)的區(qū)位屬性去綁定。

重點還是要突出“新生活”嘛,甚至不僅僅是居住小區(qū),整個地塊范圍的街區(qū)化改造都會成為重點的研究課題。

老樹開花,重點不在老樹,在于花。

最后,老城集中推出的商業(yè)是否能存活?

貴陽商業(yè)有個怪現(xiàn)象,北京路堪稱黑洞。

作為人流密集、品味不俗的道路,為啥始終做不起一個標桿商業(yè)?

新城吾悅廣場和中交4號地塊,能否突破這個怪圈?

其實北京路這一帶,一直就不是貴陽傳統(tǒng)頂流商圈,貴陽傳統(tǒng)的頂流商圈就是在紫靈庵到噴水池,到大十字到小十字、大西門這一帶。所以北京路和中華北路的靠北的這一圈,商業(yè)氣質(zhì)不濃,而且一直缺乏標桿商業(yè)。

沒有標桿商業(yè)就沒有商業(yè)氣氛,沒有商業(yè)氣氛就越?jīng)]有標桿商業(yè),形成了一個循環(huán)。

但這一帶的消費力潛力我認為是有的,比如鹽務街北京華聯(lián)這種大型商超,生意一直都非常好。

甚至遠到大營坡的益田假日廣場,其實它的客流量也是不錯的。

而且這一帶集中了鹽務街、宅吉小區(qū)、貴醫(yī)、地礦局、安云路很多的精華居民集中住宅區(qū),也是消費力比較強的住宅區(qū)。

如果真能有不錯的區(qū)域級標桿商業(yè),成功的可能大大增加。

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