一、政策：調(diào)控維持長期化、常態(tài)化格局，房產(chǎn)稅出臺(tái)不會(huì)太快

三季度，中央政策層面似乎步入“空窗期”，主要還是加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)市場秩序。貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向中性偏積極，央行新作及續(xù)作MLF、PSL等多種融資工具向市場投放流動(dòng)性。不過，企業(yè)資金監(jiān)管依舊嚴(yán)苛，中小房企再陷融資難的困境，信貸政策似有矯枉過正之嫌。棚改貨幣化安置有所調(diào)整，房價(jià)上漲壓力大的城市將階段性退出，其對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場影響還要結(jié)合具體城市的經(jīng)濟(jì)基本面、市場周期做綜合研判，片面解讀為釜底抽薪有失偏頗。重點(diǎn)聚焦各線城市，本輪調(diào)控政策主基調(diào)未變，部分城市再度加碼調(diào)控，限制企業(yè)購房、提高首付比例、嚴(yán)控預(yù)售證審批等。與此同時(shí)，武漢、南寧等市局部松綁限價(jià)，但僅是個(gè)案并不具備普遍意義，更難以說明調(diào)控政策實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。

1、多省市跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場秩序，市場監(jiān)管力度有望持續(xù)加強(qiáng)

市場監(jiān)管風(fēng)暴來襲，住建部接連公布兩批次違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，涉及哄抬房價(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，意在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，著力打擊違法違規(guī)行為。隨后，多省市紛紛予以跟進(jìn)，全面開展整治房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。而在加大執(zhí)法檢查力度的同時(shí)，部分城市還出臺(tái)了懲罰機(jī)制，視各類違法違規(guī)行為輕重程度，相應(yīng)采取書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等措施予以嚴(yán)肅處理。我們認(rèn)為市場監(jiān)管力度有望持續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)更多城市將跟進(jìn)整頓房地產(chǎn)市場秩序，尤其是那些房價(jià)上漲壓力大的城市，跟進(jìn)開展整治行動(dòng)的可能性更高。一方面，有利于凈化市場環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法利益；另一方面，進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)供求關(guān)系逐步回歸至供求平衡的區(qū)間范圍。

2、調(diào)控政策長期化、常態(tài)化，因城施策、分類調(diào)控仍是主旋律

盡管武漢、南寧等部分城市限價(jià)政策略有松動(dòng)跡象，但調(diào)控政策注定長期化、常態(tài)化。一方面，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)增長壓力和房地產(chǎn)市場冷暖與樓市政策松緊掛鉤，一旦市場轉(zhuǎn)冷，調(diào)控政策必將有所松綁甚至取消，但這個(gè)邏輯至少在今年年以來并未應(yīng)驗(yàn)；另一方面，本輪調(diào)控政策將圍繞“房住不炒”定位展開，房價(jià)更是不能碰的紅線，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，以期維穩(wěn)市場預(yù)期。聯(lián)系到9·30這一關(guān)鍵的政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不排除今年熱點(diǎn)城市再度祭出調(diào)控重拳，尤其是前期房價(jià)上漲過快的城市，加碼調(diào)控的可能性更大。

本輪調(diào)控政策另一大特征在于因城施策、分類調(diào)控，各城市將有更大的調(diào)控自主權(quán)、選擇權(quán)，可以根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。一方面，房價(jià)上漲壓力大的城市，調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，甚至不排除加碼調(diào)控的可能性，著力打擊投資、投機(jī)性需求，緩解房價(jià)上漲壓力。另一方面，房地產(chǎn)庫存仍處高位的城市，去庫存新政將持續(xù)發(fā)力，以便支持剛需以及改善性購房需求，更好、更快地實(shí)現(xiàn)庫存去化。

當(dāng)然，調(diào)控政策內(nèi)容并不會(huì)超出現(xiàn)有框架范圍，仍以四限政策為主導(dǎo)，更多的還是查漏堵缺、嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，譬如限制企業(yè)購房，調(diào)整公積金貸款政策等。

