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自2017年租購(gòu)并舉政策的出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展階段，經(jīng)歷了風(fēng)口期簡(jiǎn)單粗放式的增長(zhǎng)階段，行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向去偽存真、理性發(fā)展的階段。在資本的推升下，憑借對(duì)政策的利好預(yù)期，上千家長(zhǎng)租公寓蜂擁而至，大浪淘沙。 在這一行業(yè)背景下，2019年，租賃行業(yè)的分化現(xiàn)象不斷加劇，從城市層面到企業(yè)層面，未來(lái)，國(guó)家也將著力發(fā)展高質(zhì)量的城市群，以新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換作為驅(qū)動(dòng)引擎的城市群，新經(jīng)濟(jì)的活力和人口的流動(dòng)，也將拉大城市間租賃市場(chǎng)的差距。 分化已然成為租賃行業(yè)的年度關(guān)鍵詞。 核心一線城市的租賃市場(chǎng)價(jià)值凸顯通過(guò)對(duì)全國(guó)16個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市2019年1-11月市場(chǎng)租金的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)不同能級(jí)的城市之間租賃市場(chǎng)分化的現(xiàn)象顯著。從絕對(duì)租金水平來(lái)看，城市租金呈金字塔分布，最大租金差距達(dá)到3-4倍。北京、上海、深圳這類核心一線城市的租金水平最高；其中，北京的租金坪效最高，新一線城市杭州的租金與其他城市拉開(kāi)一定差距，與廣州位于同一梯隊(duì)。通過(guò)將城市房?jī)r(jià)和租金結(jié)合分析，可以看出，房?jī)r(jià)越高的城市，租金越高。將16個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市按照價(jià)格分類對(duì)應(yīng)來(lái)看，目前，北京、上海、深圳屬于房?jī)r(jià)租金齊高的城市，杭州、南京、廈門、福州屬于房?jī)r(jià)高而租金低的城市，而成都、重慶、武漢、合肥、長(zhǎng)沙、鄭州等城市則屬于房?jī)r(jià)低租金低的城市。從租賃市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，城市分化嚴(yán)重。根據(jù)2019年租金測(cè)算，北京、上海、深圳三個(gè)城市的租賃市場(chǎng)規(guī)?？傆?jì)約5000億，約占16城規(guī)?？偭康牧桑奂藝?guó)內(nèi)大部分的租賃需求。此外13個(gè)城市中，市場(chǎng)規(guī)模在500億到1000億的僅廣州1個(gè)城市，杭州、南京、武漢的市場(chǎng)規(guī)模200億到500億之間，而200億規(guī)模以下城市達(dá)到9個(gè)，市場(chǎng)分化現(xiàn)象顯著。長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展租賃市場(chǎng)的質(zhì)地較好整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)比較活躍的城市主要集中于長(zhǎng)三角、京津冀及粵港澳大灣區(qū)。其中，京津冀區(qū)域由于北京在經(jīng)濟(jì)和人口方面的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)北京“一城獨(dú)秀”的局面；而粵港澳大灣區(qū)的深圳、廣州存在城中村的歷史遺留問(wèn)題，對(duì)長(zhǎng)租公寓的推進(jìn)有一定的影響。相對(duì)而言，長(zhǎng)三角在發(fā)展租賃市場(chǎng)的道路上阻力較小，質(zhì)地較好，市場(chǎng)化程度較高。這主要是由于，一方面，長(zhǎng)三角區(qū)域人口規(guī)模效應(yīng)較大，流動(dòng)人口體量較大。另一方面，長(zhǎng)三角區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，獨(dú)角獸企業(yè)總估值最高。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，三大區(qū)域均為人口凈流入的狀態(tài)，但對(duì)比三大區(qū)域人口的流動(dòng)率來(lái)看，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)人口凈流入均接近2600萬(wàn)，雙倍高于京津冀區(qū)域。北京作為京津冀區(qū)域的核心城市，對(duì)流動(dòng)人口的吸納能力最強(qiáng)，但虹吸效應(yīng)也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)一城獨(dú)秀，難以形成區(qū)域人口效應(yīng)。