一、“穩(wěn)房價”政策過快蔓延，監(jiān)察力度空前嚴格

為了保證房價的穩(wěn)定，主管部門從穩(wěn)定供給、加強監(jiān)察、管控價格等多方面做出了舉措。高頻次的各類專項活動確實整治出了一批違法違規(guī)的機構(gòu)，解決了個別問題項目的價格過快上漲問題。但為了市場長期穩(wěn)定發(fā)展，如此大范圍、高頻次的高壓監(jiān)察還是大可不必，畢竟這些專項行動實際上放緩了項目上市節(jié)奏，進一步加劇了供不應(yīng)求的矛盾，而那些市場發(fā)展前景一般的城市，其實也沒有必要跟風加入“穩(wěn)房價”的行列。

比如近日住建部再度要求各地要持續(xù)整治房價投機亂象，深入開展專項行動，并發(fā)布了第二批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單。呼和浩特在上月末旗幟鮮明地提出要停止房地產(chǎn)去庫存，要做到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。9月4日，福建省住建廳發(fā)文，要求開展房地產(chǎn)市場“雙隨機”監(jiān)察，加強對中介違規(guī)現(xiàn)象管理。對于?？谑械拈_發(fā)商來說，更是需要在9月28日前主動核實成本，調(diào)整價格，并重新申請價格備案。

二、著力解決“剛需”住房問題，二線 “搶人大戰(zhàn)”硝煙未息

為了滿足剛需人群的住房需求，保障城市對人才的吸引能力，不少供不應(yīng)求的二線城市持續(xù)推出系列相關(guān)政策。加強公租房共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、確保公積金貸款、剛需優(yōu)先選房，是較為常見的政策調(diào)控類型。

如西安宣布在2021年前，計劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套，合計占住房供應(yīng)量40%左右;廣東推進共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，提出共有產(chǎn)權(quán)房退出機制，解決購房者轉(zhuǎn)手的“后顧之憂”；南京要求開發(fā)商與公積金管理中心簽訂協(xié)議書，確保公積金貸款發(fā)放等。

遙想7月末的深圳調(diào)控，其實目的也類似，打擊“假離婚”、“限制企事業(yè)單位購房”在很大程度上限制了價格投機行為。但商務(wù)公寓“只租不售”、“住宅三年限售”等政策也在一定程度上加劇了市場中的供不應(yīng)求。

三、嚴控“剛需”標準，北京收窄公積金惠及范圍與力度

對于是否符合“剛需”，地方層面的認定標準依舊嚴格，無房、無購房記錄是基本條件。這一方面是為了防范權(quán)利尋租、鳩占鵲巢的情形出現(xiàn)，另一方面也是為了“千方百計”控房價。典型如上周五的北京公積金新政，更是進一步收窄了“剛需”范圍，在“認房認貸”、 “貸款額度和繳存年限掛鉤”、“異地購房提取只能在戶籍地或戶籍地省會”等更多條款的限制下，不少購房群體的可貸款總額下降，部分剛需也被“錯殺”。

四、嚴厲打壓“投機”行為，不免誤傷部分自住需求

在剛需購房的支持力度越來越大，認定標準越來越嚴的情況下，越來越多的“投資性”購房被限制，也導(dǎo)致相當一部分的改善性自住被打壓。上文提到的北京就是個中典型，調(diào)控政策矯枉過正，打擊投資變成了打擊剛需。雖然北京市場比較火爆，近年房價漲幅較大，但政策性調(diào)控的影響已經(jīng)較大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再市場化。在這樣的情況下還在出政策，回過頭來不免讓人們尤其是剛需群體感覺到，“越晚買房，難度越大，越上不了車”。

再如剛需優(yōu)先選房等政策的推出，也不免會產(chǎn)生“誤傷”。如武漢宣布對于均價不高于1.8萬/平方米，面積120平方米以下的新推盤，要隨機選取不少于60%的房源優(yōu)先剛需首置需求，對于城市住宅成交均價約為1萬元/平方米的武漢而言，大多數(shù)項目必須優(yōu)先剛需無房家庭，導(dǎo)致改善性需求的可選房源“被動”減少。

五、預(yù)期不確定，培育租房市場不可操之過急

對于租房者而言，租賃的“不確定性”來自于房租變動、租期長短、續(xù)約優(yōu)先權(quán)、福利保障、社會觀念等方方面面，在市場運營成熟度不足的前提下，過快過多的上馬租賃房項目，是否能夠真正達到理想的效果，真正解決外來群體的居住問題？千萬不要因為租賃項目上馬過多、而又達不到理想的居住分流效果，反而導(dǎo)致出售型住宅供給不足、倒逼房價再度上漲。大家對于租賃住房的種種擔心和憂慮，也是值得主管部門警醒的。

近期地方層面打壓投資、支持剛需的基調(diào)依舊明確，推進房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的方向未曾改變。但在具體落地上，還是有不少方面值得商榷，尤其是在定義剛需、打壓投資支持剛需上，還是應(yīng)當更加審慎，千萬不要讓打擊投資變成了打擊剛需。