3、預(yù)期房地產(chǎn)稅出臺(tái)既不會(huì)太快更不會(huì)太晚

針對(duì)市場熱議的房地產(chǎn)稅，正由于涉及到千家萬戶，對(duì)于當(dāng)下購房消費(fèi)、未來房地產(chǎn)市場前景乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展均有不可忽視的影響。因此，具體的評(píng)估、出臺(tái)乃至執(zhí)行等環(huán)節(jié)宜緩不宜急，短期內(nèi)在沒有充分評(píng)估、論證的基礎(chǔ)上，并不會(huì)急于推出房地產(chǎn)稅甚至付諸實(shí)踐。

另外，房地產(chǎn)稅乃是長效機(jī)制的重要組成部分，相關(guān)的立法程序可能會(huì)經(jīng)歷較長的時(shí)間周期，房地產(chǎn)稅立法程序也不會(huì)太晚，以便給未來房地產(chǎn)稅落地執(zhí)行做好鋪墊，真正做到有法可依、有法必依。

我們認(rèn)為在具體實(shí)施環(huán)節(jié)，可能會(huì)采取試點(diǎn)或者分步走的策略：首先，一直在征收房產(chǎn)稅的經(jīng)營性住宅以及非住宅產(chǎn)品可以平穩(wěn)過渡至征收房地產(chǎn)稅，隨后再將住宅納入征收范圍；其次，在重點(diǎn)一二線城市率先試點(diǎn)，隨后再向其他三四線城市推廣。

二、行業(yè)：新開工、購地增速繼續(xù)攀高，全年銷售有望同比持平或微增

2018年以來，房企投資開發(fā)熱情高漲，與之相關(guān)的新開工、土地購置面積增速等數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，尤其在8月，多數(shù)房企都在積極備戰(zhàn)“金九銀十”，為全年業(yè)績沖刺做準(zhǔn)備。而7月末中央提出要“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，諸如諸如沈陽、成都、南京等城市相繼加碼了調(diào)控，旨在遏制投機(jī)炒房的需求，總體銷售保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)伴隨著房企供貨高峰期的到來，全年的銷售規(guī)模有望小幅增長。

1、新開工、土地購置雙重驅(qū)動(dòng)，前8月開發(fā)投資維持10%以上超預(yù)期增長

8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10633億元，同環(huán)比分別上升了9.25%和2.68%，開發(fā)商的投資意愿穩(wěn)步回升；從1-8月整體來看，開發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，1-8月達(dá)到了10.1%，較1-7月小幅回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

之所以增速持續(xù)高位運(yùn)行，一方面源于房企對(duì)全年業(yè)績的沖刺壓力，尤其是集中于下半年供貨的企業(yè)，基本都在加緊工期，加快資金回籠；另一方面，從土地購置面積等先行指標(biāo)來看，房企拿地的熱情持續(xù)高漲，此前中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上也有多家房企表示下半年會(huì)是拿地的“黃金時(shí)期”，會(huì)抓住機(jī)遇積極布局，“高周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略在數(shù)據(jù)層面也得到了印證，預(yù)計(jì)下月整體的投資增速仍有望持續(xù)高位。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2、銷售面積、金額繼續(xù)平穩(wěn)增長，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”下區(qū)域分化加劇

2018年1-8月銷售保持平穩(wěn)增長，商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額89396億元，增長14.5%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。而從8月單月表現(xiàn)來看，雖然銷售面積、金額環(huán)比均出現(xiàn)小幅下滑，但同比分別上漲了2.4%和15.2%，整體市場表現(xiàn)好于去年同期。

從1-8月的銷售結(jié)構(gòu)來看，東部地區(qū)前8月銷售面積達(dá)41799萬平方米，占比高達(dá)41%，是銷售主力支撐，雖同比下降了3.6%，但降幅持續(xù)收窄；中部和西部地區(qū)保持著高增長態(tài)勢，2018年1-8月銷售面積的同比增幅均超10%，東北地區(qū)市場熱度小幅回落。