同時(shí)，除流動(dòng)人口規(guī)模大之外，長(zhǎng)三角區(qū)域的人口總規(guī)模為三大區(qū)域中最大，人口的規(guī)模效應(yīng)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和租賃市場(chǎng)的活躍具備較強(qiáng)的支撐。從新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向來(lái)看，一個(gè)區(qū)域的獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量和估值高低，也反應(yīng)了一個(gè)區(qū)域新經(jīng)濟(jì)的活力和未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力。根據(jù)2018年TOP100中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)的分布情況來(lái)看，主要集中于長(zhǎng)三角和京津冀的北京；其中，長(zhǎng)三角區(qū)域獨(dú)角獸企業(yè)的總估值最高，接近4000億美元，企業(yè)數(shù)量達(dá)到39家，行業(yè)主要集中于金融和物流。從三大區(qū)域熱點(diǎn)租賃城市的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率來(lái)看，目前，北京的機(jī)構(gòu)化率最高，究其原因在于北京存在龐大的租賃需求，也是分散式公寓頭部企業(yè)自如、蛋殼的核心布局城市，而受北京的虹吸效應(yīng)影響，天津的租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率則較低。對(duì)比來(lái)看，以上海為核心的環(huán)滬城市群效應(yīng)較好，長(zhǎng)三角區(qū)域四大城市的整體機(jī)構(gòu)化率相對(duì)較高。長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，對(duì)于品牌公寓布局來(lái)說(shuō)具有先天優(yōu)勢(shì)，基本已成為多數(shù)品牌公寓的必選城市。至于深圳和廣州，則由于城中村的歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)化率較低。受到房源收購(gòu)成本高企，城中村物業(yè)改造難度大、成本高，同時(shí)，大量低租金城中村房源競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響，品牌長(zhǎng)租公寓的推進(jìn)阻力相對(duì)較大。在對(duì)比一二三線典型城市的租賃房源分布情況后，發(fā)現(xiàn)城市的租賃房源供應(yīng)分布不均，多數(shù)城市供應(yīng)主要集中分布于中心區(qū)域。由數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中心區(qū)域房源集中度最高，基本匯集了過(guò)半的租賃房源。究其原因，在城市的發(fā)展過(guò)程中，都遵循由中心向外擴(kuò)散的規(guī)律。中心區(qū)域的交通便利，通達(dá)性好，生活配套完善，更能滿足各類租賃需求。同時(shí)，租房需求受通勤因素的影響較大，多數(shù)人會(huì)選擇均好性較高的中心區(qū)域，由需求導(dǎo)致各類供應(yīng)房源的租賃價(jià)值提升，市場(chǎng)供應(yīng)的動(dòng)力和積極性更大，進(jìn)而形成分布不均的現(xiàn)狀。行業(yè)進(jìn)入洗牌期，企業(yè)進(jìn)入淘汰賽目前，租賃行業(yè)正處于洗牌期，受整體融資環(huán)境趨緊的影響，前期高速擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)跟不上擴(kuò)張節(jié)奏的企業(yè)，將面臨被淘汰出局的困境；而對(duì)于已具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)金流充足、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)有望晉級(jí)下一階段的競(jìng)爭(zhēng)。第一，部分中小規(guī)模公寓出局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年共有9家公寓倒閉，同時(shí)，累計(jì)全國(guó)已有20多家中小規(guī)模公寓因經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂出局，行業(yè)洗牌進(jìn)行中。第二，頭部企業(yè)保持相對(duì)穩(wěn)健的增長(zhǎng)節(jié)奏。根據(jù)《2019年三季度中國(guó)長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜》數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部企業(yè)增速相對(duì)平穩(wěn)，繼續(xù)保持領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，如房企系的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓，均保持較好的新店開(kāi)業(yè)量和儲(chǔ)備量。