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在優(yōu)質(zhì)地塊面前，房企明顯有過度競爭的苗頭。

日前，上海嘉定南翔鎮(zhèn)宅地出讓，經(jīng)過81輪競價，最終融信以48億元拿下該地塊，樓面價38763元/平方米，是南翔鎮(zhèn)板塊宅地成交樓板價歷史新高水平。這一樓面價要比一個月前出讓的一宗純宅地高出1.14萬元/平方米。

從房價來看，整個嘉定區(qū)7月新房均價為39324元/平方米，該地塊周邊二手房均價5萬元出頭，這意味未來的利潤空間非常小，未來房企的壓力會比較大。

上海并非個例，寧波、南京、徐州等城市土地?zé)岫热蕴幱诟邷貭顟B(tài)。為了給土地市場降溫，防止過度競爭，8月18日，南京出臺土拍新規(guī)，包含五大方面內(nèi)容，其中搖號、限制房企拍地數(shù)量、競買保證金比例最高增至80%，熱點區(qū)域不低于50%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月南京土地出讓金高達478.3億元，同比增長71.03%，樓面價達到10308元/平方米，同比增長54.28%。截至8月20日，今年南京土地出讓金已達到1288億元，整體溢價率為12.01%。

房企競拍熱情持續(xù)高漲，7月份超百輪競拍地塊有48幅，較6月雖減少了10宗，但整體熱度不減；溢價率環(huán)比6月下降0.2個百分點，降至16.1%?？傮w來看，溢價率和高競拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，土拍熱度仍維持高位。熱度最高的城市為寧波，7月超百輪競拍地塊就有9宗，占比約為19%。

競拍輪數(shù)超百輪的城市樓面價均高于周邊同類地塊，尤其是競拍輪數(shù)TOP15地塊更為明顯，這些地塊成交樓面價幾乎均刷新了所在版塊最高單價。

這其中徐州較為典型，有3宗土地入競拍輪數(shù)TOP15榜，單價“地王”被不斷刷新。其中大龍湖BC地塊備受矚目，該幅地塊起始樓面價8010元/平方米，開拍前16輪報價，最終經(jīng)過4個小時224輪激烈競拍，儒辰以總價14.22億元拿下該幅地塊，成交樓面價16180元/平方米，溢價率高達102%，成交單價一舉超過7月成交的壩山熱電廠徐州單價地王項目，較其樓板價高出4000元/平方米。

這一樓面價已逼近在售項目單價，板塊內(nèi)在售項目價格在1.6萬元/平方米－1.8萬元/平方米之間，周邊二手房價約１.５萬元／平方米左右。

不足半月，徐州市單價地王記錄再度被刷新。8月11日，泉山區(qū)出讓原華東機械廠D地塊，經(jīng)過147輪報價，由南京安居以19.30億元競得，溢價率144%，成交樓面價16907元/平方米，較大龍湖地塊高出727元/平方米。

從房價來看，該地塊周邊新盤僅有一個項目，均價在2.2萬元/平方米左右，周邊的二手房二手房均價也達到了兩萬元以上。

土地市場高溫不下的還有嘉興，7月高鐵新城余新板塊嘉土告南字[2020]018號地塊出讓，最終經(jīng)過近3個半小時、347輪的爭奪，被交投祥生高調(diào)收入囊中，樓面價達到9061元/平方米，遠超周邊在售的白鶴郡實際樓面價7310元/平方米，創(chuàng)下了余新板塊的地價紀(jì)錄。

總體來看，長三角城市超百輪競拍地塊合計39宗，占據(jù)全國的81%，依然是房企競爭優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場。其余的9幅地塊僅武漢、南寧比較集中，均有3宗，其余城市分布較為分散，福州、洛陽、長春各有1宗。

其中，寧波依然占比最高，48宗超百輪競拍地塊中寧波占9宗，占比達19%，優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率依然較高。

南通、上海、徐州、臺州、武漢和南寧表現(xiàn)也比較突出，超百輪競拍地塊均超3宗（含），上海更是有兩宗地接連刷新年內(nèi)全國單價紀(jì)錄，樓板價達到8萬元＋/平方米，徐州大龍湖宅地樓板價升至16180元/平方米，成為當(dāng)時徐州的樓面價地王。湖州、紹興、嘉興等10余個長三角城市也均有超百輪競拍地塊，市場熱度保持較高位。

進入8月，重點城市推地節(jié)奏明顯放緩。據(jù)CRIC統(tǒng)計，7月全國土地供應(yīng)建面為2.6億平方米，較6月供地規(guī)模下降8%，創(chuàng)下今年3月以來的新低，以致8月份以來土地周成交規(guī)模連續(xù)下滑。

從周度數(shù)據(jù)來看，2020年第33周（8.10-8.16），重點監(jiān)測城市的土地成交量價延續(xù)上周下滑勢頭，其中成交面積更是在二季度后首度下降至1000萬平方米以下。一、二線城市的成交量較上周均有所減少，成交占比合計下滑了10個百分點。一線城市中僅有上海和廣州有土地出讓。上海共出讓2幅，均是優(yōu)質(zhì)用地，廣州也成交了6幅地，分別位于白云、番禺、南沙、增城和黃埔。

價格方面，本周重點城市平均地價也較上周有所下滑，平均樓板價為6801元/平方米，環(huán)比下降9%，不過和去年同期水平相比仍上漲了37%。

區(qū)別于一二線城市，重點三四線城市中，長三角城市熱度依然高漲。徐州、義烏、麗水等多個城市的溢價率均在30%以上，特別是徐州，本周再出新的“單價地王”，平均溢價率超50%，土地市場競拍熱度持續(xù)高位。

值得注意的是，重點城市優(yōu)質(zhì)土地入市明顯減少，第33周（8.10-8.16），北京、杭州、南京等諸多城市再度斷供，其余地塊的價格均較此前有所上漲，優(yōu)質(zhì)土地的拿地成本仍在上漲。

疫情后，土地市場供地結(jié)構(gòu)以一線城市、熱點二線以及強三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，隨著重點城市推地節(jié)奏放緩，一二線市場熱度有所減弱。

部分城市依然值得關(guān)注，譬如福州、廈門、寧波，接下來均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，但鑒于當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地較為稀缺，“僧多粥少”的情況下，競爭勢必還會加劇，這些地塊大概率會繼續(xù)刷新地價紀(jì)錄。

需要警惕的是，當(dāng)前熱點板塊地價已漲至高位，盈利空間已非常小，房企在競拍時要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利潤空間不足的風(fēng)險。

對于地價過快上漲的熱點城市，未來不排除出臺相應(yīng)針對性政策的可能性，預(yù)計在“房住不炒”基調(diào)下，后續(xù)土地市場過熱城市供地節(jié)奏和數(shù)量或?qū)⒄{(diào)整，市場也將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。