總體來看，一線城市在剛需購買力的支撐下小幅回暖，而部分前期市場熱度較高的核心二三線，諸如沈陽、成都、南京等城市相繼加碼了調(diào)控，成交量存在小幅回調(diào)趨勢，不過因政策主要遏制的仍是投機(jī)炒房需求，對(duì)剛需自住類購房的影響并不是很大。 

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

3、預(yù)判：開工拿地助力投資增速相對(duì)高位，全年銷售規(guī)模有望持平或微增

基于目前房企的投資熱忱和平穩(wěn)的銷售行情，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

一是土地購置面積同比增速仍將保持高位運(yùn)行，但漲幅會(huì)有所收窄。主要源于近期土拍市場的流拍率也有上升趨勢，從中可看到多數(shù)房企的拿地態(tài)度依舊審慎，尤其是對(duì)于核心一二線城市的高價(jià)地塊，已有“無人問津”的現(xiàn)象，后續(xù)房企也會(huì)聚焦高性價(jià)比地塊，收購、聯(lián)合拿地等低成本方式將得到廣泛運(yùn)用。

二是新開工面積增長將保持平穩(wěn)，一方面即將到來的冬季，許多北方城市會(huì)迎來停工期，對(duì)新開工等指標(biāo)會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響；另一方面在房企“高周轉(zhuǎn)”策略的和規(guī)模擴(kuò)張的雙重驅(qū)動(dòng)下，加緊工期，加快資金回籠速度仍是房企不懈的追求，在以上雙重因素的作用下，新開工面積的增長也會(huì)逐步趨穩(wěn)。

三是基于土地購置指標(biāo)、新開工面積等向好因素，投資開發(fā)額也將有不錯(cuò)的表現(xiàn)。特別是調(diào)控“新常態(tài)”背景下，多數(shù)房企基本已經(jīng)適應(yīng)政府的調(diào)控節(jié)奏，不僅加快了現(xiàn)金回籠的速度，而且開辟了多元化的融資渠道和積極開展融資創(chuàng)新，也為后續(xù)的開發(fā)投資提供了源源不斷的資金來源。

四是銷售面積、金額增速仍將保持平穩(wěn)。當(dāng)前重點(diǎn)一、二線城市項(xiàng)目去化仍維持在60%左右的水平，三四線城市均價(jià)水平項(xiàng)目也能維持70%左右的開盤去化水平，整體購房需求仍將有一波持續(xù)釋放。

三、供應(yīng)：預(yù)計(jì)一線維持高位，二線總量穩(wěn)定，三、四線降幅將收窄

三季度，商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢，環(huán)比下降9%，同比微漲4%。受預(yù)售證放松影響，一線城市供應(yīng)同環(huán)比均大幅增長；二線城市政策依舊趨嚴(yán)，城市表現(xiàn)持續(xù)分化；三四線城市市場供應(yīng)量也所有下降，同時(shí)城市間分化也有所加劇。四季度年底搶收業(yè)績季，開發(fā)商會(huì)加快推盤速度，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將較三季度顯著增加。

1、一線城市供應(yīng)同、環(huán)比雙增，四季度仍持續(xù)高位

受預(yù)售證管控放松的影響，三季度一線城市商品住宅供應(yīng)面積整體大幅增長，同比來看漲幅高達(dá)71%。分城市來看，北京和上海同比漲幅最為顯著，漲幅均接近300%，尤其是上海，其8月份供應(yīng)高達(dá)135萬平方米，創(chuàng)下近3年來供應(yīng)量的新高。其次為廣州，供應(yīng)量淡季不淡，同比漲幅約49%。另外，深圳供應(yīng)量僅46萬平方米，同比均呈大幅下降趨勢，究其原因，主要是由于”7.31”新政之后深圳市場急劇降溫，新增供應(yīng)顯著減少的緣故。