頭部企業(yè)憑借融資優(yōu)勢(shì)，已取得一定的規(guī)模及品牌優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始進(jìn)一步著力提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)；而部分企業(yè)已領(lǐng)先于行業(yè)，或?qū)⒂瓉?lái)盈利的拐點(diǎn)。2019年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資領(lǐng)域的兩級(jí)分化現(xiàn)象不斷凸顯，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，股權(quán)融資方面，由“多筆小額”向“單筆大額”轉(zhuǎn)變，資本向頭部匯集，中小公寓融資愈加困難。在行業(yè)洗牌加劇的現(xiàn)狀下，投資中小規(guī)模品牌公寓的風(fēng)險(xiǎn)不斷提升，導(dǎo)致資本的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，而頭部企業(yè)更容易獲得資本的青睞。 具體來(lái)看，2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計(jì)18.4億美元，遠(yuǎn)高于2018年公寓行業(yè)融資總額，頭部企業(yè)占據(jù)了行業(yè)大部分的融資份額。第二，資產(chǎn)證券化審核趨嚴(yán)，融資總額呈下降趨勢(shì)，但強(qiáng)主體容易以高估值物業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2019年，長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行筆數(shù)及融資總額均大幅下降，行業(yè)融資審核逐步趨嚴(yán)。融資產(chǎn)品的發(fā)行，涉及到對(duì)發(fā)行主體及物業(yè)質(zhì)地的評(píng)估，受到發(fā)行主體的信用資質(zhì)是否良好、涉及物業(yè)能否持續(xù)運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流等因素的直接影響。目前，行業(yè)面臨信用風(fēng)險(xiǎn)攀升的影響，具備高信用的強(qiáng)主體企業(yè)，如發(fā)行主體為集團(tuán)實(shí)力較為雄厚的國(guó)企或房企公寓，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較小，更容易以高估值物業(yè)或其預(yù)期租金收入為底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。未來(lái)，行業(yè)在經(jīng)歷了必要的新陳代謝之后，由追求規(guī)模化的粗放式發(fā)展階段邁入精細(xì)化發(fā)展階段，將進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)為核心的2.0多元化品牌階段，每家長(zhǎng)租公寓企業(yè)都將根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定未來(lái)的發(fā)展策略。每一種類型的長(zhǎng)租公寓自上而下的發(fā)展邏輯也會(huì)有所不同。以房企系品牌為例，這類長(zhǎng)租公寓品牌的優(yōu)勢(shì)在于強(qiáng)規(guī)模，背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)，目前已處于行業(yè)領(lǐng)跑位置，在開(kāi)發(fā)流程效率化，產(chǎn)品精細(xì)化的優(yōu)勢(shì)之上，將不斷強(qiáng)化投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)的全鏈條覆蓋，整體上提升營(yíng)收規(guī)模和利潤(rùn)率。再如做強(qiáng)溢價(jià)的企業(yè)，在規(guī)模之外，專注于高端客戶資源的運(yùn)營(yíng)，沉淀服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，把握核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)值提升是其發(fā)展之道。我們認(rèn)為，市場(chǎng)分化現(xiàn)象的加劇是租賃市場(chǎng)告別野蠻生長(zhǎng)階段，走向價(jià)值回歸的一種外在體現(xiàn)。對(duì)企業(yè)而言，在高價(jià)值的市場(chǎng)中，挖掘客群的需求，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是必然的選擇。這主要是由于租賃市場(chǎng)的人群覆蓋面足夠廣，每一類客群的需求都是一個(gè)值得挖掘的細(xì)分市場(chǎng)。未來(lái)，唯規(guī)模至上的發(fā)展階段將不斷向價(jià)值至上、客戶至上的階段過(guò)渡，對(duì)于租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)空間仍值得期待。
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