考慮到預(yù)證管控放松的影響，預(yù)計(jì)四季度一線城市新增供應(yīng)仍然持續(xù)高位，尤其是北京，下半年仍有大批限價(jià)盤集中入市，供應(yīng)量將維持在高位。但長期來看，一線城市新增供應(yīng)總量難有大的突破。

2、二線城市環(huán)比跌多漲少、分化明顯，四季度將迎來供應(yīng)高點(diǎn)

三季度，20個(gè)重點(diǎn)二線城市商品住宅供應(yīng)同比微漲3%，各城市新增供應(yīng)同比漲跌互現(xiàn)，分化十分顯著，其中福州、寧波、長春、武漢和長沙5市供應(yīng)量大幅攀升，同比漲幅均超68%，尤其是福州高達(dá)202%。而海口、鄭州、濟(jì)南、成都等城市供應(yīng)量則同比腰斬，其中海口同比跌幅高達(dá)65%。究其原因，主要是由于近期?？凇⒊啥嫉瘸鞘姓叱掷m(xù)高壓，項(xiàng)目去化不力，開發(fā)商推盤量也在持續(xù)降低。

整體來看，隨著越來越多的二線城市不斷加入調(diào)控大軍，城市間的分化現(xiàn)象還將繼續(xù)加劇。短期內(nèi)考慮到“金九銀十”和年底沖刺等季節(jié)性因素影響，預(yù)計(jì)四季度新增供應(yīng)將有所增加，尤其是重慶、武漢等去化周期較短的熱點(diǎn)城市供應(yīng)仍會(huì)放量。

3、三四線城市供應(yīng)量同、環(huán)比皆回落，四季度降幅將略有收窄

三季度，三四線城市商品住宅供應(yīng)量同比下降3%，重點(diǎn)城市中同比漲跌各半。具體來看，泉州、徐州、揚(yáng)州、益陽、岳陽、晉江、欽州等城市供應(yīng)量大幅攀升，同比上漲一倍有余，尤其是泉州漲幅高達(dá)521%；江門、珠海、麗水、汕頭等城市同比跌幅達(dá)六成以上。

考慮到部分熱點(diǎn)三四線城市需求短期內(nèi)依舊強(qiáng)勁，加之土地持續(xù)放量，四季度供應(yīng)量降幅將略有收窄。

數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

四、成交：一線低位回升、三四線熱度保持、二線分化的格局仍將維持

三季度，緊縮政策環(huán)境沒有絲毫轉(zhuǎn)變跡象，反而昆明、沈陽、南京、深圳等二線城市繼續(xù)加碼“四限”，并且政策效果逐漸顯現(xiàn)，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。但整體上看，短期內(nèi)市場依舊維持相應(yīng)熱度，尤其是在四季度搶收業(yè)績季供應(yīng)顯著增加的背景下，市場成交熱度持續(xù)維系在高位將是大概率事件。

1、68城成交同比增加13%，一線和三四線增幅達(dá)三成,二線基本持平

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度68個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅合計(jì)成交7148萬平方米，環(huán)比微降5%，而同比增幅達(dá)13%。

通過對(duì)目前我們已獲取24個(gè)的重點(diǎn)城市9月成交量進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)顯示：一線城市三季度累計(jì)成交同比增幅仍處36%的高位，環(huán)比增幅較7、8月合計(jì)小幅擴(kuò)大，成交繼續(xù)維持當(dāng)前高位，尤其是北京，三季度成交環(huán)比漲幅擴(kuò)大至62%，9月成交沖至高位；二線城市整體降溫趨勢不變，但三季度環(huán)比跌幅較7、8月略有收窄。分城市來看，重慶、成都、長春等熱點(diǎn)二線城市成交規(guī)模繼續(xù)攀升，青島、杭州、南京、福州等城市成交規(guī)模大幅下降；三四線城市三季度累計(jì)成交同比增加10%，較7、8月累計(jì)同比增幅28%大幅收窄，環(huán)比來看也由基本持平轉(zhuǎn)負(fù)，降幅高達(dá)23%，9月份三四線城市成交熱度明顯下降。

注：2018年9月數(shù)據(jù)根據(jù)前18日成交推算                             

 數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

2、一線成交高位運(yùn)行、二線分化、三四線維穩(wěn)，整體成交同比持平或微增

一線城市成交量將繼續(xù)高位運(yùn)行。四季度沖量將會(huì)使供應(yīng)顯著增加，且市場長期供不應(yīng)求，而當(dāng)前一線城市房價(jià)有相對(duì)穩(wěn)定，因此前期被壓制的需求會(huì)逐步釋放。綜合多方面因素考量，預(yù)計(jì)四季度一線市場的成交量高位運(yùn)行仍是大概率事件。

二線城市整體成交量維持相對(duì)穩(wěn)定，但分化局面將越發(fā)加劇。首先，像重慶、武漢這種去化周期較短的城市，由于供給相對(duì)充足，需求也十分旺盛，預(yù)計(jì)四季度成交仍會(huì)沖高；其次，近期加碼“四限”的昆明、成都、西安等熱點(diǎn)城市市場已經(jīng)快速降溫，在當(dāng)前整體調(diào)整越發(fā)“嚴(yán)苛”的背景下，后期這些城市成交量仍將低位運(yùn)行；甚至三季度成交火熱的福州、南京、蘇州等城市或?qū)⑦M(jìn)一步跟進(jìn)調(diào)控，成交量也將繼續(xù)走低；再次，東北和中西部一些城市，尤其近兩年房價(jià)快速上漲之后嚴(yán)重透支居民購買力，后繼需求無以為繼，四季度市場成交表現(xiàn)或更差。

三四線城市整體熱度維持,但城市表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。近一年三四線城市市場持續(xù)高熱，價(jià)格快速上漲引發(fā)了一系列恐慌購房，整體來看需求已經(jīng)有所透支，再加上棚改規(guī)模維持相對(duì)高位，貨幣化安置比例有增有減，未來市場整體成交熱度還能維持。當(dāng)然，部分環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，受核心一、二線不斷提升購房門檻的外溢影響依然較大，市場調(diào)整的節(jié)點(diǎn)可能會(huì)比預(yù)期來的更早些。

五、項(xiàng)目去化：總體開盤去化率維持70%，且呈逐月小幅下滑趨勢

2018年以來，整體市場的成交逐月回升漸趨平穩(wěn)，基本面向好，但城市項(xiàng)目層面也的確存在去化不佳等問題，不同能級(jí)城市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化的特征。一線城市自2018年2月降至低位以來，成交量一直呈現(xiàn)出逐月回升的態(tài)勢。事實(shí)上，步入5月以來，一線城市的月成交量一直位于月均線（2018年前8月一線城市月均成交量為182萬平方米）之上，市場規(guī)模穩(wěn)步回升。二線城市除2月因恰逢春節(jié)成交量偏低之外，其余各月成交量基本都在前8月月均線（2018年前8月二線城市月均成交量為1839萬平方米）附近小幅波動(dòng)，整體市場成交規(guī)模還是相對(duì)穩(wěn)定的，但單個(gè)城市項(xiàng)目去化還是存在顯著差異的。

1、整體去化水平仍處高位，7-9月去化率呈小幅下滑趨勢

2018年二季度以來，雖然“四限”政策依舊從緊執(zhí)行，但整體來看房地產(chǎn)市場回暖現(xiàn)象顯著，各線城市成交量開始有逐月上漲的趨勢。7、8、9三月在經(jīng)歷了企業(yè)沖刺半年度業(yè)績熱銷期，供應(yīng)迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整后，多數(shù)城市成交并未出現(xiàn)明顯疲軟跡象，重點(diǎn)26個(gè)典型城市新開盤加推項(xiàng)目總體去化率約為72.6%，從去化情況來看雖然各能級(jí)城市分化愈演愈烈，但整體市場熱度還是維持在較高水平。隨著樓市緊接著又迎來“金九銀十“傳統(tǒng)熱銷期，需求將進(jìn)一步釋放，因此成交量進(jìn)一步攀升，市場成交熱度持續(xù)維系在高位將是大概率事件。

從單個(gè)城市來看，以成都、武漢、西安為典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市場持續(xù)高熱。環(huán)渤海和東部沿海地區(qū)大部分城市去化率集中在60%-90%間，市場降溫跡象明顯。僅6城去化率低于60%，一線城市榜上有名市場全面降溫。

數(shù)據(jù)來源：CRIC2017

從單月去化變化情況來看，7-9月26個(gè)典型城市新開盤、加推項(xiàng)目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢。就城市數(shù)量而言，8月份去化率在70%以上的城市共有17個(gè)，9月較8月減少2個(gè)，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個(gè)，9月增加至16個(gè)，同樣都反映出整體市場成交熱度有所降溫。

數(shù)據(jù)來源：CRIC2017

2、一線城市中高檔項(xiàng)目去化率顯著高于中低檔產(chǎn)品，二線城市則與之相反

梳理了北上廣深四個(gè)城市7月以來新開盤和加推項(xiàng)目的情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，除北京外，其他一線城市基本呈現(xiàn)出中高檔項(xiàng)目去化普遍好于低檔項(xiàng)目的特征，以上海、深圳表現(xiàn)的尤為突出，究其原因，無外乎以下幾方面：一是上海、深圳房價(jià)趨高，成交均價(jià)已突破了5萬元/平米，基本已超出了剛需客群的購買力，目前市場的主要購房群體集中在收入相對(duì)富裕的中產(chǎn)階層，或手中有置換需求的改善群體；二是政策調(diào)控層面持續(xù)嚴(yán)苛導(dǎo)致了新房供應(yīng)層面的嚴(yán)重不足，一刀切的“限價(jià)”政策又為高端住宅提供了充分的套利空間。以上海7月新開的龍湖天璞為例，開盤均價(jià)僅為51800元/平米，因限價(jià)政策遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，故而開盤了956套房源也達(dá)到了100%的去化率。

數(shù)據(jù)來源：CRIC2017

余下核心的二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)與一線城市恰恰相反，表現(xiàn)出的共性特征為中低檔產(chǎn)品去化率顯著高于高檔產(chǎn)品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產(chǎn)品去化表現(xiàn)平平。事實(shí)上，目前各二線城市基本都實(shí)施了偏向剛需購房的政策，加之調(diào)控從購房資格、買房貸款等方面對(duì)投機(jī)炒房者提出了多重限制，這也是中低檔產(chǎn)品備受青睞的主要原因。而高檔產(chǎn)品的購買力群體本就有限，加之樓市調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)稅落地在即，中高端收入群體基本保持著觀望態(tài)度，購房需求也并不那么強(qiáng)烈，因而高端產(chǎn)品的去化率表現(xiàn)并不理想。

3、展望：一線城市低端去化率有望回升，二線城市項(xiàng)目去化維持當(dāng)前格局

展望未來，隨著供應(yīng)增加，后期仍將有部分中高端項(xiàng)目入市，一線城市整體成交量有望小幅增長，客戶在購房時(shí)也會(huì)更為理性，會(huì)綜合考慮區(qū)位、價(jià)格、居住舒適度等多重因素，高性價(jià)比的項(xiàng)目會(huì)脫穎而出。從面積段來看，90-120平米三房的戶型不僅在中高端客群的購買力承受范圍內(nèi)，而且能夠滿足基本的三口之家的生活需求，兼顧的居住的功能性和舒適度，后期仍將會(huì)有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。

預(yù)期一線城市尤其上海、深圳當(dāng)前去化率較低的遠(yuǎn)郊中低檔產(chǎn)品后期去化有望緩慢回升。究其原因主要在于：當(dāng)前隨著供應(yīng)增加，一線城市市場成交已連續(xù)數(shù)月小幅回升，前期因供應(yīng)受限積累的購房需求也在穩(wěn)步釋放，“性價(jià)比高”的項(xiàng)目開盤售罄也充分說明了這點(diǎn)，即一線城市被壓制的購房需求大量存在，只是等待合適時(shí)機(jī)即會(huì)釋放。隨著觀望的改善需求不斷釋放，繼續(xù)帶動(dòng)市場熱度回升，購買力略有不足的剛需就會(huì)逐步考慮向城市外圍轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的去化。另一方面，之所以會(huì)緩慢提升則是因?yàn)楫?dāng)前一線城市房價(jià)高位，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的房價(jià)門檻基本也達(dá)到了400萬-500萬元，除首次置業(yè)剛需外，一些支付能力不足的改善需求也要考慮“以舊換新”，各類不確定因素綜合影響，去化率提升的表現(xiàn)并不會(huì)“立竿見影”，但長期來看遠(yuǎn)郊項(xiàng)目基本可提升至城市平均的去化率水平。

二線城市成交總量依舊會(huì)整體保持平穩(wěn)，但城市之間和項(xiàng)目之間的去化情況更多會(huì)維持當(dāng)前格局。一方面前期市場較為火熱短期內(nèi)上漲幅度過大的環(huán)渤海和東部沿海地區(qū)的各個(gè)城市，諸如濟(jì)南、天津、南京、南寧等城市將迎來一波“疲軟”走勢，新推項(xiàng)目的整體去化將因前期需求透支過度而持續(xù)不振，去化率基本維持在60%左右；另一方面，此前房價(jià)偏低的中西部區(qū)域城市也將迎來一波“補(bǔ)漲”行情，典型代表為成都、武漢、西安，剛性需求仍有待進(jìn)一步釋放。此外，從單個(gè)項(xiàng)目來看，中低檔產(chǎn)品仍將保持較高的去化水平，而根據(jù)各城市房價(jià)和購買力的差異，主力戶型為70-150平米二房、三房的項(xiàng)目依然會(huì)有良好去化。

六、企業(yè)業(yè)績：三季度銷售總體平穩(wěn)，四季度或加大供應(yīng)量

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價(jià)政策持續(xù)。前三季度，雖然房地產(chǎn)總體市場環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，但1-8月百強(qiáng)房企規(guī)模同比增幅仍達(dá)到40.9%。而三季度以來，城市市場情況整體較低迷，企業(yè)銷售業(yè)績與五、六兩月的平均水平有下滑，但與上半年平均水平基本持平。

總體來看，截至8月末，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額入榜門檻均較去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期均增長近5成。TOP10房企門檻已達(dá)到1210億元。而TOP100房企門檻則同比提升29.9%至120.9億元。

龍頭房企中，碧桂園1-8月的累計(jì)銷售金額已超五千億元，同比增長33%。萬科、恒大累計(jì)銷售金額達(dá)3892億元和3851億元，較去年同期分別增長11%和20%。截至8月末，千億房企數(shù)量已達(dá)13家。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

13家千億房企中，下半年以來的月均銷售金額與上半年平均水平相比有較大分化，其中有5家低于上半年月均水平，且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷售為金額462億元，與上半年的平均銷售金額687.5億元相比減少了32.7%，下降幅度較大。萬科與恒大七八兩月的平均銷售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤三季度表現(xiàn)較好，月均銷售較上半年月均有較大上升。

從房企業(yè)績目標(biāo)完成的情況來看，截至8月末，在設(shè)定了銷售目標(biāo)的千億房企中，不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上，如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%，華夏幸福為49%，其余則基本都在50~70%之間。從完成情況來看，個(gè)別房企可能存在業(yè)績壓力。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

展望四季度，我們預(yù)計(jì)，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，房企的供應(yīng)量將加大。這是因?yàn)?，一方面，有更多持貨觀望的房企選擇以價(jià)換量，通過降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績以完成全年的銷售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在四季度大量入市，相關(guān)的企業(yè)業(yè)績將受益增長。

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